Pourquoi investir dans l’immobilier haut de gamme ? L’atout principal d’un investissement locatif dans la rénovation d’un ancien immeuble en centre-ville reste l’avantage fiscal non plafonné ! Aujourd’hui, investir dans l’immobilier de prestige locatif révèle être une tâche compliquée.
Trouver un bien immobilier haut de gamme facile à louer et pouvoir jouir d’un avantage fiscal tout en espérant une plus-value à la revente revient à vouloir résoudre une quadrature du cercle. La loi Duflot séduit à peine, et la réduction d’impôt n’est pas suffisamment attrayante. Certes un immobilier ancien a des atouts, toutefois il faut éviter de se lancer seul dans les travaux afin de défiscaliser.
Pourtant, il existe un placement qui présente tous les avantages dont rêve un bailleur : l’achat d’un bien ainsi à restaurer, de belle facture, située dans un quartier sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Ce placement, connu sous le nom d’immobilier Malraux dispose de cinq atouts principaux.
Les principaux atouts de l’investissement dans le haut de gamme
Premier atout : une entrée à la portée de tous
Les programmes Malraux étaient, pendant longtemps, réservés aux riches contribuables capables d’investir des sommes importantes dans des appartements de standing de grande taille. Ce n’est plus le cas puisqu’il est possible aujourd’hui de trouver un appartement deux pièces pour un coût total, travaux compris, proche de 150 000 euros. Parfois, les prix sont même inférieurs à ceux de certains programmes neufs hauts de gamme beaucoup moins bien situé et plus difficile à louer. Toutefois, il n’est pas facile de trouver un appartement idéal, car la demande dépasse largement l’offre alors que les zones de protection ne sont pas extensibles et les immeubles forcément limités en nombre.
Deuxième atout : un emplacement de choix
En raison de leur intérêt architectural et historique des centres-villes anciens, les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées. C’est alors une localisation privilégiée par des candidats à la location qui possède un fort pouvoir d’achat. Quant au bâtiment, bien qu’ils nécessitent parfois d’importants travaux, ils sont souvent de belle facture. Pierre de taille, hauteur sous plafond, moulures, tonnelle, parquet ancien ou cheminée sont autant d’éléments qui font d’un appartement Malraux un immobilier de luxe.
Les travaux étant réalisés par des artisans hautement spécialisés et supervisés par un architecte, souvent celui-ci des bâtiments de France, la restauration est de grande qualité et les imperfections rares. L’acheteur est alors propriétaire de bien sans défaut. Pour autant, évitez de surpayer votre acquisition. Il est judicieux de se renseigner sur le prix du neuf dans la commune et ne le dépassait pas plus de 10 à 20%, sauf pour les programmes d’exceptions.
Il faut aussi être attentif à l’emplacement et s’assurer que l’immeuble de rapport se trouve bien dans les quartiers centraux les plus prisés. Si c’est le cas, malgré la morosité actuelle du marché immobilier, vous détenez un bien dont la valeur sur le long terme ne peut qu’augmenter. A la revente, dans 10, 15 voire 20 ans, vous ferez très certainement une bonne affaire.
Troisième atout : une réduction d’impôt important
Dans un investissement Malraux, il y a deux catégories de dépenses :
L’achat du foncier, c’est-à-dire du bien immobilier à restaurer :
Les intermédiaires qui proposent des produits Malraux vous indiquent toujours le coût global de votre acquisition mais ils ne vous précisent pas la part du foncière et celle de la réhabilitation. En effet, l’achat des murs peut représenter 30 à 70% du total. Plus le foncier est cher, D’où l’intérêt de se renseigner sur le prix de l’immobilier, plus l’immeuble est de bonne qualité architecturale.
Le coût des travaux :
Il est à noter que plus les travaux sont importants, plus grand est l’intérêt fiscal. En effet, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux, soit 30% des dépenses pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et 22% pour ceux qui se trouvent dans les ZPPAUP ou dans les Avap. Les dépenses sont retenues dans une limite annuelle de 100 000 euros. La loi autorise la prise en compte des frais engagés pendant trois ans.
Ainsi pour un immeuble dans un secteur sauvegardé pour lequel la campagne de restauration est étalée sur trois ans, le cumul des réductions d’impôts est de 90 000 euros, alors qu’en zone de protection, il est de 66 000 euros.
Quatrième atout : une vraie liberté locative
En tant que bailleur, vous avez l’obligation de louer à usage d’habitation pendant neuf ans et il est interdit de consentir un bail à vos enfants ou à vos parents. Hors de ces contraintes, vous pouvez louer à qui bon vous semble sans vous préoccuper du montant des revenus.
Il n’y a pas non plus de plafond spécifique de loyer à respecter sauf les nouvelles limites imposées par la loi Alur. Mais s’agissant d’une demeure de luxe, vous pourrez certainement, appliquer les majorations prévues par la loi. De toute façon, cette loi ne devrait pas vous pénaliser car il a toujours été conseillé pour le Malraux de fixer le loyer dans la fourchette haute des prix du marché local.
Cinquième atout : un bien flambant neuf
En investissant dans le Malraux, vous détiendrez un bien de caractères ayant tous les avantages du neuf. En effet, dans le cadre des travaux, l’isolation, le mode de chauffage, les sanitaires, la plomberie, le confort ou encore la sécurité sont entièrement revues.
Une fois la réduction d’impôt obtenu, vous percevrez des loyers que vous pourrez neutraliser fiscalement parlant sans avoir à se soucier de nouveaux travaux avant bien longtemps.
Et si après la période de neuf ans de location vous décidez de revendre, les potentiels acquéreurs ne seront pas refroidis par la perspective de travaux envisagés.
Oser l’immobilier haut de gamme dans les monuments historiques
Une demeures de prestige encore plus haut de gamme que le Malraux, le dispositif monuments historiques vous permet d’investir dans des immeubles classés à restaurer. Il vous est possible par la suite de le destiner à la location. Tous les travaux de rénovation des biens classés dans cet élément qui sont supervisés par l’architecte des bâtiments de France, sont déductibles par vos revenus sans aucune limitation de montant.
Tout comme le Malraux, cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafond des niches fiscales et vous pouvez cumuler un achat Malraux avec un Monument Historique. Vous n’êtes pas tenus avec un engagement de location de neuf ans ou à des plafonds de loyer, par contre vous devez impérativement garder votre bien pendant au moins 15 ans.
Les biens classés Monument historique en centre-ville sont rares et très recherchés. Le prix d’achat des murs est cher et le coût des travaux est très élevé car vous devez faire appel à des artisans agréés.
Mais vous détenez alors ce qu’il y a de mieux !
