Les acquéreurs de biens immobiliers ne peuvent plus ajuster le prix d'achat en fonction de l'inflation au moment de la vente, ce qui annule l'impact de la réduction d'impôt. En effet, l'avantage de l'indexation, supprimé pour les biens immobiliers achetés ou hérités à partir de 2001, aggrave effectivement l'impact fiscal.
Par exemple, une propriété achetée pour ₹1 crore il y a cinq ans et évalué à ₹1,47 crore aujourd'hui entraînerait une taxe de ₹7,01 lakh sans indexation, contre ₹5,1 lakh avec indexation. Cela représente une augmentation de 37,54 % des sorties d'impôts malgré le taux d'imposition plus bas, a expliqué Feroze Azeez, directeur général adjoint d'Anand Rathi Wealth Ltd.
« Notre analyse de 1 686 propriétés détenues par des clients sur lesquelles nous avions des informations a révélé qu'avec les avantages de l'indexation et à un taux d'imposition effectif de 23,92 %, l'obligation fiscale est ₹184 crores, alors que sans indexation au taux d'imposition de 14,95 %, il est ₹« 257 crores, ce qui représente une augmentation de 39,2 % de l'impôt sur le revenu après le budget », a déclaré Azeez.
Voici comment cela fonctionne : disons que l'indice d'inflation des coûts (une mesure de l'inflation) est passé de 100 à 150 sur cinq ans, et la valeur d'une propriété achetée pour ₹Il y a cinq ans, 1 crore a augmenté de ₹1,6 crore.
Avec l'indexation, le taux d'imposition antérieur des gains en capital à long terme s'appliquait au gain de ₹60 lakh après ajustement pour l'inflation – 20 % ₹10 lakhs ( ₹60 lakhs – ₹50 lakh). En vertu de la nouvelle règle, l'impôt sur les gains en capital à long terme est de 12,5 %, et non de 20 %, mais comme il n'y a pas d'ajustement pour l'inflation, il s'appliquera à l'intégralité du gain ₹60 lakhs.
Donc l'impôt effectif à payer est ₹2 lakh avec indexation, et ₹7,5 lakh sans tenir compte de l'inflation.
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« La suppression de l'avantage de l'indexation aurait pu être effectuée de manière plus efficace sur le plan fiscal, soit en conservant les valeurs marchandes ou en indexant le coût d'acquisition des propriétés jusqu'au jour du budget », a déclaré Bijal Ajinkya, associé du cabinet d'avocats Khaitan & Co. « Cela aurait été conforme à la philosophie du gouvernement en matière de cohérence et de certitude dans les régimes fiscaux. »
Le principe de droits acquis consiste à permettre aux anciennes règles de continuer à s’appliquer dans certaines situations, par exemple en rendant les règles mises à jour applicables uniquement aux nouveaux investisseurs.
D'autres options désormais plus attractives
Les experts du marché espèrent que l’amendement proposé sera modifié lorsque le projet de loi de finances sera examiné au Parlement.
« C'est désavantageux pour les propriétaires actuels, mais ceux qui envisagent d'acheter une nouvelle propriété sauront exactement dans quoi ils s'engagent », a déclaré Nirav Karkera, responsable de la recherche sur la plateforme de services financiers Fisdom.
Bien que l'effet direct sur les consommateurs puisse être minime, du point de vue de l'investissement, il pourrait y avoir un léger impact, car l'argent pourrait être redirigé vers d'autres voies, a-t-il ajouté.
En règle générale, l'immobilier génère des rendements de 3 à 5 %, tandis que d'autres classes d'actifs offrent des rendements plus élevés, a déclaré Samir Shah, responsable des activités en ligne chez Axis Securities Ltd. Ainsi, les investisseurs ayant des objectifs d'investissement à court et moyen terme peuvent choisir d'explorer d'autres options, a-t-il ajouté.
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Saurabh Rathi, directeur général et codirecteur (immobilier) chez Motilal Oswal Alternates, a déclaré que les gains de l'immobilier sont souvent réinvestis dans le même secteur, les utilisateurs finaux effectuant une mise à niveau ou les investisseurs rééquilibrant leurs portefeuilles.
Il est peu probable que l'amendement budgétaire ait un impact significatif sur l'un ou l'autre groupe, a-t-il déclaré, mais il prévoit que des villes comme Delhi-NCR et Hyderabad, qui ont connu des hausses de prix et une activité d'investisseurs importantes au cours des 2 à 4 dernières années, pourraient être légèrement plus touchées que d'autres villes.
Pour les développeurs, un potentiel gain en capital
Preeti Sharma, partenaire des services aux employeurs mondiaux, des services fiscaux et réglementaires chez BDO India, un cabinet de conseil en affaires et en fiscalité, estime que les investisseurs seront désormais attentifs et ne céderont leurs propriétés que s'ils ont l'intention d'investir dans une autre propriété éligible à l'exonération de l'impôt sur les plus-values.
Les gains provenant de la vente d'un bien immobilier peuvent être réinvestis dans de nouveaux biens immobiliers sans être soumis à l'impôt sur les plus-values à long terme, jusqu'à un plafond de ₹10 crores.
Cela pourrait potentiellement profiter aux promoteurs immobiliers, car les vendeurs de biens pourraient être davantage motivés par les changements budgétaires pour réinvestir leurs revenus dans de nouveaux projets. Pour les biens immobiliers, la période de détention des plus-values à long terme reste de 24 mois.
« Selon nos estimations, les développeurs premium/organisés ont été en mesure de fournir des rendements immobiliers supérieurs à ceux de leurs pairs à deux chiffres et peuvent donc être largement isolés sur le plan sentimental », a déclaré HDFC Securities Ltd dans une note flash après l'annonce du budget.
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