Les choses se mettent progressivement en place pour le secteur indien de l’immobilier commercial, ce qui se traduit par une demande plus élevée de bureaux de catégorie A. Contrairement au segment résidentiel, qui a connu un trimestre de septembre morose (T2FY25), les tendances de la location de bureaux présentent une image plus optimiste.
L'absorption nette de l'immobilier commercial dans les sept plus grandes villes indiennes s'est élevée à un solide 10,2 millions de pieds carrés (msf) au deuxième trimestre de l'exercice 25, soit une augmentation de 23 % sur un an et une augmentation séquentielle de 9 %, selon les données Propstack compilées par Kotak Institutional. Actions. L'offre de nouveaux espaces de bureaux a également connu une croissance, atteignant 11 millions de pieds carrés au cours du trimestre, soit une augmentation de 8 % sur un an et de 18 % en séquentiel. Malgré cet afflux, les niveaux d'inoccupation ont baissé séquentiellement de 13 points de base pour atteindre 14,1%, selon le rapport Kotak du 2 décembre. Un point de base équivaut à un centième de point de pourcentage.
Les occupants internationaux et nationaux y ont contribué, mais les Global Capability Centers (GCC) restent aux commandes, poussant les taux d'occupation à la hausse dans les zones géographiques clés. Les CCG sont généralement des sociétés étrangères qui établissent leurs opérations de back-office et leurs activités de R&D en Inde.
Les entreprises indiennes ont également contribué à la situation en continuant à mettre en œuvre une politique de retour au pouvoir. Selon une enquête récente réalisée par le consultant immobilier international JLL, environ 90 % des entreprises indiennes ont adopté une présence de bureaux de trois jours par semaine, dépassant la moyenne mondiale de 85 %. La même enquête, publiée le 28 novembre, indique que les deux tiers des entreprises indiennes prévoient des durées de bail plus longues au cours des cinq prochaines années et une augmentation de l'empreinte totale des bureaux.
Reprise du secteur informatique et espaces de travail flexibles
Certes, le ralentissement du secteur indien des technologies de l'information (TI), autrefois un moteur majeur de la location de bureaux, a eu un impact significatif sur l'immobilier commercial. Cependant, après plusieurs trimestres de réductions d’effectifs, les entreprises informatiques de premier plan ont annoncé avoir ajouté du personnel au deuxième trimestre de l’exercice 25, signalant une évolution positive de la demande d’espaces de bureaux. De plus, les espaces de travail flexibles sont considérés comme un contributeur constant à la demande de location commerciale.
La part de marché des espaces de travail flexibles dans la location globale est restée stable entre 12 et 15 % au cours des cinq dernières années et cette tendance devrait se maintenir en 2024, selon CBRE.
Ce qui a également contribué à faire augmenter le taux d'occupation est la dénotification SEZ (zone économique spéciale) par étage. Cela a permis aux sociétés immobilières commerciales de réaménager les zones vacantes des ZES, qui représentent la majeure partie des logements vacants pour les grands propriétaires de bureaux commerciaux, vers des zones non ZES.
Il n’est donc pas étonnant que les gestionnaires de REIT (fiducies de placement immobilier) indiens cotés débordent de confiance. Par exemple, la direction d’Embassy Office Parks REIT a relevé ses prévisions de location pour l’exercice 25 à 6,5 millions de pieds carrés contre 5,6 millions de pieds carrés plus tôt, et s’attend à ce que le taux d’occupation atteigne 88 % d’ici l’exercice 25. La direction de Brookfield India Real Estate Trust a maintenu son objectif de terminer l'exercice 25 avec un taux d'occupation de 87 à 89 %, contre 85 % actuellement.
Pour Mindspace Business Parks REIT, le taux d'occupation global du portefeuille s'élevait à environ 90 % au deuxième trimestre de l'exercice 25, et la direction vise à augmenter ce chiffre à 93,5 % d'ici la fin de l'exercice 25. On s’attend généralement à ce que les gestionnaires de FPI réussissent à rebondir vers des niveaux d’occupation de portefeuille d’avant la pandémie de plus de 90 % d’ici l’exercice 26.
Cela dit, malgré une réduction des postes vacants dans les principales villes, les loyers moyens à l’échelle panindienne sont restés dans une fourchette au cours des derniers trimestres. Récemment, les occupants potentiels ont manifesté une préférence croissante pour les espaces de bureaux certifiés écologiques.
Ces bâtiments économes en ressources sont conçus pour minimiser la pollution et économiser l’énergie. Les espaces de bureaux certifiés verts devraient générer une prime de location de 10 à 12 % par rapport aux actifs non certifiés. Toutefois, avec l’arrivée de nouvelles offres sur le marché et l’amélioration progressive de l’absorption, une poussée des locations de bureaux reste peu probable.
