Selon le vendeur à découvert américain, ces réglementations ont profité au Blackstone Group, une société de gestion d'actifs dans laquelle le mari de la présidente de la Sebi, Dhaval Buch, est conseiller. Le parcours des REIT en Inde a cependant été mitigé. explique :
Qu'est-ce qu'une FPI?
Une FPI est une fiducie qui possède un ensemble d'actifs immobiliers générateurs de revenus détenus sous forme de véhicules à vocation spéciale (VSP). Au moins 80 % de ces actifs doivent être achevés et générateurs de revenus.
Les REIT, qui sont mandatés par la Sebi pour distribuer au moins 90 % de leurs flux de trésorerie aux porteurs de parts, ont une structure unique qui permet aux investisseurs de participer aux revenus générés par les actifs immobiliers commerciaux.
En règle générale, les revenus de ces fiducies proviennent des loyers perçus sur ces propriétés. Les FPI offrent une alternative moins risquée à l'investissement dans des propriétés en construction et fournissent également un revenu régulier.
Quand les FPI ont-elles été approuvées pour la première fois ?
Il y a dix ans, la Sebi avait approuvé une proposition attendue depuis longtemps visant à introduire les REIT en Inde, ce qui créerait une nouvelle voie d'investissement pour les investisseurs institutionnels et les particuliers fortunés, et à terme pour les investisseurs ordinaires.
L’Inde compte aujourd’hui trois REIT de bureaux cotés en bourse (Embassy REIT, Mindspace Business Parks REIT et Brookfield India REIT) et un REIT de vente au détail coté en bourse, Nexus Select Trust.
Selon l'Indian REITs Association, créée sous la direction de la Sebi et du ministère des Finances, les quatre REIT cotées en Inde ont ₹1 19 313 crores d'actifs bruts sous gestion, une capitalisation boursière de plus de ₹75 000 crores et un portefeuille couvrant 113,5 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux et de commerces de catégorie A à travers le pays.
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Que dit Hindenburg Research ?
Blackstone Group est l'un des plus grands investisseurs et sponsors de REIT et le plus grand propriétaire d'espaces de bureaux commerciaux en Inde. Hindenburg a affirmé que la nomination de Dhaval Buch comme conseiller du gestionnaire d'actifs mondial et les changements réglementaires ultérieurs dans les REIT par Madhabi Puri Buch ont profité à Blackstone.
Le premier fonds d'investissement immobilier du pays, Embassy REIT, sponsorisé par Blackstone, a lancé son introduction en bourse en avril 2019. Dhaval Buch aurait rejoint Blackstone en tant que conseiller en juillet 2019. Madhabi Puri Buch était alors directeur à temps plein de Sebi.
Le deuxième REIT commercial de bureaux coté en bourse en Inde, Mindspace REIT, également soutenu par Blackstone, a été lancé en août 2020. Blackstone est également sponsor de Nexus Select Trust, qui a été coté en bourse en mai 2023, en tant que premier REIT de détail coté en bourse en Inde.
Hindenburg a affirmé que depuis que Madhabi Puri Buch est devenu président de la Sebi en mars 2022, le régulateur du marché a proposé et mis en œuvre de nombreuses législations REIT qui ont profité à Blackstone.
Quelles sont les principales transactions REIT de Blackstone en Inde ?
Blackstone a d'abord vendu une participation d'environ 5,8 % dans Mindspace Business Parks REIT, soutenu par K Raheja Corp, lors de l'introduction en bourse de cette dernière en août 2020 pour environ 100 millions de dollars. Lors de sa première sortie complète majeure d'un REIT, en janvier 2022, Blackstone a vendu la participation restante de 9,2 % dans Mindspace REIT à Abu Dhabi Investment Authority pour ₹1 740 crores.
Puis, en décembre 2023, Blackstone a vendu la totalité de sa participation de 23,5 % dans Embassy REIT à des investisseurs étrangers et nationaux pour environ ₹7 100 crores. Plus récemment, le vendredi 9 août, le gestionnaire d'actifs a vendu 315,5 millions d'unités de Nexus Select Trust pour environ ₹4 354 crores de roupies dans le cadre d'une transaction en bloc. Elle continue de détenir environ 43 % des parts de Nexus REIT.
Quels sont les récents amendements apportés par la Sebi aux REIT ?
En juin, le conseil d'administration de la Sebi a approuvé plusieurs mesures visant à faciliter les affaires des REIT et des Infrastructure Investment Trusts (InvIT). Un amendement a réduit le délai de distribution des paiements aux investisseurs de 15 jours à 5 jours ouvrables.
Le régulateur a également approuvé des modifications permettant au gestionnaire d'investissement d'un InvIT ou au gestionnaire d'un REIT de convoquer une assemblée des porteurs de parts avec un préavis inférieur à 21 jours, à condition que les porteurs de parts y consentent.
Dans les amendements récemment proposés, la Sebi a répondu aux demandes des acteurs du marché visant à clarifier les droits des porteurs de parts à nommer un administrateur au conseil d'administration du gestionnaire d'investissement des REIT et des InvIT. La Sebi a également publié un cadre pour un régime d'avantages sociaux fondé sur des parts pour les fonds d'investissement.
Dans une autre mesure majeure, en mars, la Sebi a publié des règlements visant à modifier le Règlement REIT 2014, établissant des lignes directrices pour la création de fiducies de placement immobilier de petite et moyenne taille, ou SM REIT.
Dans l’ensemble, comment les REIT se sont-elles comportées en Inde ?
Le parcours des REIT en Inde a été mitigé. La distribution par part (DPU), qui dépend des flux de trésorerie gagnés, et le rapport prix/valeur nette d'inventaire (NAV) sont deux indicateurs clés que les investisseurs particuliers prennent en compte lorsqu'ils investissent dans des REIT. Ces deux indicateurs se sont révélés décevants.
Les REIT ont affiché des décotes notables entre leur prix de marché et leur valeur nette d'inventaire, soulignant la divergence entre leur cours de bourse et la valeur estimée de leurs actifs immobiliers sous-jacents.
Le rendement du DPU de la plupart des REIT est resté stable ces dernières années. Le rendement du DPU est le DPU annualisé divisé par le prix de l'action.
Le marché des bureaux commerciaux a été mis sous pression après la pandémie, ce qui a entraîné une baisse des locations et des taux de vacance élevés. Cependant, les choses pourraient changer à l'avenir. Avec le retour des gens dans les bureaux, l'intérêt des investisseurs pour le secteur des bureaux devrait augmenter. La suppression de la notification des zones économiques spéciales devrait également aider les REIT à se redresser.