Il y a plusieurs niveaux de règles, depuis le loyer jusqu'au moment de la vente, en passant par les prêts immobiliers. Par exemple, la plupart des règles applicables à une maison ou à un bien commercial ne s'appliquent pas aux terrains. Si un propriétaire foncier perçoit un loyer, un bail ou toute autre forme de revenu sur un terrain vacant (sans aucune construction), ce revenu n'est pas considéré comme un revenu locatif. Il doit être déclaré comme revenu provenant d'autres sources ou comme bénéfice d'entreprise.
Il existe des règles distinctes même pour les propriétés en construction.
En outre, la propriété est divisée en trois catégories : les logements occupés par le propriétaire, les logements loués et les logements réputés loués. Désormais, les règles relatives à l'imposition des loyers, à l'étendue des intérêts déductibles et à la compensation des pertes diffèrent selon les catégories (voir le tableau).
Les règles varient encore selon que vous optez pour le nouveau ou l'ancien régime fiscal. Par exemple, si un propriétaire a un prêt immobilier sur la maison dans laquelle il vit, il subira chaque année une perte pouvant aller jusqu'à ₹2 lakh sous la rubrique « revenus de la propriété immobilière ». En effet, dans la déclaration de revenus, il faut déclarer le loyer de la propriété occupée par le particulier comme nul et déduire les intérêts payés sur le prêt. Il en résulte une perte nette de la propriété immobilière équivalente aux intérêts payés. Cette perte peut être déduite de tous les revenus, y compris le salaire. Mais uniquement dans l'ancien régime. Ainsi, les propriétaires vivant dans leur propre maison perdront cet avantage en optant pour le nouveau régime. En fait, dans le cadre du nouveau régime, la compensation des pertes n'est pas autorisée même pour les maisons louées et réputées être louées.
a compilé un guide pratique de questions-réponses pour vous aider à vous orienter dans le labyrinthe de la taxe foncière (voir le tableau). Le guide et les propriétaires ayant un prêt immobilier.
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J'ai deux maisons dans la même ville. J'habite dans une maison, tandis que la seconde est vacante. La seconde sera-t-elle considérée comme occupée par moi-même ou comme louée ?
Selon Mayank Mohanka, fondateur de TaxAaram India et associé chez SM Mohanka & Associates, les deux premières maisons occupées par le propriétaire ou sa famille ou vacantes sont considérées comme des maisons occupées par le propriétaire, quelle que soit la ville dans laquelle elles se trouvent par rapport à la ville de résidence du propriétaire. « Cette condition existait auparavant, mais maintenant la règle est simple. La seule condition est que la maison ne soit pas louée, même partiellement, au cours de l'année. »
Je vis en location mais je suis propriétaire d'une maison dans la même ville. Puis-je demander à la fois l'HRA et la déduction des intérêts sur les prêts immobiliers ?
Si votre propriété se trouve dans une autre ville, vous pouvez immédiatement demander l'exonération HRA sur le loyer que vous payez et les intérêts sur votre propriété, qu'elle soit occupée par votre famille, vacante ou louée. Cependant, lorsque votre propriété se trouve dans la même ville, dans la plupart des cas, la demande d'exonération HRA ne sera pas autorisée. Si votre bureau est loin de la maison que vous possédez et que vous pouvez justifier que la raison pour laquelle vous vivez en location est de rester plus près du bureau et d'économiser sur les déplacements, la demande d'exonération HRA peut être autorisée.
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Le budget de l'Union a interdit la compensation des pertes subies lors de la vente d'un bien acheté avant le 23 juillet. Cela signifie-t-il également que je ne peux pas demander la compensation ? ₹2 lakh de perte réalisée sur une maison occupée par le particulier en réclamant des intérêts sur un prêt immobilier ?
La compensation des pertes n'est pas autorisée sur les pertes en capital subies lors de la vente d'une maison. ₹Une perte de 2 lakhs résultant d'une propriété occupée par le propriétaire en réclamant des intérêts sur un prêt immobilier est une perte au titre des « revenus provenant de la propriété immobilière ». Le refus de compensation des pertes ne s'applique qu'au premier cas.
« Les pertes sur biens immobiliers et les pertes en capital à long terme sont deux rubriques distinctes. Il n'y a aucun changement dans les dispositions relatives aux pertes sur biens immobiliers », a déclaré Prakash Hegde, expert-comptable et consultant principal en fiscalité directe chez Acer Tax & Corporate Services Llp.
J'ai reporté une perte au titre des « biens immobiliers ». Si j'opte pour le nouveau régime, puis-je la déduire d'autres revenus ?
Les pertes au titre des « revenus de la propriété immobilière » ne peuvent être compensées par aucun autre revenu, à l'exception des revenus locatifs, dans le cadre du nouveau régime. Les pertes qui ne sont pas compensées ne peuvent pas non plus être reportées sur les années suivantes. Cela s'applique également aux pertes reportées des années précédentes, selon Parizad Sirwalla, associé et responsable des services de mobilité mondiale, fiscalité, KPMG Inde.
« S'il y a une perte reportée sur des biens loués ou réputés loués des années précédentes, vous ne pouvez la déduire que du revenu locatif de l'année en cours. Mais si le loyer de l'année en cours est une perte nette, la perte de l'année précédente ne peut pas être compensée ou reportée. Cela devient une perte sèche », a-t-elle déclaré.
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Veuillez noter que la perte reportée d'une maison occupée par le propriétaire ne peut pas non plus être déduite du loyer, car la déduction des intérêts sur une maison occupée par le propriétaire n'est pas autorisée dans le cadre du nouveau régime.
Pour expliquer avec un exemple, disons que vous avez subi une perte de ₹1 lakh provenant d'une maison louée en AY24 qui n'a pas été entièrement compensée et reportée. En AY25, si vous optez pour le nouveau régime fiscal, vous ne pouvez pas compenser cela ₹1 lakh de perte sur tout revenu autre que le loyer. S'il n'y a pas de revenu de location, le ₹Une perte de 1 lakh devient une perte sèche. De plus, bien que vous puissiez également demander une déduction sur les intérêts sur la même maison louée au cours de l'AY25, si cela entraîne une perte, vous ne pouvez ni la compenser ni la reporter à l'AY26.
Mohanka a déclaré qu'une fois qu'une perte reportée devient une perte sèche, elle ne peut pas être compensée au cours des années suivantes, même si un contribuable salarié revient à l'ancien régime.
Dans le même exemple, disons que vous aviez ₹Encore une perte de 1 lakh en AY25 qui n'a pas pu être compensée ou reportée. Maintenant, si vous optez pour l'ancien régime l'année prochaine en AY26, vous ne pourrez pas récupérer le ₹1 lakh de perte pour chacune des années 2024 et 2025, car elles n'ont pas pu être reportées.
J'ai contracté un prêt immobilier pour une maison en construction. Le constructeur m'a donné possession après sept ans. Comment puis-je réclamer des intérêts pour les années de construction ?
Les intérêts payés pendant les années de construction sont accumulés et ne peuvent être réclamés qu'une fois la construction terminée. Le total des intérêts peut être réclamé en cinq versements égaux sur cinq ans après l'achèvement de la construction. Toutefois, dans le cas d'une maison occupée par le propriétaire, il existe des plafonds annuels sur le total des intérêts pouvant être réclamés, qui comprennent les intérêts accumulés et les intérêts de l'année en cours. Ce seuil varie également selon que la construction est achevée dans les cinq ans ou non.
Si la construction est achevée dans les cinq ans suivant la fin de l'exercice au cours duquel le prêt a été contracté, jusqu'à ₹2 lakh peuvent être réclamés en un an. Si la construction est achevée après cinq ans, seulement ₹30 000 $ d’intérêts par an peuvent être déduits.
Les maisons louées ou réputées louées ne sont pas soumises à ces conditions. L'intérêt total est déductible chaque année, quelle que soit la date d'achèvement de la construction. La seule condition est que les intérêts avant construction soient divisés en cinq versements.
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Hegde a déclaré que les intérêts à réclamer chaque année dépendront du fait que la maison soit déclarée auto-occupée ou réputée/louée. Prenons un exemple. Supposons que la construction d'une maison soit achevée en 10 ans et que le total des intérêts accumulés avant la construction soit de ₹10 lakh. Chaque année ₹2 lakh d'intérêts avant construction doivent être réclamés pendant cinq ans. Maintenant, disons que la première année, la maison est occupée par le propriétaire. Par conséquent, seulement ₹30 000 d'intérêts peuvent être réclamés. Mais, la deuxième année, la maison est mise en location. Donc, cette année-là, ₹2 lakhs d'intérêts avant construction, ainsi que les intérêts de l'année en cours, peuvent être réclamés. Au cours des trois années suivantes également, le montant des intérêts à réclamer dépendra du statut d'occupation de la maison.
Je vends une maison en construction. Puis-je ajouter les intérêts payés sur le prêt immobilier au coût d'acquisition ?
À compter de l'exercice 2024, les intérêts réclamés sur un prêt immobilier ne peuvent plus être ajoutés au coût d'acquisition ou d'amélioration d'un bien afin d'éviter une double déduction des intérêts. « Il y a eu des cas où les contribuables ont réclamé les intérêts sur un prêt immobilier comme déduction au titre des « revenus de la propriété immobilière » ainsi que le coût d'acquisition/d'amélioration du bien », a déclaré Hegde. « Il convient de noter que cela a donné lieu à une double déduction, d'où l'introduction de cet amendement. Dans le cas d'un bien en construction, étant donné que la déduction des intérêts n'est pas autorisée, elle peut être ajoutée au coût d'acquisition si ce bien est vendu alors qu'il est encore en construction », a-t-il ajouté.
