Lorsque les montants des frais et charges relatifs aux logements sont nettement supérieurs aux loyers versés par le locataire, le résultat net foncier est négatif. On parle alors de déficit foncier. Cela peut arriver dans le cas où le propriétaire vient d’acheter le logement et que les intérêts d’emprunt sont encore à déduire.
En effet, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt. Cependant, il est soumis à certaines conditions et une certaine limite sur votre revenu global.
Le fonctionnement d’un déficit foncier
Contrairement aux dispositifs fiscaux Duflot ou la loi Malraux taxés de niches fiscales, le dispositif du déficit foncier relève de la fiscalité immobilière de droit commun. En effet, vous pourrez déduire l’intégralité des charges liées à la rénovation d’un logement ancien avant sa mise en location.
Lorsque les diverses charges liées aux biens loués sont supérieures aux revenus fonciers, c’est-à-dire aux loyers perçus, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt tels que le salaire, les dividendes perçus, etc. dans la limite de 10 700 euros. Au cas où ce plafond a été dépassé, il est possible de reporter le surplus, toutefois sans dépasser les limites annuelles, pour une durée de dix ans.
Afin de tirer profit de cet avantage, l’adoption du régime d’imposition dit « réel » sur les revenus foncier est essentielle. En effet, si vous avez des charges pesant plus de 30% des revenus fonciers, il est conseillé de passer au régime réel.
Pour réduire leurs impôts, tous les propriétaires immobiliers d’un bien loué peuvent jouer sur le déficit foncier.
Les charges prises en compte en déficit foncier
Les charges prises en compte en déficit foncier sont les dépenses de rénovation et d’entretien, les primes d’assurance tels qu’une garantie sur les loyers impayés, les charges de copropriété non imputables au locataire, l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt, les honoraires de gestion ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie.
En premier lieu, il est conseillé de déduire les intérêts d’emprunt. En effet, l’administration fait une différenciation entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Il est à noter que les intérêts d’emprunt ne peuvent être attribués qu’à la partie des revenus fonciers et non aux autres revenus.
À savoir : selon l’article 156-I-3 du CGI, même si un déficit est déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de trois ans.
Comment calcule-t-on son déficit foncier ?
Pour faire le calcul de son déficit foncier, il faut avant tout soustraire les charges financières des revenus fonciers. Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les dix années qui suivent. En revanche, si le résultat est positif, on soustrait alors au montant obtenu la somme des charges non financières. Dans le cas où le résultat est positif, il n’y a pas de déficit. Par contre, si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 euros par an.
Quelles sont les obligations en cas de déficit foncier ?
En matière de déficit foncier, on peut distinguer deux types d’obligations :
- Afin de pouvoir générer un déficit foncier et l’imputer, vous devez être imposés pour vos revenus fonciers sous le régime réel.
- Si le déficit foncier est déduit de votre revenu, vous devez continuer à mettre votre bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.
