Depuis quelques années, le démembrement de propriété est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. En effet, le démembrement de propriété est un acte juridique consistant à diviser la pleine propriété entre un nu-propriétaire un usufruitier. Ce dernier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les éventuels revenus. Dans une famille, on utilise souvent le démembrement de propriété lors d’une donation ou d’une succession.
La plupart du temps, c’est le conjoint qui hérite l’usufruit et que les enfants recueillent la nue-propriété. En étant usufruitier, le conjoint a ainsi le droit d’occuper ou de louer le bien et de percevoir les revenus. Les enfants qui sont les nus-propriétaires peuvent ensuite récupérer l’usufruit à la mort du conjoint et deviennent, par conséquent, propriétaires pleins et entiers des biens.
Il est à noter que le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit sont des droits réels, c’est-à-dire qu’ils peuvent être cédés ou vendus en tant que tels.
Le principe du démembrement de propriété
Le principe du demembrement de propriéte est de séparer l’usufruit d’un immeuble et la nue-propriété sur une période de 15 à 20 ans. L’usufruit est confié à un bailleur social. Celui-ci se charge de le louer. En revanche, un ou plusieurs investisseurs privés peuvent acheter la nue-propriété. Il est à noter que la nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’immeuble. Il ne peut pas non plus y loger un membre de sa famille. Seul l’usufruitier a le droit de percevoir le loyer durant la période du démembrement.
Par contre, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. A la fin de la période de démembrement, souvent de 15 à 20 ans, le nu-propriétaire récupère le bien et devient pleinement propriétaire, sans rien payer de plus. Il peut, en effet, jouir de son bien comme bon lui semble.
Les avantages du démembrement de propriété
Le principal avantage du démembrement de propriété est de réduire les coûts fiscaux. Avec le dispositif du démembrement de propriété, les droits de donation à régler ne sont plus calculés en fonction du barème classique. Ils s’appliquent, en effet, sur la valeur de la nue-propriété. Toutefois, cette dernière est déterminée en fonction de l’âge du donateur.
- Pour les donateurs ayant moins de 51 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété s’élève à 40% du prix du bien ;
- Pour les donateurs ayant moins de 61 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété s’élève à 50% du prix du bien ;
- Pour les donateurs ayant moins de 71 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété s’élève à 60% du prix du bien ;
- Pour les donateurs ayant moins de 81 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété s’élève à 70% du prix du bien.
Ainsi, plus l’âge du donateur est jeune, moins est la valeur de la nue-propriété. Dans certains, cas, cela permet même d’annuler l’impôt dû. En effet, au moment du décès du donateur, les nues-propriétaires peuvent récupérer l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts. Ils ne payent pas non plus ni la taxe foncière ni la taxe d’habitation durant le demembrement.
À retenir
Par ailleurs, le démembrement de propriété est également un dispositif intéressant pour les bailleurs sociaux ayant de plus en plus de mal à acquérir des financements pour construire des immeubles. C’est aussi un procédé d’optimisation fiscale intéressant pour les investisseurs. De plus, comme ce dernier ne paye que la nue- propriété, il achète donc le bien à 50 ou 60% de sa valeur.
Il est à noter que la nue-propriété n’est pas un dispositif fiscal comme le Duflot mais une solution juridique.
