Le parent d'Anlahabad, le parent d'Anindita Basu, a eu une telle expérience. « Le locataire vivait dans son appartement depuis de nombreuses années. Quand elle lui a dit de quitter parce qu'elle voulait y déménager, il a refusé de le faire. Mon parent a dû prendre la voie juridique. Il lui a fallu quatre ans pour l'expulser avec une ordonnance du tribunal », a déclaré Basu.
La propre retraite de Basu est à cinq ans. Elle a une propriété à Bengaluru qu'elle prévoit de louer une fois sa retraite. « Comme je ne vivrai pas à Bengaluru, je m'inquiète de gérer ma propriété et de le donner aux locataires. J'ai décidé d'embaucher un gestionnaire immobilier comme Nestaway qui prendra une certaine coupe de mes revenus de location et gérais mes biens en mon nom. Ils feront une vérification des locataires et obtiendront l'accord de location », a-t-elle déclaré. Le taux de loyer actuel pour sa propriété Bengaluru est là ₹30 000. « Une fois que j'ai pris ma retraite, cela apportera 50% de mes dépenses. Le reste proviendra de mes fonds communs de placement et de mes dépôts fixes », a-t-elle déclaré.
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Kamal Kishore Mundhada (67 ans) de Noida a déclaré qu'il évitait simplement de donner son appartement aux résidents locaux. « Je préfère ceux de la classe salariée qui sont venus à Noida pour le travail. Ils ont tendance à être de meilleurs locataires que les résidents locaux, qui pourraient utiliser leur pouvoir pour menacer les propriétaires. Je ne peux pas le risquer à cet âge », a-t-il déclaré.
Ce qui l'inquiète, cependant, c'est le faible rendement locatif – seulement 3,5% pour sa propriété de 2BHK +. « Tôt ou tard, je vendrai mon appartement pour mettre le morceau de FDS pour obtenir des revenus d'intérêts. Je reçois également une pension et j'ai investi dans les obligations RBI, SCSS (Senior Citizen Savings Scheme) et PMVVY (Pradhan Mantri Vaya Vandana Yojana) », a-t-il déclaré.
Répartir le risque
Certaines personnes préfèrent la diversification mondiale. Aditya Narayan Dubey (38 ans) est un compte affrété qui vit aux EAU et a deux appartements en loyer à Delhi. Il prévoit de retourner en Inde dans 7 à 8 ans après sa retraite tôt. Il a aussi une propriété aux EAU. « Je ne veux pas compter uniquement sur mes propriétés indiennes pour les revenus de la retraite. Je bit sur la propriété des EAU parce que le rendement en location nette est de 6 à 7%. Si le marché immobilier en Inde reste dynamique et que le marché des EAU se refroidit, je vendrai une propriété indienne pour en acheter une autre aux EAU », a-t-il déclaré.
Il s'attend à obtenir un total de ₹1 lakh en loyer par mois à ses propriétés indiennes et aux EAU. Cela, dit-il, couvrira 45% de ses frais de retraite tandis que le reste proviendra de ses investissements boursiers. « La croissance de la location dans la propriété des EAU et les fluctuations de la monnaie prendront en charge l'inflation en Inde », a-t-il déclaré.
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Lalit Mukhi, également basé aux EAU, a fait de même. Il y a une propriété en ville de 3BHK, qu'il louera une fois qu'il sera retourné en Inde dans un an environ. La gestion de la propriété de loin pourrait être difficile, mais Mukhi l'a planifié correctement. « J'ai vécu dans cette propriété pendant quelques années afin que je puisse connaître d'autres personnes à proximité. Pendant ce temps, j'ai construit un réseau avec des sociétés de maintenance. Ils factureront près de 2% mais géreront ma propriété et tous les problèmes auxquels mes locataires sont confrontés », a-t-il déclaré.
Le rendement locatif sur sa propriété est de 10%. « Les revenus de location de cette propriété sont ₹1,6 lakh par mois, dont 70% entrent dans le paiement des EMI, tandis que 30% est mon flux de trésorerie. Il représentera 60% de mes frais de retraite. Les fluctuations de monnaie INR-AED prendront en charge l'inflation. J'ai également des investissements en bourse « , a-t-il déclaré.
Qu'en est-il du risque d'un locataire qui occupe avec force ses biens lorsqu'il est en Inde? Le centre de litiges aux EAU protège les propriétaires et les locataires. « J'ai besoin de donner une période de préavis d'un an aux locataires pour quitter mon appartement, alors qu'ils peuvent purger une période de préavis de deux mois quand ils doivent partir. Je dois avoir une raison forte de les expulser. Je ne peux pas le faire simplement parce que je veux un nouveau locataire. Je ne peux le faire que si je veux rester là, pour le rénover, ou pour le donner à une raison.
Comment se protéger
Tout le monde n'a pas les moyens de diversifier ses investissements à l'échelle mondiale. Dans le contexte de l'immobilier indien, en particulier des propriétés de location, un accord de location bien rédigé et légalement exécutoire est essentiel.
Cependant, les experts juridiques avertissent que les propriétaires ne prennent souvent pas les accords de location au sérieux. La plupart des propriétaires s'appuient sur des agents immobiliers qui utilisent généralement des modèles de location génériques et obsolètes de 11 mois. Il existe également une idée fausse répandue selon laquelle l'inscription n'est requise que pour les accords dépassant un an. Ceci est incorrect.
« En vertu de la loi indienne, tout accord de location impliquant la possession de biens pendant plus de 11 mois doit être enregistré pour être légalement valide et admissible au tribunal. Le fait de ne pas le faire peut affaiblir la position légale du propriétaire en cas de litige », a déclaré Rajeev Kr. Mishra, défenseur, SRM Legal.
«Dans de nombreux cas, les agents immobiliers se procurent un accord standard pré-notisé et l'ont signé sans la présence physique de l'une ou l'autre des parties, utilisant souvent des clauses vagues ou mal rédigées. Lorsqu'un tel accord n'est ni correctement exécuté ni entré dans le registre officiel du notary, et que le locataire nie plus tard l'informatique, ce qui prouve l'existence d'un contrat foncier dans un contrat foncier dans un contrat foncier, un loyer non réalisé, un loyer, un contrat de terre, un contrat foncier, un point de vue foncier, un objet de finition, un objet de finition, il est exceptionnel. ou une documentation appropriée.
« L'inscription est un processus simple », a déclaré Mishra. « Vous payez 2% du loyer annuel en tant que tampon, ainsi que des frais d'inscription nominaux, qui varient d'un État à l'autre. De plus, il peut y avoir des frais d'avocat pour la rédaction ou l'examen de l'accord. »
Qui porte le coût de l'enregistrement? « Légalement, la responsabilité incombe au locataire. Cependant, dans la pratique, les deux parties partagent généralement le coût également », a-t-il déclaré.
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Si quelqu'un a déjà occupé votre propriété, il est crucial de suivre la procédure juridique appropriée d'expulsion. « La première étape consiste à émettre un avis juridique au locataire, à la suite de laquelle vous devez intenter une action en expulsion devant le tribunal, accompagnée d'une demande en vertu de l'article 151 du Code de procédure civile (CPC). Cette demande demande au tribunal de demander au locataire de déposer le loyer en circulation et actuel soit auprès du Landlord, soit directement auprès du tribunal avant d'être autorisé à présenter une défense », a déclaré Mishra.
« La plupart des propriétaires ne connaissent pas cette disposition. Si le tribunal accorde la demande et que le locataire est condamné à déposer le loyer dû, il renforce considérablement le poste du propriétaire, laissant souvent le locataire avec peu de terrain pour contester l'affaire », a-t-il ajouté.
Si le locataire refuse de payer le loyer en cours ou de quitter la propriété malgré une ordonnance du tribunal, le propriétaire peut déposer une requête en outrage au tribunal devant la Haute Cour. « Bien que les locataires ne tiennent pas compte des poursuites civiles, la menace d'une procédure pénale, comme l'outrage au tribunal, garantit généralement la conformité », a-t-il déclaré.
Décision importante sur la possession défavorable
Mishra a également souligné une décision importante dans le contexte des locataires à long terme occupant la propriété du propriétaire, qui est connue sous le nom de possession défavorable. Certes, un propriétaire peut perdre le droit à sa propriété après une période spécifique s'il ne prenait pas des mesures pour le récupérer. En vertu de l'article 27 de la loi de 1963, cette période est de 12 ans pour la propriété privée et de 30 ans pour la propriété gouvernementale.
« Jusqu'à environ 7 à 8 ans, la plupart des jugements étaient en faveur des locataires dans ce contexte, mais en 2024, la Haute Cour de Delhi a statué sur Satya Pal Pathak vs Vijay Kumar Kaushik que le propriétaire est le meilleur juge de ses exigences. Possession défavorable « , a déclaré Mishra.
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