L’essor du commerce électronique et le dégoût croissant pour les grands magasins freinent la demande de grands magasins et autres grandes surfaces. Les restaurants et les cafés, quant à eux, engloutissent les petites devantures de magasins alors que les Américains passent plus de temps au restaurant, à commander au volant ou à utiliser des applications de livraison de nourriture.
Le résultat final : les détaillants ont signé des baux d’une superficie moyenne de 3 200 pieds carrés au cours des trois premiers trimestres de 2023, la plus petite taille depuis que la société de données CoStar Group a commencé à suivre cette mesure en 2006.
« Un centre commercial d’aujourd’hui est très différent de ce qu’il était il y a 10 ans », a déclaré Brandon Svec, directeur national de l’analyse du commerce de détail aux États-Unis chez CoStar. « L’accent est beaucoup plus mis sur l’expérience, bien plus sur l’alimentation et les boissons. »
Les entreprises du secteur de l’alimentation et des boissons ont signé près d’un cinquième de tous les baux de vente au détail cette année, selon CoStar, la plupart ciblant des espaces de 5 000 pieds carrés ou moins.
Malgré ces changements dans le paysage du commerce de détail, la demande globale d’espace de magasin est robuste. À l’échelle nationale, le taux d’espace commercial disponible était de 4,8 % au troisième trimestre, le niveau le plus bas depuis 18 ans que les données ont été suivies par la société de services immobiliers CBRE.
Plutôt que de remplir les grands magasins tentaculaires d’une gamme de marchandises, de nombreux détaillants ont commencé à utiliser les données des commandes en ligne, des médias sociaux et des analyses de fréquentation pour personnaliser des stocks plus petits en fonction de la population locale. Ils ont également renforcé l’infrastructure des magasins pour permettre aux clients de récupérer et de retourner plus facilement les articles achetés en ligne.
Cela leur permet de conserver moins d’articles en magasin et de réduire leur empreinte pour s’intégrer dans les centres commerciaux en plein air où les clients font de plus en plus leurs achats.
« L’époque où l’on les empilait en hauteur et les regardait voler est révolue », a déclaré l’analyste du commerce de détail Dana Telsey, qui a fondé et dirige Telsey Advisory Group.
Certains détaillants de mode mondiaux comme Zara et H&M vont dans la direction opposée. Ils développent la présence de leurs magasins, en particulier à Londres et sur d’autres marchés étrangers. Aux États-Unis, les détaillants de luxe signent également des baux pour des espaces plus grands, proposent davantage de nourriture et de boissons et s’aventurent au-delà de leurs adresses traditionnelles vers de nouveaux marchés.
Mais de nombreuses autres entreprises qui auparavant n’auraient pas fait de compromis sur la superficie en pieds carrés sont désormais heureuses de se faufiler dans des espaces plus petits, a déclaré Jeff Edison, directeur général de Phillips Edison, une société d’investissement immobilier dans le secteur des centres commerciaux ayant pour piliers des épiceries. Les détaillants tentent de se rapprocher des clients qui déménagent en banlieue, travaillent à domicile quelques jours par semaine et souhaitent bénéficier de la commodité du service au volant et du ramassage en bordure de rue.
« L’emplacement est une priorité plus élevée que la taille parfaite », a-t-il déclaré. « C’est un changement assez important au cours des 10 dernières années. »
Phillips Edison est occupé à 98 %, le niveau le plus élevé des trois décennies d’histoire de l’entreprise, a déclaré Edison. L’entreprise fait également état de taux de rétention record, les détaillants étant réticents à abandonner leurs baux.
À mesure que les achats en ligne se sont développés, de moins en moins d’espace dans les magasins est utilisé pour vendre des produits de base comme des chaussettes et du dentifrice. Le commerce électronique représente désormais environ 15 % de toutes les ventes au détail, contre un peu plus de 6 % en 2014, selon le ministère du Commerce.
Mais les entreprises vendant des services et des expériences en personne, comme les salons de manucure, les cafés et les studios de yoga, continuent de signer des baux commerciaux.
La société de biscuits Crumbl, qui vend un menu tournant de six biscuits gastronomiques à emporter, en livraison et en restauration, a ouvert plus de 900 magasins aux États-Unis depuis 2017, la plupart mesurant moins de 2 000 pieds carrés. À l’intérieur se trouvent des cuisines ouvertes avec jusqu’à six réfrigérateurs, fours, mixeurs et rangements pour les ingrédients, a déclaré Nathan Christensen, qui travaille pour l’équipe de développement régional du siège social pour localiser les futurs sites de boulangerie.
« Vous pouvez voir nos employés casser ces œufs et y mélanger le sucre, le beurre et la farine », a-t-il déclaré.
Les détaillants de vêtements traditionnels et les grandes surfaces pensent également petit. Nordstrom et Target font partie des chaînes de magasins qui se tournent vers des espaces plus petits, car les acheteurs passent moins de temps dans les centres commerciaux fermés.
Macy’s a également adopté cette tendance. Elle a ouvert une douzaine de magasins de petit format depuis 2020 et prévoit d’en ajouter 30 supplémentaires d’ici fin 2025, a indiqué l’entreprise. D’une superficie de 30 000 à 50 000 pieds carrés, les magasins font environ un cinquième de la taille des centres commerciaux Macy’s. Bloomingdale’s, une filiale de Macy’s, a ouvert trois sites de petit format et prévoit de s’agrandir.
Parallèlement, Macy’s a fermé 80 grands magasins depuis février 2020.
D’autres détaillants à grande surface, tels que Sears et Bon-Ton, ont fait faillite ces dernières années, ce qui a encore freiné la demande de grands espaces, a déclaré Svec. Au total, plus de 1 000 grands magasins ont fermé leurs portes aux États-Unis entre 2016 et 2020, selon le cabinet d’études immobilières Green Street.
Les propriétaires subdivisent ou réaménagent cet espace inutilisé à grande surface, et la construction de nouveaux commerces de détail a été minime au cours de la dernière décennie.
Ce contrôle de l’offre a contribué à pousser le taux d’inoccupation des commerces de détail à des niveaux historiquement bas, tandis que les loyers continuent de grimper.
La hausse du coût du loyer est l’une des principales raisons pour lesquelles certains détaillants optent pour des espaces plus petits. Les emplacements de Crumbl ne disposent pas de sièges, ce qui leur permet d’ouvrir dans les petites vitrines des centres commerciaux et de séduire les gourmands de passage. Mais le plus important, ce sont les économies de coûts.
« Si nous pouvons réduire ces loyers aussi bas que possible en réduisant notre empreinte, ce sera plus rentable pour nos partenaires franchisés », a déclaré Christensen.
