(Bloomberg) – Une organisation immobilière clé et d'autres groupes de l'industrie ont demandé à un juge fédéral de bloquer une loi de New York qui oblige les propriétaires à payer des frais pour les courtiers qu'ils embauchent, affirmant que la règle qui entre en vigueur le mois prochain augmentera les loyers et rendra plus difficile pour les locataires à faible revenu de trouver des logements.
Le conseil immobilier de New York et d'autres, dont la New York State Association of Realtors, ont poursuivi la ville en décembre sur la règle, qui oblige les propriétaires à payer leurs courtiers au lieu de transmettre ces coûts à leurs locataires, une pratique de longue date qui a perturbé les locataires depuis des décennies.
Vendredi, lors d'une audience par le tribunal, les avocats des groupes ont exhorté le juge de district américain Ronnie Abrams pour s'arrêter à l'application de la règle pendant que le procès se déroule. L'interdiction, qui a été adoptée par le conseil municipal en novembre, devrait prendre effet le 11 juin. Le juge n'a pas dit quand elle prendrait une décision.
Parce que les propriétaires signent souvent des contrats exclusifs avec les courtiers pour énumérer leurs propriétés et trouver des locataires, la loi «impose sévèrement et définitivement sur les accords d'inscription entre les courtiers et les propriétaires», en violation du barreau de la Constitution contre les lois de l'État, a déclaré au juge.
La loi violerait également les droits en liberté des propriétaires et les courtiers qui publient des listes immobilières, puis chercheraient à recevoir une compensation des locataires pour le coût du service d'inscription, a déclaré Szyfer.
Deux avocats de la ville ont défendu la loi. Ils ont dit que cela aiderait à résoudre la crise du logement de la ville en rendant les appartements plus abordables et plus faciles à déménager à de meilleures propriétés sans avoir à payer des milliers de dollars aux courtiers qu'ils n'ont pas choisis.
La règle actuelle est de «provoquer des personnes à revenu faible et moyen – en particulier les personnes de couleur – cela leur fait quitter New York», a déclaré l'un des avocats de la ville au juge.
Les locataires de New York qui s'installent sur des appartements qui ont des frais de courtier paient en moyenne près de 13 000 $ pour garantir les clés d'une propriété, qui comprend fréquemment des milliers de dollars de frais pour les courtiers embauchés par les propriétaires pour sécuriser les locataires, selon une analyse de StreetEasy publiée l'année dernière. Environ la moitié des annonces sur StreetEasy sont livrées avec des frais de courtier, qui peuvent aller d'un mois de loyer à 15% du loyer annuel.
Les avocats de la ville soutiennent que les frais de courtier ajoutent un coût substantiel aux familles qui déchaînent déjà des milliers de dollars à l'avance et une partie substantielle de leurs revenus sur le logement. Le Furman Center de l'Université de New York, qui étudie le logement, les quartiers et la politique urbaine, a constaté que plus de la moitié des ménages de la ville dépensent 30% ou plus pour le loyer.
New York et Boston sont les seules grandes villes américaines où les frais de courtier locatif sont généralement transmis aux locataires même s'ils ne les ont pas embauchées.
Mais l'industrie soutient que la loi rendra les appartements stabilisés au loyer trop coûteux pour opérer et forcer les propriétaires à augmenter les loyers pour couvrir le coût des frais de courtier. Ils soutiennent que les locataires paient généralement moins sur la vie d'un bail lorsque les commissions sont payées séparément. Les propriétaires affirment que certains locataires refusent déjà de payer des frais de courtier, même si la loi n'a pas encore pris effet.
La poursuite allègue que la ville est simplement des courtiers méchants et que la loi viole leur droit constitutionnel à la liberté d'expression en ne leur permettant pas de publier des listes ouvertes, et que l'État réglemente déjà les courtiers. Il soutient également que la loi viole la clause de contrats de la Constitution américaine en interférant avec les accords entre les propriétaires et les courtiers.
« Les courtiers de New York ont construit leurs activités dans l'attente raisonnable de pouvoir percevoir des frais auprès des locataires dans des conditions interdites par la loi », ont déclaré les groupes dans un dossier judiciaire. « Si la loi est autorisée à entrer en vigueur, les courtiers devront réorganiser leurs entreprises – sans publier une liste ouverte – attirer les locataires disposés à les engager en tant que courtiers côté locataires. Ou ils doivent être en concurrence pour un nombre limité de propriétaires en accords exclusifs.
Une interdiction des frais de courtier approuvée par l'État a été brièvement en place en février 2020 juste avant le premier verrouillage covide a mis le marché locatif à un stage proche. Au moment où la demande du locataire a commencé à augmenter l'année suivante, un tribunal avait annulé la loi de l'État et les courtiers étaient impatients de capitaliser sur ce qui est rapidement devenu un marché très concurrentiel où les prix ont continué d'augmenter.
La loi pourrait changer considérablement la dynamique du marché de la location hautement compétitif de la ville, où les prix ont grimpé depuis que les restrictions pandémiques ont commencé à s'assurer en 2021. Le loyer médian de Manhattan était de 4 495 $ en mars, à seulement 5 $ du record atteint le mois précédent, selon l'approisseur Miller Samuel Inc. et Douglas Elliman. Les prix ont également établi des enregistrements dans les arrondissements extérieurs.
Les défenseurs des locataires soutiennent que les coûts initiaux importants sont un obstacle inutile pour de nombreux locataires qui veulent ou doivent déménager. Alors que les New-Yorkais à faible revenu sont plus susceptibles de faire face à cette lutte, les unités sans frais ont tendance à être dans des bâtiments modernes plus chers. Les courtiers résidentiels de la ville comptent que l'élimination des frais sera beaucoup plus cher pour les locataires à long terme, les propriétaires ajoutant leurs coûts de marketing aux loyers.
En mars, 57,3% des listes de StreetEasy n'étaient pas des frais, contre environ 54,2% par rapport à l'année dernière.
L'affaire est le conseil immobilier de New York contre la ville de New York, 24-CV-9678, US District Court, Southern District de New York (Manhattan).
Plus d'histoires comme celle-ci sont disponibles sur Bloomberg.com
