Fort de plus de 2 milliards d’euros de collecte en 2016, la SCPI est le placement pierre le plus en vogue du moment. Le boom a vraiment démarré en 2008, année marquée par l’éclatement de la crise des subprimes et la faillite d’une des plus prestigieuses institutions financières américaines Lehman Brothers. Les épargnants français ont trouvé dans les SCPI une réponse équilibrée entre faible risque et bon rendement.
Mais face à un tel engouement, les gérants d’actifs immobiliers, désignés pour gérer les différentes sociétés civiles de placements immobiliers, ont de plus en plus de mal à investir dans de nouveaux immeubles offrant des caractéristiques intéressantes : meilleur emplacement, bail long terme offrant une visibilité sur les rentrées futures, rentabilité pertinente car loyers élevés et faible prix d’acquisition, dernières normes environnementales.
Impossibilité d’acheter des immeubles offrant plus de 4 % à Paris
Si trouver un immeuble tertiaire offrant plus de 4 % de rendement annuel à Paris intra muros est devenu presque impossible, les assets managers immobiliers ont du se ré-inventer.
L’afflux de capitaux à investir, donc de demande fait grimper les prix des actifs. Parallèlement, les loyers se sont contractés depuis les difficultés économiques des années 2010. Bien que le loyer facial se maintienne, des gestes commerciaux très généreux sont offerts aux entreprises locataires (6 mois de loyers gratuits, rénovation lourde des bureaux, gel de l’augmentation annuelle du loyer entre autres « mesures d’accompagnement »).
Ne blâmons pas les gestionnaires de SCPI. Sans ces cadeaux, les locataires iraient trouver mieux et moins cher dans la tour d’à côté par exemple. Il s’agit plutôt de les retenir dans les lieux, les fidéliser.
Les SCPI nouvelle génération
On l’a compris, la baisse des rendements liée à une approche historique des choses (bel immeuble de bureaux haussmannien à Paris intra muros) est réelle. Pour preuve, il y a un peu plus de cinq ans, le rendement moyen des scpi dépassait 5,5 %. Il tourne en 2016 autours de +4,6 %.
C’est alors qu’entrent en jeu les SCPI nouvelle génération.
Ces véhicules d’investissements indirects vont chasser sur des terrains inédits jusqu’alors : en province, en Europe, dans des actifs traditionnels (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux) mais aussi cliniques, maisons de retraite Ehpad, hôtels, centres de vacances, crèches, écoles privées…
A travers ces deux leviers géographiques et sectorielles, les gérants d’actifs immobiliers peuvent retrouver du rendement au bénéfice des porteurs de parts de sociétés civiles de placement en immobilier.
Des immeubles situés en Europe, essentiellement outre Rhin
Les premières Scpi « nouvelle génération » se sont intéressées à des immeubles situés principalement en Allemagne où les prix de l’immobilier demeurent abordables et la stabilité économique exemplaire. Notons ici la possibilité d’investir dans les SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion, Corum Convictions, Eurovalys d’Advenis.
Des secteurs d’investissement alternatifs
Les secondes scpi « nouvelle génération » ont fait un choix sectoriel en misant sur des actifs principalement situés en France. Primovie de Primonial, Pierval Santé d’Euryale, Foncia Cap Hebergimmo sont des opportunités pertinentes pour diversifier votre épargne.
SCPI : passer en direct avec le gestionnaire ou opter pour un conseiller patrimonial ?
Bien qu’il soit possible dans quelques cas de frapper directement à la porte de la société de gestion pour acheter des parts de SCPI, le plus opportun est clairement de faire confiance à un conseiller patrimonial.
Ce professionnel accrédité et disposant du fameux statut de CIF (conseiller en investissement financier) -obligatoire pour commercialiser des parts de sociétés civiles de placement immobilier- agit comme un courtier en assurance ou en crédit.
Non seulement il ne vous coûtera pas plus cher, mais il vous apportera sa remarquable connaissance sur les meilleures scpi et vous créera une allocation sur mesure pour diversifier votre épargne sur plusieurs véhicules d’investissement « pierre-papier ».
