La Cour suprême a demandé au CBI (Central Bureau of Investigation) de former une équipe d'investigation spéciale (SIT) pour examiner la pratique, en commençant par des projets de Bankrupt Supertech Ltd dans la région de la capitale nationale de Delhi (NCR). L'ordonnance par un banc de juges Surya Kant et N. Kotiswar Singh est un redressement pour les acheteurs de maisons qui avaient déplacé le tribunal.
Selon les instructions de la Cour, la première enquête préliminaire de CBI (PE) se concentrera sur les projets développés par Supertech Ltd. Un autre examinera des projets par d'autres constructeurs de Mumbai, Bengaluru, Kolkata, Mohali et Allahabad. De plus, cinq PE couvriront des projets sous la juridiction des autorités régionales de développement à Noida, Greater Noida, Yamuna Expressway, Gurugram et Ghaziabad.
Reconnaissant l'ampleur de la question – en particulier dans l'Uttar Pradesh et Haryana – la Cour a demandé aux deux gouvernements des États de nommer des officiers pour la députation au CBI. Ces officiers feront partie du SIT, ainsi que des responsables du CBI et des comptables agréés. Le tribunal a également ordonné la nomination d'officiers nodaux et a demandé aux deux États d'assurer une coopération complète.
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Le banc surveillera la question chaque mois pour garantir des progrès en temps opportun et a souligné la nécessité de dispenser un soulagement urgent aux acheteurs de maisons touchés.
Qu'est-ce qu'un schéma de subvention?
Dans les soi-disant régimes de subvention, les acheteurs d'appartements effectueraient un dépôt auprès du constructeur, et le constructeur promettrait de payer les EMI (versements mensuels assimilés) jusqu'à ce que la maison soit remise.
En vertu de ces régimes, les banques ont déboursé jusqu'à 70 à 80% du prêt à l'avance, souvent sans vérifier les progrès du projet, violant les directives de RBI en 2013. Lancées du début au milieu du milieu des années 2010, ces régimes étaient extrêmement populaires dans Noida, le Grand Noida, le Gurugram et les zones adjacentes.
D'ici 2018-2019, la construction se termine par un terrain dans plusieurs projets et certains n'ont jamais été lancés. Même comme de nombreux constructeurs n'ont pas réussi à respecter leurs engagements EMI, les banques ont commencé à poursuivre les acheteurs de maisons pour les paiements EMI au lieu de tenir les constructeurs responsables.
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Plus tard, plusieurs développeurs sont entrés dans l'insolvabilité en vertu du code d'insolvabilité et de faillite (IBC), à partir de 2020.
Les acheteurs ont d'abord approché la Haute Cour de Delhi, demandant des instructions pour que les banques recouvrent les cotisations des constructeurs et remboursent les EMI injustes. Leur plaidoyer a été licencié, le tribunal suggérant qu'ils approchent RERA (Real Estate Regulatory Authority) ou des forums de consommation. Les acheteurs ont ensuite déplacé la Cour suprême, citant l'intérêt public et alléguant une collusion systémique entre les constructeurs et les prêteurs.
Samir Jasuja, PDG et fondateur de la consultante en données immobilières, Propequity, a déclaré que les régimes de subvention étaient autrefois un outil de marketing populaire, où les acheteurs ont payé environ 20% à l'avance et le reste après la possession.
« En règle générale, le constructeur portait l'intérêt EMI, qui a été intégré au prix. Mais lorsque les développeurs n'ont pas livré, les acheteurs ont été laissés pour payer les EMI sans obtenir les maisons », a-t-il déclaré. Il a ajouté que de tels programmes sont rares aujourd'hui, remplacés par des plans de paiement échelonnés comme 30:30:40 pour mieux lier les débours avec la construction.
Aakash Goel, coordinateur de United ARS (représentants autorisés) pour 26 500 acheteurs de maisons dans 16 projets incomplets de Supertech Ltd à Noida, Greater Noida et Gurugram, a déclaré que les projets ont été bloqués depuis 10-15 ans.
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« Nous payons le loyer et les EMI en même temps depuis des années maintenant », a déclaré Goel, également acheteur dans un projet Supertech. « Dans de nombreux cas, nous avons déjà effectué 90% du paiement de nos unités. »
Problème hérité
Les observateurs de l'industrie disent que les scandales immobiliers ont secoué le marché de la RCN au cours de la dernière décennie. Les constructeurs se sont engagés dans des transactions foncières frénétiques et une expansion incontrôlée, détournant souvent des fonds. Des centaines de projets ont été bloqués ou jamais livrés.
Bien que les développeurs réputés aient retrouvé les acheteurs de confiance après le post-confort et après l'introduction de la législation RERA (qui a été adopté en 2016 et est entré en vigueur en mai 2017), les projets hérités – comme ceux de Supertech Ltd. et Jaypee – continuent de hanter la région.
Manoj Gaur, président de la NCR de la Confédération des promoteurs immobiliers (CREDAI), un organisme de l'industrie, a déclaré que les constructeurs offraient plus tôt à divers régimes de subvention pour attirer des clients, lorsque les ventes de maisons étaient lentes avant-confort.
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« Aujourd'hui, les paiements des clients sont entièrement liés à la construction. De plus, RERA permet à un client d'arrêter le paiement EMI si une construction de projet s'est arrêtée. Les schémas de subvention dans les projets coiffés et hérités n'étaient qu'un de leurs nombreux problèmes. Avec RERA, les développeurs sont conscients du coût élevé des retards majeurs, alors ils essaient de les éviter », a déclaré Gaur.
Pourquoi le tribunal supérieur a ordonné une enquête
Le 5 novembre 2024, la Cour suprême avait dirigé toutes les parties prenantes – constructeurs, banques et acheteurs de maison – pour déposer des affidavits de conformité détaillant les paiements, le statut de construction, les mises à jour de possession, les recouvrements EMI, les procédures d'insolvabilité, la publicité par rapport aux équipements livrés et toute ordonnance réglementaire. Cependant, d'environ 70 entités, seulement neuf banques et cinq constructeurs ont répondu.
Le 5 mars 2025, le tribunal a noté cette non-conformité généralisée comme indiquant une éventuelle collusion. Il a ensuite convoqué le conseil permanent du CBI pour aider à la formation d'un SIT et envisager de lancer une enquête criminelle – se réduisant dans l'ordonnance de mardi.
Pendant ce temps, United ARS a déposé une pétition au Tribunal d'appel du droit national (NCLAT) en septembre dernier, demandant la nomination de NBCC Ltd pour terminer tous les projets au point mort, éviter l'ancienne gestion de Supertech, y compris le promoteur RK Arora, et le début d'un audit judiciaire dans les affaires de SuperTech.
Le 21 février, le SC a resté une commande du NCLAT qui a permis à NBCC de reprendre les projets de Supertech, acceptant d'examiner des propositions alternatives pour leur achèvement. L'affaire n'a pas encore été entendu devant le tribunal.
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