Les initiés sonnent l'alarme depuis des années. L'ancien membre du RERA de l'Uttar Pradesh, Balvinder Kumar, a admis que l'autorité manque de dents pour freiner les constructeurs voyous. L'officier juridique d'Haryana, Rajender Kumar, l'a qualifié de «tigre édenté». Même le ministre de l'Union Hardeep Singh Puri a critiqué les États en 2022 pour affaiblir la loi et diluer son objectif principal: protéger les acheteurs de maisons.
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Vient maintenant une nouvelle initiative infotech brillante: une plate-forme numérique unifiée pour tous les RERAS d'État. Cela semble super sur le papier, avec la promesse d'une plus grande transparence, un accès plus facile aux détails du projet et une seule base de données centrale. Mais l'accès à l'information n'a jamais été le vrai problème. Le problème est que RERA ne fournit tout simplement pas la protection qu'elle a promise.
Lors de son lancement en 2016, Rera a donné de l'espoir à des millions d'acheteurs de maison piégés dans des projets bloqués, retardés ou sous-parties. Il a promis une responsabilité, une compensation et un moyen de riposter. Près d'une décennie plus tard, bon nombre de ces promesses restent insatisfaites.
Les résultats surprenants émergent d'un contrôle de certaines dispositions de base RERA: 70% des fonds du projet doivent être déposés dans un compte d'entiercement pour empêcher la diversion; Les constructeurs doivent indemniser les acheteurs avec le même taux d'intérêt qu'ils facturent pour les paiements retardés; Les remboursements complets avec intérêt sont dus si un projet est annulé ou étalé indéfiniment; Et les mises à jour trimestrielles sur la construction, les finances et les approbations doivent être téléchargées sur le site RERA.
La plupart des garanties de RERA tombent à travers les mailles du filet car personne ne semble tenir les constructeurs responsables. Il n'y a pratiquement aucun audit de l'État RERAS sur le fait qu'un constructeur répond aux exigences monétaires, peu ou pas de contrôle des mises à jour du projet et une mauvaise application de la rémunération ou des clauses d'accord équitable. En l'absence de surveillance appropriée, le mandat de transparence de RERA reste une promesse creux.
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La loi RERA présente également un mécanisme de réparation des litiges clairs. Les plaintes doivent être résolues en 60 jours, les appels doivent être décidés dans les 60 jours supplémentaires et les ordonnances peuvent inclure des remboursements, des paiements d'intérêt, une indemnisation ou des instructions pour terminer des projets, en dehors des conditions de prison pour les constructeurs errants.
Selon les données partagées par les chantiers carrés, sur les 265 cas déposés par celui-ci au nom des acheteurs de maisons, la récupération des réclamations des constructeurs n'a été que de 28%. Plus de 50 cas sont bloqués avec des «ordres réservés» pendant 7 à 8 mois et plus de 30 attendent l'exécution même après les commandes finales. Dans au moins 15 cas, les acheteurs de maisons ont dû dégénérer les choses aux hautes cours parce que les ordres RERA n'étaient pas respectés.
Même Maharera du Maharashtra, autrefois considéré comme l'affiche parmi tous les Reras d'État, essaie d'abord d'organiser la médiation entre le constructeur et les acheteurs. Cela peut prendre jusqu'à six mois. Si les choses ne fonctionnent pas, l'affaire doit être répertoriée sous un agent de jugement. La première audience pourrait prendre entre 12 et 18 mois. Même après plusieurs audiences qui pourraient durer jusqu'à deux ans, un remède pour les ordres qui ne soit pas appliquée peut s'avérer insaisissable. C'est le talon d'Achille de Rera. Il n'a pas de dents à mordre lorsque les constructeurs ignorent les directives RERA.
Le problème n'est pas seulement des commandes retardées. Il n'y a pas de calendrier fixe pour l'application ou la récupération. Même après la victoire d'un cas, la mise en œuvre des commandes peut prendre jusqu'à un an ou plus, selon le RERA de l'État.
RERA s'appuie sur les agences d'État – la police, les collectionneurs de district et les responsables du revenu – pour l'exécution de ses ordres. Mais lorsque ces corps retardent l'action ou ignorent manifestement les ordres de RERA, les acheteurs sont laissés impuissants. Le Maharashtra à lui seul a des centaines de mandats de récupération non exécutés rassemblant la poussière.
Ceci est aggravé par un sérieux manque de capacité. La plupart des bureaux RERA sont submergés, avec 80 à 100 cas par jour. Beaucoup sont dotés de bureaucrates à la retraite, souvent sans formation juridique ni compréhension des complexités immobilières. Ajoutez à cela le labyrinthe légal que les constructeurs utilisent pour retarder les procédures, et vous vous retrouvez avec un système conçu pour épuiser les acheteurs de maisons, pas les protéger.
Le problème n'est pas seulement avec l'arbitrage. Même les dispositions destinées à s'appliquer automatiquement, comme la rémunération pour les retards, sont désormais traitées comme des questions de règlement des litiges. La différence est frappante avec des systèmes dans des endroits comme Singapour, où les cadres réglementaires et judiciaires fonctionnent bien.
Si la réglementation est laxiste et que les développeurs ne sont pas tenus aux promesses qu'ils font, le système peut être considéré comme un échec.
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Alors, qu'est-ce qui doit changer? , Rera doit commencer à agir comme un vrai régulateur – regarder les divulgations du constructeur et les pratiques de l'industrie de près et intervenir au premier signe d'un écart, pas après que les choses s'effondrent. Cela nécessite des fonctionnaires formés, agiles, engagés et suffisants. , Les commandes ne doivent pas être en otage des machines d'État. Les pénalités doivent être des mécanismes de récupération significatifs et de liaison.
Cela nécessite une volonté politique et une réforme législative. Jusqu'à ce que cela se produise, les acheteurs feraient bien de rester prudents, même lorsqu'un projet de logement affiche fièrement un numéro «RERA Inscription».
