Achat terre agricole ! Face à la crise financière qui fait rage depuis 2008, nombreux sont ce qui cherche un actif rentable pour un placement sécurisé. Considéré comme le nouvel eldorado des placements, la terre agricole intéresse de plus en plus les investisseurs. En Amérique du Sud, en Asie ou encore en Afrique, plusieurs millions d’hectares ont changé de propriétaires plusieurs fois. La valeur des profits est telle que nombreux sont ceux qui s’y intéressent. Les prix ont connu une hausse de 3% à 4% à partir de 2012 avec une rentabilité de 2 à 5%.
Terre agricole : le nouveau placement financier
Investir dans les terres agricoles se traduit par l’acquisition d’un terrain sans bâtiments dans le but de le cultiver. Considérées comme des placements sûrs, les terres agricoles constituent un investissement plus fermé aux particuliers. La forte expansion de ce marché ne concerne pas uniquement la France et ses voisins européens, elle se prolifère également en Amérique du Sud, en Asie ou encore en Afrique. Il convient de préciser que dans nombreux pays tels que la France, ce genre de placement procure aux investisseurs divers avantages tels que des subventions agricoles, des avantages fiscaux, des prêts…
Comment faire pour investir dans un terrain agricole ?
Les investisseurs cherchent à placer leurs avoirs dans des actifs « sûrs ». Depuis 2007, le marché des terres agricoles ne cesse pas de manifester une croissance incontestable. L’investissement dans un terrain agricole peut se réaliser de différentes manières.
Un investissement direct
Le placement dans les terrains agricoles constitue un moyen permettant aux investisseurs français de diversifier leurs patrimoines. Le procédé se déroule comme suit : l’investisseur acquiert une parcelle ou l’intégralité d’un terrain qu’il va louer à un exploitant. En contrepartie de l’exploitation des terres, ce dernier lui octroiera un fermage. Il s’agit d’une somme que les deux parties fixent en avance en guise de loyer. La détermination de ce montant varie en fonction de la durée de la location et des rendements de l’exploitation. Ainsi, en cas de catastrophe naturelle (orage de grêle, inondation…), les risques incombent aux producteurs.
Investir dans les terres agricoles par le biais d’un Groupement Foncier Agricole
Il est tout à fait possible de réussir un investissement dans les terres agricoles par le biais d’un Groupement Foncier Agricole. Pour cela, il suffit d’acquérir une ou des parts au sein de ce groupement et de bénéficier des rendements qui résultent de leurs exploitations. S’intégrer au sein d’un GFA apporte un double avantage. D’une part, c’est facilement accessible avec des tickets d’entrée très abordables, et d’autre part, le rendement est très rentable. S’ajoute à cela la revalorisation annuelle du rendement.
Les caractéristiques de ce nouveau placement en terre
La fiscalité
En principe, les règles fiscales régissant l’investissement direct dans les terres agricoles ou celui via le GFA manifestent une certaine similarité. À noter que, les terres agricoles bénéficient d’une exonération fiscale partielle ou totale. Toutefois, ces avantages sont assortis de quelques conditions. Aussi, en cas de déficits agricoles, ceux-ci pourraient être imputables sur le revenu global.
Quelques points à prendre en compte
L’investissement direct des terres agricoles en France est soumis à une législation assez complexe et très protectrice. En effet, la SAFER possède un droit de préemption sur les terrains ayant fait l’objet d’investissement. Ce droit lui permet de faire une objection à la vente d’une terre agricole déterminée. Avant de procéder à la finalisation de la vente immobilière, le notaire a l’obligation d’informer la SAFER qui pourra s’y opposer pour protéger les intérêts d’un agriculteur local. Ce type de placement constitue un investissement à long terme. Ce qui implique qu’il ne faut pas s’attendre à un retour sur investissement rapide. Cela n’empêche qu’il présente un investissement rentable et sûr.
L’achat des parts d’un groupement Foncier Agricole se caractérise par la répartition des revenus entre les associés. Ce genre d’investissement peut générer des rendements annuels entre 2,5 % et 4 %. En cas de revente des parts, le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières. Dans certaines parties de la France, les terres agricoles s’arrachent à coups de milliers d’euros. Les prix peuvent atteindre les 8 000 euros l’hectare. Tel est le cas pour le nord de la France, le sud et le sud-ouest. Dans d’autres régions telles que la Bourgogne, ce prix peut dépasser les 15 000 euros.
Par contre, dans les régions du centre, le prix à l’hectare des terres agricoles reste plus accessible, car il varie entre 4 000 euros et 5 000 euros.
A retenir
La terre française est considérée comme une valeur refuge s’améliorant année par année en raison de la demande mondiale grandissante en produits agricoles. Elle est aussi très ambitionnée par les étrangers séduits par des prix inférieurs à ceux de nos voisins. De remarquables plus-values souhaitaient donc à long terme…
A savoir
Si vous êtes propriétaires bailleurs, vos loyers sont taxés comme des revenus fonciers mais vous aurez droit à une exhortation partielle d’impôt de solidarité sur la fortune et des droits de donation et de succession. Si vous exploitez vous-même, vous bénéficiez de la fiscalité très favorable des bénéfices agricoles et vos terres sont exonérées d’ISF au titre de l’outil de travail.
Les agriculteurs jouissent de priorité légale d’achat sur l’investissement de terres agricoles. En pratique, il n’est pas aisé pour un particulier d’acheter une exploitation en direct. L’offre accessible et très rare et le prix d’une belle exploitation pouvant être élevé, l’achat de parts est conseillé. Malheureusement, les grands réseaux bancaires n’en commercialisent plus. Il faut donc se diriger vers les intermédiaires locaux comme GFA, notaire, chambre d’agriculture…
Avant d’investir dans de la terre agricole, informez-vous sur la crédibilité de l’exploitant, car les baux consentis par le GFA sont d’une durée de 18 ans !
La terre française progresse en effet année après année avec l’essor mondial de la demande en produits agricoles !
