Investir dans les chambres d’hôtes et gîtes est une opportunité pour diversifier ses patrimoines et gagner des revenus supplémentaires. Mieux encore, ce type d’investissement offre une fiscalité avantageuse. Mais avant de transformer son logis en chambres d hotes de charme aveyron ou avant d’acquérir une propriété pour en faire un établissement touristique, il faut savoir comment s’y prendre. La question principale concerne la rentabilité d’un investissement en LMNP. Cela implique la connaissance du budget pour investir dans la location meublé, le taux de rentabilité de l’investissement et le régime fiscale applicable. Ensuite il faut maîtriser quelques points essentiels et se poser quelques questions. Où trouver une chambre d’hôte ou une gîte qui fonctionne, comment investir, comment attirer les voyageurs et vacancier, comment gérer son LMNP ?
Différence entre chambre d’hôtes et gîte
Il serait mieux de connaitre d’abord c’est quoi un gîte et une chambre d’hôte. Tous les deux servent de résidences temporaires pour les voyageurs qui effectuent un séjour touristique, un voyage d’affaire ou qui sont de passage pour une raison ou une autre.
Une chambre d’hôte est une chambre indépendante mais qui se trouvent dans la même maison servant de résidence d’autres personnes (généralement l’exploitant). La dimension idéale d’une chambre d’hôte est d’environ 12 m², de préférence avec des sanitaires intégrés. Le propriétaire doit fournir au moins les draps et le petit déjeuner. Le nombre maximum de chambre que le propriétaire peut mette en location est de 5.
Une gîte est une maison indépendante, meublé et isolé (isolation thermique et phonique). Elle équipé de sanitaires, de cuisine et de chambres et de meubles correspondants. Les locataires peuvent donc y vivre de manière autonome. Le propriétaire ne fournit pas le repas et les linges de maisons. Toutefois, ces derniers peuvent être fournis mais faisant objet d’un contrat supplémentaire.
Le régime fiscal pour les chambres d’hôtes et les gîtes
Investir dans les gîtes et les chambres d’hôtes, c’est investir dans la location meublé. Une location en meublé est la mise en disposition d’un « logement décent équipé d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Toutefois, il existe deux catégories de loueur en meublé : celui qui investit dans une LMP (location meublée professionnelle) et celui qui exerce une LMNP (location meublé non professionnel).
Un LMP doit remplir toutes les conditions suivantes : le bailleur est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), les recettes annuelles des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros et les recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Par opposition, il s’agit d’une LMNP si ces conditions ne sont pas remplies. L’investisseur bénéficie d’une imposition dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non aux revenus fonciers.
Pour commencer, il est préférable de démarrer votre activité de chambre d hôtes et gîte en auto entrepreneur. Cette activité est assimilé en meublé de tourisme, est bonne nouvelle, à partir de 2018, le plafond passe à 170 000€. De quoi voir venir !
Chambre d’hôtes et gîtes, investissement rentable et avantageuse
Ce type de location saisonnière permet de percevoir un loyer plus élevé, jusqu’à 30 % plus cher qu’un logement vide. Les gîtes et maisons d’hôte possèdent également un taux de rentabilité supérieur : 5 à 10 % alors que le taux de rentabilité d’un logement d’habitation est de 3 à 5 %. A noter qu’un gîte peut vous faire gagner en moyenne 8 000 €/an tandis qu’une chambre d’hôte environ 4 000 €/ an. Ce prix est juste à titre indicatif, la variation peut être très importante. En effet, il faut tenir compte du lieu de l’implantation de la maison, son attractivité, la fréquence des arrivées touristiques, le taux d’occupation de la maison…
La fiscalité est toute aussi intéressante. Les revenus de l’exploitation d’une maison d’hôtes ou de gîtes sont imposés sous le régime de BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux) : 71 % des revenus uniquement sont imposables. C’est-à-dire que 29 % seulement des chiffres d’affaire sont imposables. Si l’investisseur choisit le régime réel, il peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts du crédit immobilier, taxes, frais de travaux, frais comptable, amortissements, etc.). Enfin, la location de chambre d’hôte dont le loyer ne dépasse pas les 760 euros annuel est exonérée d’impôt.
Les points essentiels pour réussir l’investissement dans les chambres d’hôtes et gîtes
L’emplacement
Il faut que la maison se trouve sur un bon endroit : un lieu de villégiature proche d’un lieu d’intérêt tel qu’une station balnéaire, un circuit de randonnée, un monument célèbre, un site de tourisme œnologique, un village célèbre, proximité avec la montagne, des bons restaurants aux alentours, etc. Une simple maison de campagne est également suggérée, mais à condition de lui faire une bonne publicité et de proposer des activités pour les voyageurs. Il faut aussi prendre en compte la facilité d’accès.
La visibilité
Pour se faire connaitre, il n’y pas mieux qu’internet. Plus de 80 % des clients font actuellement leur réservation de chambre d’hôte en ligne. Il est donc conseillé d’avoir votre propre site ou de figurer sur les pages des guides, des sites spécialisés sur l’e-tourisme, sur les annuaires web, les réseaux sociaux et même sur les sites d’avis et de notation ou sites comparatifs. Il faut également faire des annonces soignées qui mettent en avant tous les atouts de l’offre (sécurité, calme, situation géographique, etc.), avec photos à l’appui. Une stratégie efficace consiste également à adhérer à label de réseau d’accueil reconnu tels que Gîtes de France, Accueil Paysan, Clévacances, etc.
La qualité de l’offre
Les voyageurs recherchent avant tout l’authenticité et la convivialité. Mais cela ne veut pas dire qu’ils voudraient vivre dans un taudis. Le niveau de confort doit être au moins égal à ce qu’ils sont chez eux. L’authenticité recherché concernent surtout les produits de terroir, les plats régionaux, le paysage, les charmes de la maison, l’originalité des mobiliers. Une gîte ou une maison d’hôte, même si elle se trouve au fin fond d’une forêt intact, ne devrait pas faire l’impasse sur le Wifi, le coffre-fort sécurisé et autres électroménagers moderne. A moins que les touristes veulent absolument un lieu absent de toute forme de technologie.
L’étude de rentabilité
Cette étude permet d’avoir un aperçu de la rentabilité du projet. Pour ce faire, il faut analyser l’état de marché. Le potentiel de la zone d’implantation, l’état de la concurrence, les besoins de la clientèle, le type d’offre adapté et même les attentes du porteur de projet (l’investisseur). Cette étude peut être réalisée par soi-même ou confier à un cabinet-conseil.
La délégation de gestion
Le propriétaire peut confier la gestion de son bien à une société spécialisée qui s’occupera des charges de l’exploitation et des tâches y afférentes (recherche et installation des occupants, entretien, etc.). Ainsi, il ne fait qu’en récolter le loyer convenu entre lui et cet exploitant professionnel.
Trouver un financement pour sa chambre d’hôtes ou gîtes
La création d’une gîte ou d’une chambre d’hôte peut faire l’objet d’une aide financière. À part le prêt immobilier qui permet de réunir l’essentiel du budget, le porteur de projet peut bénéficier des subventions qui peut venir de Conseil Général du lieu d’implantation. Il est à noter que l’acquisition d’un bien immobilier pour la création d’une chambre d’hôtes ou de gîtes coûte largement moins que l’investissement locatif de résidence. En effet, environ 60 000 euros peut suffire.
Source : frugalisme
