Les propriétaires d'élite indiens sont désormais des millionnaires de Slumdog

(Opinion Bloomberg) – Près d'un quart de siècle après que des investisseurs ont formé une société privée pour construire et gérer une station balnéaire à quatre heures de Mumbai, seulement 5 000 personnes traînent dans l'ombre abandonnée de ce qui était censé être la première de plusieurs enclaves pittoresques, abritant des logements. 300 000 au total.

Pour les résidents malheureux – et les acheteurs qui attendent d’emménager – d’autres mauvaises nouvelles sont arrivées la semaine dernière. Le tribunal des faillites a renvoyé le seul sauveteur de Lavasa Corp. à avoir suscité un peu d'espoir après six années d'insolvabilité. Les créanciers recommenceront leur chasse au chevalier blanc.

Située dans la chaîne de montagnes Sahyadri, le long de la côte ouest du pays, Lavasa était censée être la réponse indienne à Portofino, la destination touristique populaire de la Riviera italienne. D’autres oasis capitalistes de ce type devaient emboîter le pas, permettant aux nantis de contourner la mauvaise planification de l’État et l’apathie administrative qui gangrènent la vie urbaine en Inde.

Malgré toutes ses promesses, le projet a connu un succès retentissant après avoir réalisé un cinquième de sa première phase. Il est embourbé dans un passif d’environ 1 milliard de dollars, dont la plupart envers les institutions financières. Les propriétaires qui n’ont jamais obtenu les clés ont perdu 63 millions de dollars en avances sur bail. Ceux qui ont élu domicile à Lavasa vivent dans une ville fantôme en ruine : lors des glissements de terrain lors des pluies de cette année, trois villas ont disparu. Deux électriciens étaient coincés à l’intérieur de l’un d’entre eux.

Lavasa est un récit édifiant. L’État indien a peu d’argent et encore moins de capacité exécutive et de volonté politique pour donner aux habitants de ses mégalopoles polluées et surpeuplées les répits et les communautés de retraite auxquels ils aspirent. Mumbai compte 22 millions d'habitants ; Delhi en abrite 34 millions. Le pôle technologique de Bangalore compte 14 millions d’habitants et connaît une croissance beaucoup plus rapide que la Silicon Valley.

Mais le secteur privé n’a pas non plus de baguette magique. Une ville entière construite et gérée grâce au capital d’investissement était ambitieuse au moment de sa conception. Cela reste encore aujourd’hui un rêve impossible. La loi indienne sur les faillites, adoptée en grande pompe en 2016 pour récupérer le précieux capital piégé dans des entreprises grandioses et alimentées par la dette comme Lavasa, ne parvient pas à progresser, même si les créanciers publics acceptent des décotes de 80 %.

HCC Real Estate Ltd., ou HREL, du constructeur de Mumbai Ajit Gulabchand, était le propriétaire initial à 69 %. HREL, ainsi que d'autres grands actionnaires, avaient contracté des dettes pour l'entreprise en offrant des garanties et des nantissements d'actions. Cependant, en mai 2018, Lavasa avait fait défaut. Un article de Bloomberg News de l’époque dresse un tableau de décadence et de défaite : des trottoirs en ruine ; les déchets pourrissent dans le lac ; une coque d'hôtel en construction depuis sept ans ; et un Gulabchand démissionnaire estimant le coût de la relance à 1,5 milliard de dollars.

Il devint vite évident qu’il ne ferait pas partie de la solution. En août 2018, le projet tombe en faillite. Gulabchand a perdu le contrôle de la commune au profit d'un administrateur. Les banques ont joué le jeu, préférant récupérer 60 milliards de roupies (700 millions de dollars) de créances via la vente de Lavasa. Ils n'ont pas appliqué les garanties. En juillet 2023, le tribunal d'insolvabilité a autorisé la vente à un nouveau propriétaire tout en libérant toutes les garanties et gages, permettant ainsi à plus de 900 millions de dollars d'assurances de HREL de disparaître. En mars de cette année, la société Hindustan Construction Co. de Guabchand a cédé sa participation dans HREL pour 12 000 $. La garantie avait déjà disparu, et maintenant le garant avait lui aussi quitté l'immeuble.

Les actions d’Hindustan Construction ont été multipliées par près de 12 depuis mars 2020. D’autres parties prenantes n’ont pas eu autant de chance. Rares sont ceux qui avaient entendu parler de Darwin Platform Infrastructure Ltd., le sauveur choisi par les prêteurs. Le nouveau propriétaire en attente n'a pas perdu de temps pour avoir des ennuis avec les détectives indiens de la lutte contre le blanchiment d'argent. Elle n’a jamais finalisé la résolution de l’insolvabilité dont les créanciers espéraient obtenir 137 millions de dollars sur neuf ans – une fraction de ce qui leur était dû.

Finalement, les prêteurs se sont aigris contre Darwin, qui, à son tour, les a accusés d'avoir empoché illégalement la garantie qu'elle avait constituée pour conclure l'achat. La semaine dernière, le tribunal s'est prononcé du côté des créanciers. Le processus de vente recommencera. D’autres années viendront s’ajouter à la décennie d’attente pour les centaines de nouvelles maisons entièrement construites promises par le prétendant.

Les propriétaires d'hôtels particuliers et d'appartements, dont certains sont d'anciens ministres, stars de cinéma, juges, hommes d'affaires et hauts fonctionnaires, ne rêvent plus de vivre à côté de terrains de golf, de parcs d'attractions, d'un centre de recherche de la NASA et d'un campus de la Said Business School de l'Université d'Oxford. . C'est uniquement grâce à une maison de retraite désolée et à un collège – la Christ University de Bengaluru, et non d'Oxford – que la ville a une population. Dans une tournure cruelle du film oscarisé Slumdog Millionaire de Danny Boyle, Lavasa a pris l'épargne-retraite des riches et leur a donné un bidonville pour s'en sortir. Un résident m'a dit que sa femme devait porter un parapluie pour aller aux toilettes pendant la mousson de cette année.

En Inde, la loi sur les faillites tend vers le pouvoir et non vers la justice. Et ici, il y a un vide de pouvoir. La date limite pour mettre les terres agricoles à des fins commerciales est révolue. L'autorisation environnementale est expirée. Les politiciens ont perdu tout intérêt. Leur priorité est de conquérir le pouvoir lors des élections cruciales qui auront lieu plus tard cette année, et non un projet qui n’a plus de contrats à attribuer.

Les créanciers pourraient donc envisager de liquider Lavasa Corp. et d'en confier la gestion à l'autorité municipale de Pune, la grande ville la plus proche. Ou, avec un peu d'imagination, ils pourraient transformer leur investissement mourant dans 10 000 acres de terres acquises auprès des agriculteurs – plus le lac artificiel loué auprès d'une agence gouvernementale – en une communauté d'idylles balayées par la pluie. Laissez les individus construire leurs chalets, avec l'infrastructure fournie par un collectif populaire, plutôt que par une entreprise ou le gouvernement.

Lavasa ne fera pas partie des 100 « villes intelligentes » promises par le Premier ministre Narendra Modi. Est-ce vraiment nécessaire ? Un village intelligent est un destin meilleur et une alternative supérieure à une ville en faillite et à moitié achevée où seule une rue abandonnée porte le nom de Portofino.

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Cette chronique ne reflète pas nécessairement l'opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.

Andy Mukherjee est un chroniqueur de Bloomberg Opinion qui couvre les entreprises industrielles et les services financiers en Asie. Auparavant, il a travaillé pour Reuters, le Straits Times et Bloomberg News.

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