Les NRI ne bénéficient même pas de l’indexation, qui ajuste le prix d’achat à l’inflation. Les acheteurs doivent déduire la taxe sur la valeur totale de la vente. Cependant, les acheteurs peuvent demander un certificat TDS inférieur pour réduire ce montant.
En outre, les NRI sont souvent confrontés à des difficultés pour gérer la propriété à distance. Des tâches telles que l'approbation des réparations, la gestion des coûts d'entretien ou le renouvellement des contrats de location nécessitent généralement la présence physique des propriétaires. Cependant, les NRI ont la possibilité de désigner une procuration (PoA).
Mahesh Ahuja, un courtier immobilier chevronné possédant des années d'expérience dans le secteur, partage son point de vue sur les raisons pour lesquelles les propriétés résidentielles ne sont pas toujours le meilleur choix d'investissement pour les NRI.
Pourquoi avez-vous décidé de rester en loyer au lieu d’acheter une maison ?
En tant que personne ayant travaillé auparavant dans la marine indienne, j'ai été confrontée à la difficulté de changer fréquemment de domicile en raison de transferts. Je ne voulais pas revivre cela, alors la location m'offre la flexibilité de déménager facilement.
Pour la plupart des gens, une maison doit être considérée davantage comme un bien de consommation qu’un investissement. L’appréciation des propriétés résidentielles n’est souvent pas aussi élevée que celle des propriétés commerciales, sur lesquelles je me suis plutôt concentré.
Mon fils est un NRI basé aux États-Unis et j'ai vu de nombreux clients de NRI avoir du mal à conserver et à transférer leurs propriétés en Inde, en particulier lorsque leurs enfants sont installés à l'étranger et n'ont aucun intérêt dans la propriété. Je ne voulais pas créer ce genre de tracas pour ma propre famille.
Cependant, j'ai constaté que les avantages émotionnels et pratiques de posséder une maison sont souvent surestimés, en particulier pour les personnes à mon âge. À cet âge, je m'efforce davantage d'assurer la sécurité financière de ma famille grâce à des investissements stratégiques plutôt que d'immobiliser un capital important dans une propriété résidentielle, qui peut être difficile à liquider.
Comment et quand avez-vous commencé votre carrière dans l’immobilier ?
J'étais dans la Marine depuis environ 13 ans. J'ai démissionné pour des raisons personnelles. Juste avant de démissionner, j'avais commencé à chercher une maison à acheter. Ma première visite s'est déroulée dans une propriété, où j'ai rencontré un agent immobilier qui me présentait le projet.
Même si l’agent était plutôt bon, je me souviens avoir pensé que je pourrais mieux faire ce travail. J'ai été impressionné par son argumentaire de vente et sa personnalité, et j'ai senti que j'avais les compétences nécessaires pour réussir dans l'immobilier, compte tenu de mon expérience en prise de parole en public et en formation.
Alors, lorsque j’ai démissionné, j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier au début des années 2000. Au cours des années suivantes, entre 2003 et 2006, j’ai fini par vendre entre 20 et 25 propriétés, gagnant ainsi beaucoup d’argent.
Pourquoi avez-vous vendu tous vos biens immobiliers ?
En 2006, j’avais constitué un portefeuille immobilier décent, mais j’ai commencé à m’inquiéter des conditions du marché et de la durabilité de l’appréciation rapide à laquelle nous avions assisté.
J'ai eu quelques difficultés avec les clients lorsqu'il s'agissait de vendre leurs propriétés. J'ai dû vendre ma propre propriété pour rembourser l'argent aux investisseurs, car il y avait des différends concernant les conditions de paiement et les processus de transfert. De plus, personnellement, je n'avais pas envie d'être propriétaire d'une maison, les tracas qui en découlent dont je parlais plus tôt.
Finalement, en 2006, j'ai pris la décision consciente de vendre tous mes biens immobiliers résidentiels, compte tenu des tracas liés au transfert de la propriété à mon fils.
À quels défis voyez-vous les familles NRI confrontées avec des propriétés en Inde ?
S'assurer que la propriété est bien entretenue et prise en charge peut être un casse-tête constant pour les propriétaires de NRI, surtout s'ils ne sont pas physiquement présents. Trouver des locataires fiables, percevoir le loyer et résoudre tous les problèmes peut être un cauchemar logistique depuis l'étranger. Lorsque les parents décèdent, le processus de transfert de propriété aux enfants peut être extrêmement fastidieux et compliqué, surtout si les enfants ne sont pas intéressés.
Pourquoi l’immobilier n’est-il pas un bon investissement pour les NRI ?
En tant que NRI, tout investissement immobilier que je réalise en Inde serait soumis au risque de dépréciation de la roupie indienne par rapport à la devise étrangère que je gagne. La roupie s'est dépréciée de près de 50 % au cours des 20 dernières années. Cela peut éroder considérablement les retours réels sur investissement. Les rendements locatifs des propriétés résidentielles en Inde sont souvent assez faibles, parfois de l'ordre de 2 à 3 %. Cela rend difficile la génération d’un revenu passif significatif à partir de l’investissement.
De plus, l'achat et la vente de biens immobiliers en Inde impliquent des coûts de transaction importants, tels que les droits de timbre, les frais d'enregistrement et les frais de courtage, qui représentent ensemble environ 12 % de la propriété au moment de l'achat et les impôts sur les plus-values lors de la vente. . Lorsqu’il est temps de vendre la propriété et de rapatrier les fonds dans mon pays d’origine, il peut y avoir des obstacles fiscaux et réglementaires complexes à surmonter. Ceux-ci peuvent gruger les rendements globaux.
Souvent, les rendements ne justifient pas les tracas et les risques pour les NRI. Pour les NRI, j'ai constaté que les avantages potentiels de la possession d'un bien immobilier en Inde sont souvent contrebalancés par les inconvénients : le risque de change, les faibles rendements, les coûts de transaction élevés et les défis de rapatriement.
À moins qu’un NRI n’ait un attachement émotionnel ou personnel très fort à une propriété en Inde, je pense que ce n’est généralement pas la meilleure utilisation de son capital. Il est souvent préférable d’investir l’argent dans des actifs plus liquides comme les dépôts à terme, qui vous offrent plus ou moins les mêmes rendements sans aucun problème.
Comment les NRI peuvent-ils relever les défis liés à la succession et au transfert de propriété ?
Compte tenu des complexités impliquées, il est important que les NRI planifient à l’avance et prennent des mesures proactives pour faciliter un transfert de propriété en douceur. Voici quelques éléments clés que je recommanderais| :
Rédiger un testament clair et juridiquement contraignant est crucial. Cela garantit que la propriété est transférée selon vos souhaits plutôt que de la laisser au hasard ou à des conflits familiaux.
Désignez un membre de votre famille proche ou un ami résidant en Inde comme mandataire ou mandataire. Cette personne peut assurer la gestion quotidienne. Gardez tous les documents relatifs à la propriété, tels que l'acte de vente, à jour et facilement accessibles. Cela rationalisera le processus de transfert le moment venu.
Offrir la propriété à vos enfants de votre vivant peut être une autre façon de faciliter une transition plus douce. J'ai personnellement décidé de ne conserver aucune propriété résidentielle en Inde. Au lieu de cela, j'ai concentré mes investissements sur des biens immobiliers commerciaux plus liquides.
Quel message adressez-vous aux parents âgés qui possèdent des propriétés avec des enfants NRI à l’étranger ?
J'ai vu ce scénario se produire assez souvent et j'en suis arrivé à la conclusion qu'il n'est généralement pas conseillé aux parents âgés dans cette situation de posséder une propriété en Inde. Lorsque les enfants sont installés à l’étranger, ils n’ont souvent que peu ou pas d’intérêt dans la propriété en Inde. Cela devient pour eux plus un fardeau qu’un atout.
S'assurer que la propriété est bien entretenue et gérée peut être un casse-tête constant pour les parents âgés, surtout s'ils ne sont pas physiquement présents en Inde.
Ma suggestion serait d’envisager sérieusement de vendre la propriété et d’investir le produit dans des actifs plus liquides et plus faciles à gérer. Cela peut prendre la forme de FD, de fonds communs de placement ou même de don d'argent aux enfants pour leur propre usage.
Quelle est votre suggestion aux jeunes investisseurs aujourd’hui ?
Abordez les investissements immobiliers avec un état d’esprit très stratégique et pragmatique. Voici les points clés sur lesquels je voudrais insister. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, privilégiez les biens commerciaux, notamment les commerces bien situés, plutôt que les investissements résidentiels. Les propriétés commerciales ont tendance à s’apprécier à un taux beaucoup plus élevé et à offrir de meilleurs rendements locatifs. Soyez très sélectif quant aux propriétés dans lesquelles vous investissez.
Considérez une propriété résidentielle comme un article de consommation et non comme un investissement. Lorsque vous achetez une maison pour y vivre, supposez que le prix de la propriété est essentiellement nul. Donnez la priorité à votre propre confort et à vos besoins plutôt qu’au retour sur investissement lorsqu’il s’agit de votre résidence principale. Recherchez des conseillers immobiliers réputés qui ont fait leurs preuves.
Diversifiez vos investissements dans différentes classes d'actifs. Demandez conseil à un professionnel.
Travaillez-vous toujours activement en tant que courtier ?
Oui, après 2006, j’ai consciemment évité d’investir dans l’immobilier résidentiel. Je me suis concentré sur les propriétés commerciales, qui, selon moi, offrent de meilleurs rendements et moins de maux de tête.
En tant que courtier, je continue d'être très actif sur le marché. Je participe au secteur immobilier par le biais de mon activité de courtage plutôt que par la possession directe de propriétés résidentielles.
C'est une décision qui m'a bien servi au fil des ans et qui correspond à ma philosophie d'investissement globale.
