Son investissement dans la tour emblématique de 63 étages, à moins d’un pâté de maisons de la Bourse de New York, a longtemps été considéré comme l’une de ses transactions les plus judicieuses. Trump a payé moins de 5 millions de dollars pour un bail à long terme sur la tour en 1995, alors que le marché de l'immobilier commercial à New York était en difficulté. En quelques années, la valeur de la propriété a grimpé plusieurs fois à mesure que le marché rebondissait. Il s’agit probablement de sa propriété la plus précieuse.
Mais comme des milliers d’autres immeubles de bureaux aux États-Unis, le 40 Wall est désormais sous pression en raison de l’affaiblissement de la demande de bureaux. Le taux d'inoccupation de la tour est passé à 21 %, contre environ 5 % en 2015. La chaîne de pharmacies Duane Reade, l'un des 40 plus gros locataires de Wall, a récemment quitté ses bureaux et ses espaces de vente au détail dans l'immeuble, laissant 23 000 pieds carrés vides au rez-de-chaussée. .
Trump fera face à un bilan plus important pour le bâtiment l’année prochaine, lorsque son hypothèque de 120,5 millions de dollars arrivera à échéance en juillet. Il se pourrait bien qu’il doive le refinancer à un prix bien supérieur à ce qu’il paie actuellement. Si l'hypothèque était refinancée aujourd'hui, selon les analystes du financement immobilier, le taux serait probablement supérieur à 7 %. Cela représenterait environ le double du taux de 3,7 % que Trump paie aujourd’hui.
Les sociétés de notation d’obligations en ont pris note. Fitch Ratings a dégradé le mois dernier quatre tranches d'une émission de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales qui comprend la dette du 40 Wall. L'entreprise s'est dite préoccupée par la baisse des performances du bâtiment à un moment où elle sera probablement confrontée à un service de dette plus élevé.
Le déclassement « intègre une probabilité de défaut plus élevée » de 40 Wall, a déclaré Fitch.
Les dirigeants de la Trump Organization ont déclaré que 40 Wall n'était pas en péril financier, notant qu'il était à jour dans ses remboursements hypothécaires. « C'est un bâtiment magnifique », a déclaré l'ancien président dans une déposition l'année dernière dans le cadre du procès pour fraude civile intenté contre lui par le procureur général de New York, Letitia James. En comparant le bâtiment à la Joconde, Trump a déclaré que la valeur de la tour est renforcée parce que « il y a sont des gens qui feraient n'importe quoi » pour le posséder.
Trump a soutenu dans sa déposition que 40 Wall valait plus de 530 millions de dollars. Il a ajouté qu'en raison de la taille réduite de ses étages, ce serait un bon candidat pour passer d'un usage de bureau à un appartement.
Mais Trump ne peut pas faire grand-chose pour endiguer la détresse croissante du marché américain des bureaux, qui s’intensifie à mesure que de plus en plus d’entreprises acceptent le travail hybride et réduisent leur demande d’espaces de bureaux.
L’effondrement des bureaux atteint de nouveaux sommets alors que les défauts de paiement et autres signes de détresse atteignent des niveaux historiques. Avec des taux d’inoccupation record et des centaines de millions de dollars de dettes arrivant à échéance dans les années à venir, la perspective de pertes importantes fait trembler l’ensemble du système financier.
Un ralentissement dans le quartier financier de New York n’augure rien de bon non plus. Le taux de disponibilité du centre-ville de Manhattan, qui inclut les logements vacants et les espaces mis sur le marché au cours des 12 prochains mois, a augmenté à 21,3 % au premier trimestre, contre 10,3 % début 2020, selon Colliers. Les loyers moyens demandés sont tombés à environ 57 $ le pied carré, contre plus de 65 $.
Même Trump a reconnu dans sa déposition l’année dernière que le marché des bureaux à New York était « malheureusement allé en enfer ».
40 Wall est également confronté à des défis à cause de la marque Trump. La popularité de l'ancien président est faible à New York et certains locataires pourraient ne pas vouloir s'installer dans l'une de ses propriétés, de peur de s'aliéner les employés ou les clients.
« Certaines personnes ne veulent pas s'occuper du [Trump] « C'est un bagage », a déclaré Michael Thom, associé chez Obermayer, un cabinet d'avocats possédant un important cabinet d'avocats dans l'immobilier. « Dans un moment comme celui-ci, lorsque le marché des bureaux est en difficulté, cela n'aide pas. »
Le gratte-ciel art déco aux caractéristiques gothiques françaises a eu une histoire colorée depuis son développement à la fin des années 1920. À l'époque, le 40 Wall et le Chrysler Building étaient en construction et rivalisaient pour devenir le bâtiment le plus haut du monde. Le Chrysler Building a remporté ce concours après avoir érigé une flèche de 185 pieds que les propriétaires avaient gardée cachée à l'intérieur jusqu'au dernier moment.
Dans les années 1980, 40 Wall a de nouveau fait la une des journaux lorsqu'une enquête du Congrès a révélé qu'il s'agissait de l'une des quatre propriétés de Manhattan secrètement acquises par le président philippin de l'époque, Ferdinand Marcos. Après que Marcos ait été destitué et qu'il ait perdu ses droits sur les propriétés, de nombreux promoteurs new-yorkais se sont battus pour savoir qui les reprendrait.
Trump a acheté le bail foncier au 40 Wall, ce qui lui permet de contrôler la propriété pendant plus d'un siècle, alors qu'il sortait de sa propre crise financière du début des années 1990. Il a été contraint de vendre des actifs majeurs tels que le Plaza Hotel de New York et de mettre certains casinos en faillite. Son succès à attirer un grand nombre de locataires au 40 Wall lui a donné un énorme coup de pouce alors qu'il reconstruisait son empire immobilier.
Mais l’ampleur du succès de la propriété reste incertaine. Dans son procès contre Trump, le procureur général James a allégué que le 40 Wall St. faisait partie des propriétés que Trump avait frauduleusement surévaluées dans le but d'obtenir des prêts hypothécaires plus importants que ceux qu'il aurait pu obtenir avec des évaluations plus précises.
Le juge new-yorkais Arthur Engoron a accepté. Dans ses décisions, il a cité des preuves de nombreuses inexactitudes et manipulations concernant les revenus et la valeur de 40 Wall par la Trump Organization pour obtenir la dette qui pèse actuellement sur le bâtiment.
Trump fait face à un jugement de 454 millions de dollars contre lui dans le cadre de ce procès, ainsi qu'à une ordonnance lui interdisant pendant trois ans de diriger une entreprise à New York, y compris celle qui possède 40 Wall. Pour l’instant, il continue d’exploiter le bâtiment tout en faisant appel du verdict.
Le bâtiment abrite de nombreuses entreprises, pour la plupart de petites entreprises du secteur financier ou de services professionnels occupant moins de 10 000 pieds carrés. Les locataires comprennent Country-Wide Insurance et les Girl Scouts of Greater New York.
L’organisation New York Girl Scouts a signé un bail en 2014, avant que Trump n’exprime bon nombre de ses opinions et politiques controversées. Aujourd'hui, la directrice générale du groupe dit qu'elle n'est pas heureuse d'être associée à Trump, dont le nom est inscrit sur le bâtiment en grosses lettres dorées, et à ses conférences de presse « perturbatrices » organisées dans le hall après des comparutions devant le tribunal à proximité.
« Il y a beaucoup de décalage entre ce que nous défendons et la marque sur le bâtiment », a déclaré Meridith Maskara, PDG de la succursale de New York.
La valeur de 40 Wall est essentielle à la capacité de Trump à refinancer sa dette de 120 millions de dollars l’année prochaine. Dans une interview lundi, Eric Trump, vice-président exécutif de la Trump Organization et fils de l'ancien président, a déclaré que le remplacement de la tour aujourd'hui coûterait plusieurs fois ce montant. « Presque n'importe quel promoteur immobilier à New York aimerait être dans la position dans laquelle nous nous trouvons », a-t-il déclaré.
Mais certains évaluateurs de propriétés commerciales s’appuient davantage sur les revenus des propriétés pour déterminer une valeur. En utilisant cette approche, ils affirment que 40 Wall vaut entre 120 et 200 millions de dollars, selon qu'un multiple haussier ou baissier est appliqué à son bénéfice d'exploitation annuel d'environ 12,8 millions de dollars.
Les rares prêteurs disposés aujourd’hui à accorder des prêts de bureaux exigent généralement que la valeur d’un bâtiment soit environ le double du montant du prêt.
« Nous constatons que des prêts de bureaux qui fonctionnent bien mieux que 40 Wall ont du mal à être refinancés », a déclaré Melissa Che, directrice principale de Fitch.
