Prenons un exemple concret. Un de mes amis possédait une propriété pour laquelle il recevait des offres de l'ordre de ₹4,25 millions à ₹4,5 millions. Cependant, il était déterminé à ne pas vendre à un prix inférieur à ₹5 millions. Il a conservé la propriété pendant cinq ans et l'a finalement vendue au prix souhaité de ₹5 millions. À première vue, cela peut sembler un investissement réussi. Mais a-t-il vraiment conclu un accord rentable ? Nous le trouverons bientôt.
Comment les investisseurs mesurent-ils généralement les pertes et les gains ?
Les investisseurs évaluent souvent les pertes ou les gains en fonction du prix d'achat. S’ils vendent une propriété à un prix inférieur à ce qu’ils ont payé, ils considèrent cela comme une perte. S’ils le vendent plus cher, ils y voient un gain. Même si cette approche simpliste présente certains avantages, elle néglige d’autres facteurs cruciaux, notamment le coût d’opportunité et la valeur temporelle de l’argent.
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Lorsque les prix de l’immobilier chutent, de nombreux investisseurs hésitent à vendre leurs biens à perte. Ils tiennent bon, convaincus que les prix remonteront s’ils attendent assez longtemps. Cette mentalité les rassure car pour eux, ne pas vendre à perte signifie ne pas subir de revers financier. Ils attendent que le marché propose un prix égal ou supérieur à leur prix d'achat avant de vendre, renforçant ainsi la conviction qu'il n'y a pas de pertes dans les investissements immobiliers.
Opportunité : le coût négligé
Ce que de nombreux investisseurs immobiliers ne prennent pas en compte, c’est le coût d’opportunité ou les rendements qu’ils auraient pu obtenir en investissant leur argent ailleurs. Il s’agit d’un concept crucial qui peut transformer ce qui semble être une vente réussie en une perte financière lorsqu’on l’examine dans un contexte plus large.
Revenons au cas de mon ami. Bien qu'il ait finalement vendu sa propriété pour ₹5 crore, le prix qu'il voulait à l'origine, il a en fait subi une perte importante en termes de coût d'opportunité.
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S'il avait vendu la propriété il y a cinq ans pour ₹4,5 crore et investi cette somme dans un dépôt fixe (FD) générant un rendement annuel de 7,50 %, son investissement vaudrait désormais la peine ₹6,46 millions. En conservant la propriété, il a raté ₹1,46 crore de rendements potentiels d’un investissement sûr.
Considérons maintenant un scénario dans lequel il investit dans un portefeuille de fonds communs de placement diversifié générant un rendement annuel de 12 %. La valeur potentielle de son investissement aurait grimpé jusqu'à ₹7,43 crores en cinq ans, ce qui signifie que son coût d'opportunité serait stupéfiant ₹2,93 millions.
La valeur temporelle de l'argent
Un autre facteur clé souvent négligé par les investisseurs est la valeur temporelle de l’argent. L’argent perd de la valeur avec le temps à cause de l’inflation. Bien que mon ami ait obtenu le prix qu'il voulait, l'inflation a fait baisser son pouvoir d'achat. ₹5 crore à diminuer sur cinq ans.
Par exemple, si nous supposons un taux d’inflation lié au mode de vie de 7 %, le ₹5 crore qu'il a reçu aujourd'hui ne valent que ₹3,56 crores en termes de pouvoir d’achat par rapport à il y a cinq ans. Même s’il peut avoir l’impression d’avoir réalisé un profit en termes nominaux, il a subi une perte importante en termes réels après ajustement à l’inflation.
L’immobilier peut également générer des pertes absolues
Il est important de reconnaître que les investissements immobiliers ne sont pas non plus à l’abri de pertes absolues. Prenons l'exemple d'un de mes clients qui a acheté un appartement construit par l'un des promoteurs immobiliers les plus importants et les plus réputés de Delhi NCR pour ₹1,05 crore. Huit ans plus tard, désillusionné, il vend la propriété pour ₹90 lakh, réservant une perte absolue de ₹15 millions.
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S'il avait conservé la propriété pendant encore deux ans, il aurait pu la vendre pour ₹1,30 crore, ce qui se traduit par un rendement annualisé de seulement 2 % sur 10 ans. Même dans ce scénario, même si l’investissement aurait légèrement apprécié, les rendements auraient été loin d’être impressionnants, surtout si on les compare à d’autres options d’investissement qui auraient pu générer des rendements plus élevés avec une meilleure liquidité et sans tracas de maintenance.
Adoptez une approche équilibrée en matière d’investissement
Il est essentiel d'avoir un portefeuille d'investissement bien diversifié qui couvre plusieurs classes d'actifs telles que les actions, la dette, l'or et l'immobilier. La surexposition à une seule classe d’actifs, en particulier à une classe d’actifs connaissant un boom spéculatif, peut vous rendre vulnérable à de graves ralentissements. Souvent, lorsque tout le monde se précipite sur une classe d’actifs particulière, les prix sont déjà gonflés et le risque de pertes – que ce soit en termes absolus ou par le biais du coût d’opportunité – augmente.
Tout actif peut subir une correction de prix ou une correction temporelle, ou les deux. Être conscient de ces concepts peut vous aider à prendre de meilleures décisions d’investissement.