La société a pu répondre à toutes les demandes de rachat des investisseurs en février et mars pour la première fois depuis fin 2022, lorsqu'une vague de retraits l'a obligée à limiter le montant qu'elle pouvait payer.
« Nous pensons que l'immobilier commercial est à un point d'inflexion, avec des valeurs immobilières au plus bas », a déclaré Blackstone dans une lettre adressée en avril aux actionnaires de Breit, qui sont pour la plupart des investisseurs individuels.
Mais ce n'est qu'une partie de l'histoire. La collecte de fonds Breit n'est pas revenue à ses niveaux robustes antérieurs. Les retraits des investisseurs continuent de dépasser largement les nouvelles entrées de liquidités, signe d’inquiétudes persistantes concernant le contexte de l’immobilier commercial.
Les conseillers financiers qui travaillent avec des investisseurs individuels affirment que la plupart de leurs clients restent méfiants à l'égard de l'immobilier commercial, citant les récentes turbulences du marché et les derniers signaux de la Réserve fédérale selon lesquels elle pourrait ne pas réduire les taux d'intérêt cette année. Les investisseurs s’inquiètent également de l’augmentation des niveaux de défaut et de l’offre excédentaire qui exerce une pression à la baisse sur les loyers des appartements sur certains marchés.
« Les gens ont peur de l'immobilier », a déclaré Rick Kahler, fondateur du Kahler Financial Group, basé à Rapid City, dans le SD. « Il n'y a pas de bonnes nouvelles. »
Les perspectives plus optimistes de Blackstone reflètent un certain nombre de tendances positives, selon ses dirigeants, masquées par les gros titres négatifs.
Ils notent que même sans baisse des taux par la Fed, les coûts des emprunts immobiliers ont diminué. Ils soulignent l'augmentation des nouvelles émissions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales au premier trimestre. La construction de nombreux types de propriétés ralentit également, atténuant la pression sur les loyers.
« Il est maintenant temps de jouer en attaque », a déclaré Nadeem Meghji, co-responsable mondial de Blackstone Real Estate. « Vous ne pouvez pas attendre le signal clair. »
Blackstone a été le plus gros acheteur de propriété cette année, et pas toujours via Breit. Son fonds mondial a accepté de payer 10 milliards de dollars pour Apartment Income REIT, qui possède 76 communautés de logements locatifs. Plus tôt cette année, Breit et un autre fonds Blackstone ont convenu d'acquérir Tricon Residential, qui possède, exploite et développe des maisons unifamiliales locatives, pour 3,5 milliards de dollars.
Mais Breit est devenu une référence pour le secteur de l'immobilier commercial, reflétant à la fois l'appétit pour ce type de propriétés et la méfiance persistante de certains investisseurs.
Blackstone a lancé le fonds, officiellement appelé Blackstone Real Estate Income Trust, en 2017. Alors que les autres fonds immobiliers de Blackstone étaient généralement destinés aux fonds de pension et à d'autres institutions, Blackstone a créé Breit pour donner aux investisseurs individuels la possibilité de posséder un immeuble d'habitation, entrepôts, centres de données et autres types d’immobilier commercial.
Le fonds est devenu l'un des produits les plus réussis de Blackstone. À son apogée, sa valeur liquidative dépassait 70 milliards de dollars. Des sociétés concurrentes, dont Starwood Capital Group, Brookfield Asset Management et KKR, ont suivi avec leurs propres versions de fonds immobiliers destinés aux petits investisseurs.
Au total, ces fonds immobiliers commerciaux destinés aux investisseurs individuels ont levé plus de 87 milliards de dollars entre 2017 et le premier semestre 2022, lorsque les taux d'intérêt étaient bas et que l'immobilier commercial était en plein essor, selon Robert A. Stanger & Co., une banque d'investissement spécialisée. dans ces soi-disant REIT non négociés. Contrairement aux REIT publics, ces fonds destinés aux particuliers ne sont pas négociés en bourse.
En 2022, la forte hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix de l’immobilier ont déconcerté certains investisseurs de Breit, ainsi que d’autres fonds. Beaucoup se sont précipités pour retirer leur argent alors que la valeur des actions de Breit baissait.
Les demandes de retrait ont tellement augmenté qu'en novembre 2022, Breit a appliqué une disposition lui permettant de limiter les retraits afin que le fonds ne soit pas contraint de vendre des actifs à des prix réduits pour les satisfaire tous. En 2023, Breit a versé plus de 3 milliards de dollars par trimestre en rachats, selon Stanger.
D’autres fonds immobiliers ont également commencé à limiter les rachats lorsque leurs investisseurs ont commencé à se précipiter vers les portes en 2022 et 2023. Certains le font encore, notamment les fonds sponsorisés par KKR et Starwood Capital.
Breit a franchi un cap dans un domaine cette année. En février et mars, les demandes de rachat sont tombées respectivement à 961 millions de dollars et 799 millions de dollars, suffisamment bas pour que Breit puisse les payer toutes. En janvier 2023, les demandes de rachat ont dépassé les 5 milliards de dollars.
Pourtant, la collecte de fonds n’a pas complètement repris. Au premier semestre 2022, Breit engrangeait entre 2 et 3 milliards de dollars par mois. Hors dividendes réinvestis par les investisseurs existants, le fonds n'a encaissé que 228 millions de dollars en mars et des montants moindres en janvier et février.
Les dirigeants de Blackstone se sont dits convaincus que les investisseurs reviendraient à Breit. Le fonds a investi dans certains des types de propriétés les plus performants, comme les centres de données et les logements étudiants. Au premier trimestre, Breit a enregistré un rendement de 1,8%, dividendes compris, après une baisse totale de 0,5% l'année dernière, a indiqué la société.
Depuis sa création, les rendements nets annualisés de Breit ont été de 10,5 %. Ces rendements ont été stimulés par environ 18 milliards de dollars de ventes d'actifs depuis 2022, notamment le JW Marriott San Antonio Hill Country Resort & Spa et une participation de 22 % dans le Bellagio, un casino et complexe hôtelier de Las Vegas.
Meghji a déclaré que le marché actuel est comparable à celui de fin 2009 et de 2010, lorsque la plupart des nouvelles dans le domaine de l'immobilier commercial étaient terribles. « C'était le moment opportun pour nous de doubler la mise », a-t-il déclaré.
Mais d’autres estiment qu’il faudra peut-être du temps aux investisseurs pour adhérer à la vision de Blackstone.
« Les investisseurs disent que nous voulons récupérer notre argent et que nous ne vous en donnons pas davantage », a déclaré Kevin Gannon, directeur général de Stanger.
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