Il a cherché une maison à acheter à Miami, puis à New York. À chaque étape, il était frustré par ce qu'il considérait comme un manque de maisons adaptées à la vente.
« En termes de rapport qualité/prix, l'offre est proche de zéro », a déclaré Goognin. Au lieu de cela, il loue un appartement de trois chambres dans un gratte-ciel de luxe de Manhattan pour environ 19 000 dollars par mois.
Goognin fait partie d'un groupe émergent de locataires improbables : les millionnaires. Bien qu'ils soient encore relativement peu nombreux, les locataires millionnaires aux États-Unis sont en hausse, ce qui reflète la façon dont le calcul autour de l'accession à la propriété a changé, même pour les plus riches des États-Unis.
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Entre 2018 et 2022, la part des ménages dont le revenu annuel est supérieur à 750 000 dollars et qui louent un logement est passée à 10,5 %, selon les données du recensement IPUMS de l'Université du Minnesota analysées par le Wall Street Journal, soit le niveau le plus élevé depuis le début de l'enquête au milieu des années 2000. Elle était de 8,4 % au cours des cinq années précédentes.
Parmi les ménages dont la valeur nette se situe dans les 5 % les plus riches, la part des locataires est passée à 3,7 % en 2022, selon l'enquête de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis le début des années 1990.
« C'est une conversation amusante que nous avons avec beaucoup de nos clients », qui disent : « Wow, j'ai tout cet argent et je n'arrive pas à trouver une maison », a déclaré Ruthie Assouline, co-responsable d'une équipe de Douglas Elliman Real Estate spécialisée dans les ventes de luxe à New York et à Miami.
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Le flux de logements mis en vente et retirés du marché a considérablement ralenti depuis que la Réserve fédérale a commencé à relever ses taux d’intérêt en 2022. Les taux hypothécaires ont pratiquement doublé depuis lors, laissant de nombreux vendeurs potentiels coincés sur place. L’offre a augmenté ces derniers mois, mais elle est restée inférieure aux niveaux d’avant la pandémie.
Cette pénurie a fait grimper les prix de l’immobilier à des niveaux record. Ensemble, les prix élevés et les taux plus élevés ont rendu l’achat d’un logement moins abordable qu’à n’importe quel autre moment. Il est moins cher de louer que d’acheter dans les 50 principales zones métropolitaines, selon une étude récente de Bankrate.
Les millionnaires ne sont guère une préoccupation dans la crise de l’accessibilité qui a mis l’accession à la propriété hors de portée de millions d’Américains. Ils ont souvent le choix de louer ou non. Ils ont également d’autres moyens de se constituer un patrimoine – par le biais du marché boursier ou de l’immobilier de placement – alors que de nombreux Américains comptent sur l’accession à la propriété pour y parvenir.
Les mathématiques de l'accession à la propriété changent
Mais l’augmentation de la part des locataires millionnaires signale un réajustement général dans la façon dont certains Américains envisagent l’accession à la propriété.
Tout cela se résume encore en grande partie aux mathématiques, même pour les millionnaires.
Certains préfèrent conserver leurs liquidités en bourse et dans d'autres investissements, compte tenu des prix de l'immobilier et des frais de transaction élevés. Les taux d'emprunt élevés peuvent encore être douloureux pour ceux qui n'ont pas besoin de contracter un prêt hypothécaire mais qui le préféreraient pour des raisons d'investissement. Les banques offraient autrefois des taux hypothécaires plus bas sur les prêts jumbo, mais cette tendance s'est inversée au cours de l'année écoulée. Les taux élevés sont moins un facteur pour les acheteurs au comptant, mais ils maintiennent néanmoins le marché sous contrôle.
Les autres coûts liés à l’accession à la propriété ont également fortement augmenté. Les impôts fonciers ont augmenté dans une grande partie du pays. Les primes d’assurance ont grimpé en flèche, en particulier sur les marchés côtiers où se trouvent souvent des manoirs.
La société immobilière new-yorkaise Leslie J. Garfield, spécialisée dans les maisons de ville de luxe, a conclu plus d'une douzaine de transactions depuis le printemps sur des locations qui coûtent 20 000 dollars ou plus par mois. C'est « bien plus que ce que cela a été au fil des ans », a déclaré l'associé principal Matthew Lesser.
D’autres millionnaires qui choisissent de louer sont davantage motivés par la flexibilité et la commodité que par les finances.
Le directeur de la biotechnologie Arun Das et son épouse ont lancé à la mi-2023 une rénovation majeure de leur première maison qui devait durer au moins un an. Au début, l'attente semblait en valoir la peine pour cette maison mitoyenne du XIXe siècle de Philadelphie : une maison de cinq chambres et cinq salles de bains dans le quartier privilégié de Rittenhouse Square.
Mais à peine la moitié des travaux de rénovation achevés, les Das ont vendu la maison. Les trentenaires ont décidé de louer indéfiniment un immeuble voisin, ce qui leur a permis de faire une pause après des mois de rénovations et d’entretiens imprévus. Les coûts supplémentaires – jusqu’à plusieurs milliers de dollars par mois en plus d’un prêt hypothécaire de 5 000 dollars – ont été moins un problème pour les Das que le temps qu’ils avaient commencé à perdre.
« Nous avons commencé à prendre conscience de l'ampleur de la tâche qui nous attendait, non seulement en termes de ressources financières, mais aussi de temps, d'efforts et de coordination », a déclaré Das. « L'heure que nous pouvons gagner dans une journée, c'est du temps que nous pouvons passer avec les enfants ou à boire un verre de vin ensemble. »
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S'adresser aux locataires permanents
Le secteur de la location de luxe a cherché à tirer parti de ce changement de marché. Le promoteur immobilier Post Brothers, basé à Philadelphie et qui a travaillé sur le gratte-ciel où vivent les Dases, conçoit certaines propriétés pour répondre aux besoins des « locataires permanents », en particulier ceux à revenus élevés.
La société a commencé à construire des plans d'étage plus grands, des vestiaires et des salles de jeux – « le genre de caractéristiques que les gens attendent d'un nouveau McMansion », a déclaré Michael Pestronk, cofondateur et directeur général de Post Brothers.
Pour certains millionnaires, notamment les plus jeunes, devenir propriétaire n'est pas hors de question. Mais le moment est venu.
Nick Chibbaro, un jeune homme de 28 ans qui travaille dans la vente et le trading à New York, et sa fiancée ont récemment reporté leur projet d'achat d'une maison en banlieue. Le couple a décidé de signer un bail dans un appartement de luxe du quartier financier. Ils espèrent toujours acheter une maison une fois que les taux d'intérêt auront baissé « de manière significative ».
« Je pense que de plus en plus de personnes louent pour des durées plus longues et cela ne les dérange pas », a déclaré Chibbaro. « Le climat actuel est extrêmement prohibitif. »
Écrivez à Gina Heeb à gina.heeb@wsj.com et à Paul Overberg à paul.overberg@wsj.com
