Dans le budget 2024, la ministre des Finances Nirmala Sitharaman a supprimé les avantages d'indexation auparavant disponibles pour les ventes de biens immobiliers. La société de courtage internationale CLSA estime que cette mesure est négative pour les investissements à durée plus courte.
Le ministre des Finances a également annoncé une réduction de l'impôt sur les gains en capital à long terme (LTCG) sur les ventes immobilières de 20 % à 12,5 %.
« Avec la rationalisation du taux à 12,5 %, il est proposé de supprimer l'indexation disponible en vertu de la deuxième disposition de l'article 48 pour le calcul des plus-values à long terme, qui est actuellement disponible pour les biens immobiliers, l'or et d'autres actifs non cotés. Cela facilitera le calcul des plus-values pour le contribuable et l'administration fiscale », indique le document budgétaire. Les nouvelles normes sont applicables avec effet immédiat, c'est-à-dire à partir du 23 juillet 2024.
CLSA a noté que ce changement n'affectera probablement pas les utilisateurs finaux qui vendent leur maison actuelle pour réinvestir dans une nouvelle. Cependant, il aura un impact sur les investisseurs qui vendent leurs investissements immobiliers pour réinvestir dans d'autres classes d'actifs. « Nous pensons que l'impact de ce nouveau régime est susceptible d'être négatif pour les investisseurs dont la période de détention est inférieure à 5 ans et dont l'appréciation du prix de l'immobilier est modérée (moins de 10 % par an) », a déclaré la société de courtage. Cette mesure vise à rationaliser les impôts sur tous les actifs financiers et non financiers.
A l’inverse, CLSA souligne que le nouveau régime serait neutre ou légèrement bénéfique pour les investissements avec des périodes de détention plus longues (plus de 10 ans) et où l’appréciation des prix de l’immobilier dépasse 10 % par an. Elle estime en outre que les marchés comme Bangalore, Hyderabad et Pune, qui sont axés sur l’utilisateur final, seront les moins touchés. En revanche, des marchés comme NCR et Mumbai, où l’activité des investisseurs est plus élevée, sont susceptibles d’être affectés négativement. En outre, il n’y aura aucun impact sur les appartements de luxe dont la taille des billets dépasse 10 %. ₹10 crores depuis que le budget de l'année dernière a plafonné le coût indexé d'acquisition à ₹10 crores.
L'indexation ajuste le prix d'achat d'un investissement pour tenir compte de l'inflation, réduisant ainsi les bénéfices imposables. Sans indexation, le revenu imposable des gains en capital à long terme augmente, ce qui entraîne des obligations fiscales plus élevées pour les investisseurs.
Outre les changements fiscaux, la ministre des Finances Nirmala Sitharaman a annoncé plusieurs initiatives dans le budget 2024 pour soutenir le secteur immobilier. Une allocation importante de ₹10 lakh crore aideront 100 millions de familles pauvres et de la classe moyenne à acheter des maisons, et devraient stimuler la demande de propriétés résidentielles et les activités de construction. Le budget a également prévu ₹2,2 lakh crore pour le logement urbain au cours des cinq prochaines années, apportant un soutien supplémentaire au secteur.
En outre, l'allocation urbaine du Pradhan Mantri Awas Yojna (PMAY) pour l'exercice 25 est à ₹30 170 crores. Cela devrait profiter aux acteurs du logement abordable et à revenu moyen comme Sobha, Prestige Estates, Sunteck Realty, Godrej Properties, prédit-il.
Calculs d'impôts
Supposons que vous ayez acheté une propriété pour ₹5 crores. CLSA a recalculé ce coût d'acquisition à 100 et a utilisé l'indice d'inflation des coûts (CII) du gouvernement pour calculer le coût d'acquisition indexé sous l'ancien régime. Ils ont ensuite comparé cela avec le nouveau régime (qui exclut l'indexation) pour calculer la taxe LTCG au taux réduit de 12,5 % (en baisse par rapport à 20 % dans l'ancien régime).
Selon la société de courtage, dans le cadre du nouveau régime, l’incidence de la taxe LTCG est plus élevée lorsque la durée de détention est courte (moins de 10 ans) et que l’appréciation du prix du bien est modérée (moins de 10 % par an). À l’inverse, pour les investisseurs détenant le bien pendant une durée plus longue (10 ans et plus) et connaissant une appréciation saine du prix du bien (plus de 10 % par an), la taxe LTCG dans le nouveau régime serait neutre ou marginalement avantageuse.
