Vivek Kaul : Immobilier, données, histoires et histoires qui ressemblent à des données

En fait, je viens de lire un article très intéressant de l’économiste Ajay Shah dans le journal. Dans cet article, Shah écrit : « Si nous supposons généreusement que chaque individu utilise au total 100 mètres carrés (à la fois résidentiels et commerciaux), la terre requise pour l'ensemble de la population de 1,4 milliard de personnes représente 4,2 % de la superficie indienne. »

En fait, il avait écrit quelque chose de similaire dans un article pour lequel il avait écrit en mai 2013, dans lequel il avait déclaré : « Si vous placez 1,2 milliard de personnes dans des maisons pour quatre personnes de 1 000 pieds carrés chacune, et que deux travailleurs de la famille occupent des fonctions /usine de 400 pieds carrés, cela nécessite environ 1 % de la superficie de l'Inde en supposant un FSI de 1. Les terres ne manquent absolument pas pour loger la grande population indienne.  » (C'est un avantage cumulatif pour vous, ou le problème de vous souvenez de choses aléatoires que vous finissez par lire.)

Ce que Shah fait valoir, c’est que l’Inde dispose de suffisamment d’espace pour loger des millions de personnes. Ainsi, l’argument selon lequel l’énorme population indienne fait monter les prix de l’immobilier ne tient pas vraiment. Et cela étant, en moyenne, l’immobilier en tant qu’investissement n’a pas beaucoup de sens.
C’est un argument tout à fait logique – quelque chose que je fais depuis de nombreuses années – mais le problème est que les gens ne prennent pas de décisions d’investissement en fonction des données. Ils prennent des décisions d’investissement en écoutant des histoires ou ce qui ressemble à des données mais qui est en réalité une histoire.

Comme lorsque je serai à Delhi plus tard ce mois-ci, on me dira probablement que les prix des maisons à Dwarka, une région où vit la famille élargie de mon père, ont été multipliés par dix au cours des 22 dernières années. Alors, combien coûtait 25 lakh en 2002 coûte maintenant 2,5 millions. (Bien sûr, l’idée sous-jacente serait de me répéter, vous avez raté quelque chose, mais je vous l’avais dit.)

À première vue, cela semble être des données parfaitement bonnes. Mais est-ce le cas ? À combien équivaut le taux de croissance annuel composé ou le taux de rendement annuel moyen ? Environ 11% par an. Un taux de rendement de 11 % par an n'est-il pas suffisant ? Peut-être, mais pas vraiment. Pourquoi? Parce qu’il ne prend pas en compte quelques facteurs très importants.

1) La qualité de construction de bon nombre de ces propriétés est plutôt mauvaise. En fait, en novembre dernier, j'étais dans un taxi allant de Dwarka au tombeau de Humayun, construit dans les années 1560, il y a quatre siècles et six décennies. Presque un bâtiment sur deux à Dwarka était sous un auvent et était en cours de réparation. Et beaucoup de ces bâtiments n’étaient pas très vieux. L'ironie du fait que nous nous rendions en voiture au Tombeau de Humayun, qui paraissait toujours aussi beau après toutes ces années, ne nous a pas échappé. Bien entendu, toutes ces réparations coûtent de l’argent et font donc baisser le taux de rendement.

2) Il y a une taxe foncière à payer chaque année et des frais d'entretien à payer chaque mois. De plus, si la maison a été achetée grâce à un prêt immobilier, des intérêts sur le prêt immobilier doivent être payés.

Lorsqu’on parle de l’immobilier comme d’un bon mode d’investissement, les gens ont tendance à ignorer ces détails importants. Pourquoi? Premièrement, personne ne conserve autant de données détaillées pour pouvoir faire le calcul. Deuxièmement, le calcul en soi n’est pas très facile, à moins de savoir comment le faire sur une feuille de travail. Troisièmement, l’esprit humain se nourrit d’histoires et non de données. Quatrièmement, tout le monde aime se voir sous un bon jour.

Comme l'écrit Morgan Housel dans : « Il est possible de mesurer statistiquement si certaines décisions ont été judicieuses. Mais dans le monde réel, au quotidien, ce n’est tout simplement pas le cas. C'est trop dur. Nous préférons les histoires simples, faciles mais souvent diablement trompeuses. »
Compte tenu de ces raisons, il est tout simplement plus facile de soustraire un grand nombre (le prix d’achat) d’un autre plus grand nombre (le prix de vente) et de conclure, voilà, que beaucoup d’argent a été gagné en investissant dans l’immobilier.

C'est pourquoi si jamais vous rencontrez un agent immobilier à Gurgaon et lui proposez tout type de logique ou de données mentionnées ci-dessus, il vous regardera avec un léger sourire narquois et vous dira : Mais qu'en est-il de DLF ? Les camélias ? (Pour ceux qui ne connaissent pas leur Gurugram, DLF The Camellias est un complexe d'appartements très cher basé dans cette ville satellite, où les prix ont augmenté très rapidement.)

Voilà un excellent exemple de ce que l'on appelle le biais de survie, quelque chose dont je n'ai pas parlé depuis un moment dans ce bulletin. Comme l'écrit Kit Yates : « Le biais de survie… dépend du fait que les observateurs se concentrent trop, et généralement sans le savoir, sur les éléments qui réussissent à traverser certains processus de sélection, souvent invisibles, au détriment de ceux qui n'y parviennent pas. »

Jason Zweig explique ainsi le biais de survie dans le contexte de l’investissement : « À mesure que le temps passe et que les entreprises ou les gestionnaires d’actifs font faillite, leurs rendements disparaissent de nombreuses bases de données, ce qui fait apparaître a posteriori les rendements moyens plus élevés qu’ils ne l’étaient en réalité… À moins que les rendements des perdants sont pris en compte, la performance moyenne à long terme des actions, des fonds communs de placement, des hedge funds, etc. aura tendance à être surestimée en moyenne de 1 à 2 points de pourcentage par an.

Même si une différence de 1 à 2 points de pourcentage par an ne semble pas très élevée en soi, elle peut faire une énorme différence à long terme.

Yates offre son exemple préféré de biais de survie, celui des chats tombant des bâtiments et survivant. Comme il l'écrit, une étude des années 1980 a révélé que 90 % des chats tombant d'immeubles de grande hauteur ont survécu, ce qui laisse croire que les chats ont une capacité extraordinaire à survivre à de telles chutes.

En fait, les gens ont même imaginé un peu de physique pour expliquer cette survie. Comme l'écrit Yates : « L'argument habituel est de suggérer que la capacité des chats à cambrer leur dos leur permet – à la manière d'un parachute – de réduire leur vitesse terminale (la vitesse finale qu'un objet atteint lorsque la force de résistance de l'air vers le haut est suffisante pour contrer la force de résistance de l'air vers le haut). force de gravité tirant vers le bas – et non l’autre type de « terminal »), conduisant à des atterrissages plus favorables. »

Mais il y avait une explication plus simple. Et il s’agissait d’un biais de survie, car l’étude n’incluait que les chats suffisamment bien portants pour être emmenés chez le vétérinaire, et non ceux morts sous l’impact. Ou comme le dit Yates : « Comme me l'a dit l'un de mes professeurs en expliquant le préjugé de survie : 'On ne gratte pas beaucoup de chats morts sur le trottoir pour les emmener chez le vétérinaire'. »

Ainsi, DLF The Camellias est comme le chat qui a survécu. Il y a eu d’innombrables appartements promis mais non livrés dans la région de la capitale nationale, et les acheteurs potentiels ont perdu des milliers de lakhs ou des roupies dans le processus. Je me demande pourquoi aucun investisseur immobilier n’aime parler de ce phénomène selon lequel les constructeurs prennent de l’argent et disparaissent ou ne livrent jamais à temps.

De plus, ce biais de survie n’est pas la même. Gurgaon a peut-être été une source d'argent lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier dans la RCN, mais ce n'est pas vrai pour la RCN dans son ensemble. Essayez d'acheter un appartement construit par la Delhi Development Authority (DDA) dans le sud de Delhi. Il y a de fortes chances que vous l’obteniez à un prix bien moins cher qu’il y a quinze ans.

Et contrairement à l’investissement en actions, il n’y a rien de tel que d’obtenir un taux de rendement moyen en investissant dans l’immobilier, étant donné que la plupart des gens n’ont pas les moyens de posséder un portefeuille immobilier. Cela dépend donc vraiment de ce dans quoi vous finissez par investir. De plus, une mauvaise décision d’investissement prise lors d’un investissement dans des actions ou des fonds communs de placement peut être rapidement corrigée, contrairement à l’immobilier.

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Les histoires sont plus fortes que les données, en particulier dans le cas de l’immobilier indien, où il existe pratiquement très peu de données, contrairement à ce qui se passe dans le cas des actions. Prenons le cas de l'indice NSE 500 Total Returns (TRI), qui est une représentation plus large du marché boursier indien, dont les données datent du 1er janvier 1995 et qui prend en compte les dividendes versés par les entreprises lors du calcul des rendements. Il a augmenté 37 fois au cours des 30 dernières années et a donné un rendement d'environ 13 % par an. Une grande partie de ces déclarations a été exonérée d’impôt.

En cas de besoin, une partie du portefeuille d'actions peut être vendue pour répondre aux besoins d'un investisseur. En comparaison, il faut vendre toute la maison dans laquelle on a investi et on ne peut pas vendre seulement le salon ou la chambre, ce que les gens qui croient à l'investissement immobilier ne semblent pas prendre en compte ni parler.

Bien entendu, les transactions noires ne sont pas possibles lors de l’investissement en actions, étant donné que la transaction de bout en bout se reflète dans le système bancaire. C'est une raison majeure qui fait que l'immobilier reste une proposition attrayante pour beaucoup, étant donné la différence entre les taux de cercle (sur lesquels le droit de timbre doit être payé) et le prix du marché dans de nombreuses régions du pays, même si ceux qui bénéficient de cette différence et gagner de l'argent noir, je ne vous parlerai jamais de la même chose.

L'un des impacts du fait que les gens consultent des histoires (10 fois en 22 ans) est que l'immobilier est devenu un actif financier, ce qui conduit les gens à acheter des maisons et à les garder verrouillées, dans l'espoir de les donner à leurs enfants ou de les vendre à un prix modique. date ultérieure. Et cela crée un problème. (Maintenant – et je vais recevoir beaucoup de haine pour avoir dit cela – si l’immobilier est un actif financier que les gens cherchent à revendre, alors pourquoi ne devrait-il pas être imposé comme un actif financier ?)

Même si l'Inde dispose de vastes terres pour loger sa population, elle n'a pas vraiment suffisamment d'opportunités économiques. Ces opportunités se limitent à une douzaine de ses plus grandes villes, qui constituent de véritables pôles économiques. Ce sont les villes où sont concentrés les emplois formels, ainsi que les emplois informels qui en résultent.

Cela conduit automatiquement à une demande réelle accrue de logements pour les personnes vivant dans ces villes. Comme l’écrit John Kay dans — : « La terre [or apartments for that matter] est précieux car il offre une proximité avec une intelligence collective commercialement précieuse. » Il s’agit d’un impact de la concentration des opportunités économiques uniquement dans quelques villes.

Aujourd’hui, de nombreuses personnes considérant l’immobilier comme un actif financier ne font qu’ajouter à cette demande et rendent la situation globale plus désastreuse qu’elle ne devrait l’être. Ce qui n'aide pas, c'est la nostalgie des Indiens non-résidents (NRI) qui achètent des maisons et les gardent verrouillées.

La pénurie de biens immobiliers, ainsi que l'incapacité et le manque de réticence des gens à regarder la logique ou à faire des calculs, rendent les choses difficiles pour ceux qui veulent acheter une maison pour y vivre. Bien sûr, tout cela conduit à la construction d’un plus grand nombre de maisons qu’il n’y a d’habitables, ce qui ajoute à la pollution à la fois directement et indirectement, rendant la chaleur d’octobre à Mumbai pire qu’elle ne l’était auparavant.

En conclusion, comme le dit Zweig : « Lorsqu'ils forment leurs attentes à l'égard de l'avenir, les investisseurs doivent s'assurer que leur image du passé n'a pas été déformée. les dépenses régulières qui doivent être engagées pour posséder un bien immobilier, ainsi que le risque plus élevé que l'on prend en y investissant.

Bien entendu, rien de tel ne se produira – du moins pas à un niveau tel que cela commencerait à faire une différence pour l’économie indienne dans son ensemble. Comme l'écrit Morgan Housel dans « L'influence d'une bonne histoire vous rend fou si vous supposez que le monde est influencé par les faits et l'objectivité – si vous supposez que la meilleure idée, le plus grand nombre ou la bonne réponse l'emporte. » Et ce n'est pas ainsi que le monde travaux.

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Nicolas