La nouvelle de l’accord a fait grimper le cours de l’action de SL Green d’environ 20 % ce jour-là, et il a augmenté de plus de 20 % au cours de l’année écoulée. La vente a également contribué à renforcer la confiance sur le marché des bureaux de New York, assiégé.
Mais la vente s’accompagnait d’une mise en garde importante. SL Green et d’autres sociétés d’investissement ont accepté de vendre à l’acheteur, Mori Trust, plus de 500 millions de dollars de dette du bâtiment avec une décote d’environ 6 %, selon des personnes proches du dossier. SL Green n’a pas divulgué ces transactions dans son rapport sur les résultats, son appel aux résultats ou dans le communiqué de presse annonçant l’accord.
Cette vente et cette remise, bien que d’un montant modeste, ont été importantes pour amener Mori à accepter d’investir dans le bâtiment pour une valeur de 2 milliards de dollars, malgré le niveau d’endettement de la propriété, ont déclaré ces personnes.
Les analystes ont déclaré que la vente est un succès pour SL Green, l’un des plus grands propriétaires de bureaux de New York, même avec la décote, car la société a obtenu 174 millions de dollars en espèces dans un marché difficile. Les entreprises disposent également d’une certaine marge de manœuvre quant à ce qu’elles doivent divulguer, selon les analystes.
Pourtant, certains ont également déclaré que les transactions complexes comme celle-ci signifient que les valorisations sont désormais souvent accompagnées d’un astérisque.
« Vous voyez le chiffre qui intéresse tout le monde, puis il y a l’histoire qui se cache derrière », a déclaré John Kim, analyste des actions immobilières chez BMO Marchés des capitaux. « Et dans ce cas, 90 % des personnes qui ont entendu parler de cette transaction concentrez-vous simplement sur le nombre.
Le directeur général de SL Green, Marc Holliday, a déclaré : « Le scepticisme quant à la valorisation des immeubles les plus prestigieux est ancré dans le passé et ne tient pas compte de la réalité sur le terrain : le pire est derrière nous et les premiers à avoir investi dans des actifs extraordinaires comme le 245 Park. « .
Bien que SL Green n’ait pas divulgué la vente de la dette au grand public dans son rapport sur les résultats, un porte-parole de SL Green a déclaré que le directeur financier de la société avait parlé aux investisseurs et aux analystes de la vente de la dette à différents moments après l’annonce de l’accord.
Un porte-parole de Mori Trust a refusé de commenter.
Les propriétaires de bureaux comptent de plus en plus sur les cadeaux en espèces, les remises voilées et autres ingénieries financières pour soutenir la valeur de leurs propriétés alors que le secteur est confronté à sa crise la plus profonde depuis des décennies. Bien que ces manœuvres soient légales et souvent logiques sur le plan commercial, elles soulèvent des questions de la part des analystes quant à savoir si les évaluations immobilières accessibles au public sont gonflées.
Dylan Burzinski, chef de l’équipe du secteur des bureaux de la société d’analyse immobilière Green Street, a déclaré que la remise avait potentiellement gonflé la valorisation du bâtiment SL Green, connu sous le nom de 245 Park. À mesure que les ventes immobilières deviennent plus complexes, a-t-il ajouté, les analystes ont plus de mal à déterminer le véritable état du marché des bureaux.
Les postes vacants ont augmenté et les cours des actions des propriétaires de bureaux publics sont en baisse depuis 2019, mais les prix de vente réels des immeubles ont dans de nombreux cas peu bougé – en partie parce qu’ils sont gonflés par des accords parallèles, disent les courtiers immobiliers.
Lorsque Green Street estime la valeur des propriétés, il ne compte pas seulement les prix de vente, mais essaie également de tenir compte des transactions parallèles et d’autres facteurs tels que les variations des taux d’intérêt. L’entreprise estime que la valeur des immeubles de bureaux haut de gamme a baissé d’environ 35 % depuis le début de la pandémie.
D’autres types d’ingénierie financière prolifèrent. Les propriétaires accordent de plus en plus d’argent ou des périodes sans loyer aux locataires en échange d’un loyer plus élevé. Dans un rapport récent, la société de courtage immobilier CBRE a constaté que les périodes de loyer gratuit pour les baux d’immeubles de bureaux haut de gamme dans une douzaine de grandes villes américaines étaient en moyenne de 10,1 mois en 2023, contre 6,8 mois en 2019.
Les paiements en espèces aux locataires pour les travaux de construction de leurs bureaux ont augmenté de 37% sur la période. Cela a permis aux loyers des bureaux haut de gamme d’augmenter légèrement en 2023, mais ce chiffre est trompeur. Les loyers réels, dits effectifs nets, qui tiennent compte des concessions, ont légèrement diminué.
Faire ces concessions aux locataires est souvent payant car cela permet de maintenir les loyers annuels et les bénéfices des immeubles à un niveau élevé, et ceux-ci sont utilisés pour calculer la valeur des immeubles, disent les courtiers. Cela signifie que tout dollar payé d’avance à un locataire peut rapporter beaucoup plus d’argent lorsque l’immeuble est vendu ou hypothéqué.
« Vous voulez protéger les loyers du visage », a déclaré Alan Pontius, directeur national des divisions de bureaux et industrielles de la maison de courtage Marcus & Millichap.
Le propriétaire de bureaux Boston Properties, par exemple, a distribué plus de deux fois plus de jours de loyer gratuit par mois de location au cours des trois premiers trimestres de 2023 qu’au cours de la même période en 2014, lorsque les documents publics de la société ont commencé à divulguer le données.
SL Green offre également davantage d’incitations aux locataires. Il est parmi les plus actifs dans le recours à des transactions créatives pour obtenir des valorisations plus élevées, affirment les prêteurs et les courtiers. « Ils ont trouvé comment faire en sorte que un et un égalent trois », a déclaré William Shanahan, président des marchés des capitaux de New York chez le courtier immobilier CBRE.
Dans le cadre d’un autre accord l’année dernière, SL Green a déclaré avoir accepté de vendre une tour de bureaux à Manhattan pour 632,5 millions de dollars, soit la somme considérable de 1 123 dollars le pied carré. L’entreprise a pu conclure un accord à ce prix en prêtant effectivement à l’acheteur une partie du prix d’achat.
SL Green et ses partenaires ont convenu de réaliser un investissement en actions privilégiées de 234,5 millions de dollars – un type de capitaux propres qui rapporte généralement des intérêts et ressemble à une dette – dans le bâtiment dans le cadre de la vente, a déclaré la société dans un communiqué de presse à l’époque.
Cette pratique, baptisée financement du vendeur, est de plus en plus courante, affirment les courtiers. Les taux d’intérêt élevés et les banques avares signifient que les sociétés d’investissement ont du mal à obtenir des prêts pour financer l’achat de bureaux. Cela signifie que si les propriétaires souhaitent vendre, ils devront accepter des prix beaucoup plus bas. En prêtant aux acheteurs l’argent nécessaire pour payer le bâtiment, les vendeurs peuvent maintenir les prix quelque peu élevés.
« Pour que l’accord se concrétise, vous devez procéder au financement du vendeur », a déclaré John Guinee, ancien analyste du secteur immobilier.
L’ingénierie financière dans le secteur des bureaux n’est pas nouvelle. Cette pratique est devenue plus courante au cours de la dernière décennie, à mesure que les sociétés de capital-investissement sont devenues une part plus importante du marché. Ces entreprises ont contribué à populariser les concessions initiales accordées aux locataires qui, associées aux faibles taux d’intérêt, ont dynamisé le marché alors même que la demande sous-jacente restait faible.
« Les loyers effectifs nets sont restés stables de 2010 à 2019, mais les valeurs ont explosé en raison d’une augmentation significative des offres de concession », a déclaré David Lipson, directeur général de la société de courtage Savills North America.
