Un JDA décrit les termes du partenariat, des spécifications de construction à la distribution des unités et aux échéanciers du projet. Une fois finalisé, le constructeur assume la responsabilité de l'obtention des permis et du démarrage des travaux.
Transfert de possession foncière : un événement fiscal crucial
Prenons le cas de M. A, qui a acheté une maison à Delhi le 15 avril 1998, pour ₹20 lakh et a conclu un JDA avec un constructeur local le 5 juin 2021. L'accord stipulait que le constructeur construirait quatre appartements, dont trois appartiendraient à M. A, le constructeur en conservant un. Le constructeur trouverait également des acheteurs pour deux des appartements de M. A. De plus, le constructeur a accepté de payer ₹20 lakh à M. A lors de la signature du JDA, et pour terminer le projet dans les trois ans suivant la signature du JDA.
Quel sera le montant de l’impôt à payer par M. A et quand sera-t-il dû ?
Le moment du transfert de possession du terrain est crucial à des fins fiscales. Auparavant, la signature de l'accord de construction de projet aurait déclenché le transfert de possession du terrain au constructeur, ce qui aurait entraîné une obligation fiscale immédiate pour le propriétaire foncier. Cela posait un problème, car les propriétaires fonciers étaient imposés avant même le début du projet.
Ce problème a été résolu avec l'introduction de l'article 45(5A) de la Loi de l'impôt sur le revenu de 1961, en vigueur depuis le 1er avril 2017. En vertu de cet article, les propriétaires fonciers ou les HUF (familles indivises hindoues) qui concluent un JDA enregistré auprès d'un constructeur sont tenus de payer l'impôt sur les plus-values l'année où le projet reçoit son certificat d'achèvement de l'autorité compétente. Ainsi, la possession du terrain n'est réputée avoir lieu qu'une fois le projet terminé.
Dans le scénario de M. A, le projet reçoit son certificat d'achèvement le 31 mai 2024 et la valeur des droits de timbre des appartements reconstruits est ₹1 crore chacun. Avec M. A qui devrait recevoir un appartement évalué à ₹1 crore, produit des ventes de ₹2 crores de deux appartements, et le ₹20 lakh d'avance, sa contrepartie totale s'élève à ₹3,20 crores.
Pour calculer ses gains en capital, M. A devrait déterminer la juste valeur marchande de sa propriété au 1er avril 2001, soit ₹50 lakh. Ce montant, indexé sur l'exercice 2024-25, se traduit par un coût d'acquisition de ₹1,81 crore. En appliquant le taux d'imposition des gains en capital à long terme de 20 %, M. A est confronté à une obligation fiscale de ₹27,70 lakh avant de prendre en compte la surtaxe et la taxe.
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« Les propriétaires peuvent bénéficier de l'article 54 des JDA dans lesquels le produit de la vente d'un appartement peut être ajusté par rapport au prix d'achat d'un autre selon la juste valeur marchande d'un appartement. L'avantage de l'article 54F peut également être utilisé si le propriétaire a réalisé des gains en capital sur toute autre classe d'actifs. La date du certificat d'achèvement sera prise en compte pour l'impôt sur les gains en capital entre les mains du propriétaire ainsi que la date de réinvestissement des gains en capital pour bénéficier de ces avantages », a expliqué Sachin Saxena, un expert-comptable basé à New Delhi.
Paiements supplémentaires et implications de la TPS
Il est important de noter que le TDS sera déduit du ₹Acompte de 20 lakh.
« L'impôt prévu à l'article 194-IC sera déduit au taux de 10 % du montant payé ou à payer en vertu de l'accord. Aucun impôt ne sera déduit en vertu de cette disposition de la contrepartie versée en nature », a déclaré Naveen Wadhwa, vice-président, recherche et conseil, Taxmann. Le montant TDS déduit sur le paiement anticipé peut être reporté lors du dépôt de l'ITR chaque année jusqu'à ce que le gain en capital soit imposable, a-t-il déclaré.
Si M. A reçoit également une allocation mensuelle régulière pour les désagréments liés à son déménagement pendant la construction, ce montant, appelé « indemnité de difficulté », est traité comme une recette en capital et n’est pas imposable en vertu de l’article 45(5A). De plus, aucune TDS n’est déduite sur ce montant, a ajouté Saxena.
Si le projet est retardé et que le certificat d'achèvement est délivré le 31 décembre 2024, l'obligation fiscale de M. A ne surviendra qu'après la délivrance du certificat.
Du point de vue de la TPS, les JDA impliquent deux transactions clés : le transfert des droits de développement du propriétaire foncier au promoteur et les services de construction fournis par le promoteur au propriétaire foncier.
« Chacune de ces transactions ou fournitures est soumise à la taxe GST », a déclaré Karishma Malhan, responsable de la recherche et du conseil chez Taxmann.
Toutefois, l’obligation de payer la TPS incombe uniquement au promoteur.
« La loi sur la TPS impose la responsabilité du paiement de la TPS au promoteur par le biais d'un mécanisme appelé « reverse charge ». Le propriétaire foncier est expressément exempté du paiement de la TPS sur ces services. La taxe doit être payée avant la délivrance du certificat d'achèvement, sur la base de la juste valeur marchande conformément à la loi, qui est réduite d'un tiers pour tenir compte de la valeur du terrain. Le taux de TPS applicable pour ce transfert est de 18 % », a expliqué Malhan.
De même, la TPS sur les services de construction est payable avant la délivrance du certificat d'achèvement. « Elle est calculée sur le montant total facturé pour les services de construction, moins un tiers de la valeur du terrain. Les taux de TPS varient en fonction du type de projet de construction ; pour les appartements résidentiels abordables sous RERA, le taux est de 1,5 %, tandis que pour les appartements résidentiels non abordables, il est de 7,5 % », a déclaré Malhan.
Les appartements résidentiels abordables sont définis comme ceux dont la surface de moquette ne dépasse pas 60 m² dans les villes métropolitaines ou 90 m² dans les autres villes, avec une prise en compte des éléments ci-dessous ₹45 lakhs.
Si le propriétaire vend son bien alors qu'il est encore en construction, la TPS est payable sur la valeur de la vente et sur tout acompte reçu de l'acheteur. « Cette valeur de vente est réduite d'un tiers pour tenir compte de la valeur du terrain et est taxée à 1,5 % ou 7,5 % selon le type de projet », a-t-elle ajouté.