L’immobilier fractionné est l’un de ces concepts où les gens peuvent investir dans une fraction d’un bien immobilier. Les investisseurs sont propriétaires de cette fraction du bien immobilier. Il a été constaté que les agents immobiliers font pression pour l’immobilier fractionné de manière agressive, mais les gens ne semblent pas très intéressés.
Fondateur et PDG, Shiv Parekh de hBitsestime que le manque de demande de biens immobiliers fractionnés peut être attribué à trois aspects.
« Premièrement, le concept de propriété fractionnée de l’immobilier commercial est relativement nouveau, contrairement aux véhicules d’investissement traditionnels tels que les fonds communs de placement qui prédominent depuis des décennies. Cette méconnaissance pourrait contribuer à l’hésitation des investisseurs potentiels. Deuxièmement, il semble y avoir un manque de connaissance du produit et une compréhension limitée de ses avantages. Les investisseurs ne sont peut-être pas pleinement informés de la manière dont l’immobilier commercial fractionné peut servir d’instrument financier stratégique, offrant une exposition à l’immobilier tout en offrant des avantages diversifiés. De plus, le défi réside dans le fait que l’immobilier commercial fractionné est essentiellement un produit financier adossé à des actifs corporels (immobilier). Les agents immobiliers, qui s’occupent généralement directement des propriétés physiques, peuvent avoir du mal à saisir les nuances d’un produit financier conçu pour atteindre des objectifs de diversification grâce à une exposition immobilière », a déclaré Parekh.
Copropriété
La copropriété est un autre problème lié aux biens immobiliers fractionnés.
« La copropriété signifie partager la prise de décision avec d’autres et s’en remettre entièrement à un gestionnaire immobilier, ce qui limite le contrôle sur la propriété. Jusqu’à ce que le système devienne plus convivial pour les investisseurs et que des directives juridiques claires soient établies, les investisseurs peu enclins au risque pourraient hésiter à poursuivre cette approche d’investissement », a déclaré Pratik Kataria, directeur de Développeurs Sainath.
Liquidité
Selon Parekh, la liquidité constitue un risque majeur pour les investisseurs.
« La détention de copropriété est gérée par l’intermédiaire d’un véhicule à vocation spéciale (SPV) ; il faut s’appuyer sur une plateforme de propriété fractionnée (FOP) pour les opportunités de revente ou les opportunités de sortie. L’ensemble du marché secondaire est actuellement géré par ces acteurs du FOP, ce qui peut retarder la liquidité », a-t-il déclaré.
Il a ajouté que la liquidité sera améliorée après la mise en place des prochaines réglementations SM REIT et que tous les produits devraient être négociés en bourse.
Cadre juridique
L’ambiguïté du cadre juridique peut constituer un autre risque associé au cadre juridique.
« Le cadre juridique entourant la propriété fractionnée est encore en construction, laissant les investisseurs en terrain inconnu. Cette ambiguïté peut engendrer une incertitude quant aux structures de copropriété, aux stratégies de sortie et aux mécanismes de résolution des litiges », a déclaré M. Sourabh Bansal, cofondateur et directeur général de Magicrete.
Sortie
Les investisseurs pourraient être confrontés à des difficultés lorsqu’ils souhaitent se retirer de leurs investissements en raison de l’absence d’un marché secondaire facilement disponible pour absorber leur part d’investissement. De plus, comme ce domaine reste non réglementé, le marché secondaire est entièrement entretenu et exploité par les acteurs du FOP. Un acheteur se trouve parmi les différents utilisateurs enregistrés sur cette plateforme.
«Chez hBits, nous disposons d’une équipe dédiée au marché secondaire qui contribue à faciliter ces sorties.
Cependant, jusqu’à présent, nous avons remarqué que moins de 1,5 % des investisseurs ont pris une sortie anticipée et hBits a facilité 100 % d’entre eux. Étant donné que la détermination du prix se fait généralement entre l’acheteur et le vendeur, le moment est sujet à négociation. Chez hBits, nous prenons en moyenne 3 semaines pour faciliter la sortie », a déclaré Parekh.
Sourabh a déclaré que la sortie des investissements immobiliers fractionnés en Inde implique de relever des défis tels que les contraintes de liquidité et les transactions chronophages.
« Les options incluent les rachats de plateformes, la recherche d’acheteurs sur des marchés désignés, l’exploration de rachats avec les copropriétaires et une diligence raisonnable rigoureuse sur les stratégies de sortie. Même si des défis existent, une approche prudente et bien informée, associée à des délais réalistes, est cruciale pour les investisseurs cherchant à sortir », a déclaré Sourabh.
Traitement fiscal
Un autre problème auquel les investisseurs sont confrontés en matière d’investissement immobilier fractionné concerne les lois fiscales, car les réglementations spécifiques ne sont pas clairement définies.
Les experts affirment que les revenus de ces investissements, y compris les revenus locatifs, sont imposables.
Les revenus locatifs sont imposés en fonction du revenu de l’investisseur, les taxes communales locales étant également applicables. L’impôt sur les plus-values s’applique à la vente de rompus d’actions, avec un impôt de 20% sur les plus-values à long terme (si détenues pendant plus de deux ans) et un impôt selon le revenu pour les plus-values à court terme (si vendues dans les deux ans). . Chaque copropriétaire est responsable de sa part des taxes, ce qui s’ajoute aux coûts d’entretien de la propriété.
Sourabh estime que l’expertise d’un conseiller financier est nécessaire pour le traitement nuancé de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les plus-values et des droits de succession afin d’éviter les surprises indésirables et d’optimiser les rendements.
Pour résumer, Pratik a déclaré que dans le monde imprévisible de l’immobilier fractionné en Inde, il est essentiel de se tenir au courant des tendances du marché.
« Les investisseurs doivent rester vigilants face aux changements réglementaires, garantir la transparence de la plateforme et comprendre la dynamique du marché. Il est essentiel de procéder à une diligence raisonnable approfondie, de diversifier les portefeuilles et d’anticiper les défis dans ce paysage en évolution pour faire face aux incertitudes futures. À mesure que le marché évolue, être proactif dans l’ajustement des stratégies d’investissement et rester informé de la nature dynamique de l’immobilier fractionné sera essentiel pour les investisseurs souhaitant naviguer et capitaliser sur les changements potentiels du marché », a déclaré Pratik.
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Publié : 22 février 2024, 09h58 IST
