Cependant, la taille importante du ticket signifiait que la classe d’actifs était toujours exclusive aux HNI ou aux investisseurs institutionnels. Au cours des cinq dernières années, avec l’avènement des plateformes technologiques et la cotation des fiducies de placement immobilier (REIT), cette classe d’actifs est devenue plus accessible au grand public en raison de la taille plus petite des billets dans lesquels les investisseurs peuvent investir. Afin de stimuler davantage la croissance de cette classe d’actifs, SEBI prévoit d’introduire les MSM REIT – une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier commercial.
Que sont les REIT et pourquoi les MSM REIT sont-ils nécessaires ?
En termes simples, les FPI possèdent un portefeuille de propriétés commerciales et les investisseurs peuvent acheter des parts de FPI pour s’exposer à ce portefeuille. Semblable à l’investissement dans des parts d’un fonds commun de placement, les investisseurs bénéficient d’une exposition au portefeuille d’actifs détenu par le fonds. Les REIT gèrent ces propriétés et perçoivent les loyers des locataires qui les occupent, qui sont ensuite distribués à leurs investisseurs.
Actuellement, il existe quatre REIT cotés en Inde, 2 parrainés par les meilleurs développeurs, à savoir Embassy REIT et Mindspace REIT, et 2 parrainés par des gestionnaires d’investissement, à savoir Brookfield REIT et Nexus REIT. Chacun de ces 4 REIT dispose d’un portefeuille diversifié de propriétés sous-jacentes dans des villes de niveau 1 et de niveau 2 en Inde.
Cependant, certains investisseurs souhaitent s’exposer à des actifs spécifiques, dont ils connaissent toutes les caractéristiques telles que la propriété, le locataire, la structure du bail, le profil de rendement, etc. C’est là que les MSM REIT permettront aux investisseurs de réaliser des investissements immobiliers spécifiques. En élargissant notre exemple des REIT ordinaires équivalant à la possession de parts d’un fonds commun de placement, les MSM REIT peuvent être considérés comme équivalant à la possession d’une action d’une seule société. Cela permettrait aux investisseurs de créer leur propre portefeuille personnalisé en fonction de leurs propres besoins, tout comme les investisseurs peuvent créer leur propre portefeuille en achetant des actions dans plusieurs actions.
Comment trouver le bon MSM REIT dans lequel investir ?
Un investisseur doit comprendre et rechercher de manière approfondie l’actif sous-jacent détenu par un MSM REIT. Pour permettre à un investisseur de se lancer dans la recherche, nous avons répertorié quelques paramètres qu’un investisseur doit rechercher :
Qualité et emplacement: Ces deux caractéristiques sont sans doute les plus importantes, qu’un investisseur doit évaluer avant d’investir, car les locataires de la meilleure qualité occupent les meilleurs immeubles dans les meilleurs emplacements. Par conséquent, il est important de visiter physiquement l’actif, ce qui permet à l’investisseur de s’assurer de la qualité de l’actif ainsi que du micro-marché environnant.
Les propriétés de catégorie A sont généralement situées dans les quartiers d’affaires centraux ou secondaires de la ville. Ils sont dotés d’équipements de qualité, de halls impressionnants, d’une certification LEED ou IGBC, de hautes hauteurs de plafond et sont construits par des développeurs de catégorie A. Dans le cas où un investisseur ne peut pas se rendre physiquement, l’emplacement du bâtiment ainsi que la qualité du promoteur et du locataire (comme le Fortune 1000 ou les 100 plus grandes entreprises indiennes) peuvent servir de bon indicateur pour évaluer la qualité et l’emplacement.
Structure du bail : Dans un bail commercial typique, le locataire n’est immobilisé que pour une courte durée du bail (3 à 5 ans), tandis que le propriétaire est « immobilisé » pendant toute la durée du bail (5 à 15 ans). Pendant la période de blocage, la partie « bloquée » ne peut pas résilier le contrat. Un MSM REIT attrayant serait un REIT dans lequel la période de blocage restante est d’au moins 2 à 3 ans et la période de location restante est d’au moins 5 ans.
Il est également important de comprendre qui a investi dans les aménagements. Il faut préférer un actif où les aménagements sont effectués par le locataire, car cela améliore l’adhérence du locataire et réduit les chances de vacances du locataire.
Dynamique demande/offre : Un actif de bonne qualité avec un bon locataire doit être compris en fonction de la demande attendue et de l’offre à venir sur le site. Par rapport à la demande, si un micro-marché voit une offre à venir beaucoup plus importante, cela pousse le taux d’inoccupation plus haut, ce qui exerce une pression à la baisse significative sur les loyers car cela donne aux locataires le pouvoir de négociation pour renégocier les loyers.
Par conséquent, un investisseur doit rechercher des marchés qui ont un taux d’inoccupation inférieur à 10 % et des caractéristiques favorables de l’offre et de la demande. Les données sur les postes vacants et la demande/offre sont publiées régulièrement par les équipes de recherche de grands IPC (International Property Consultants) comme JLL, CBRE et Knight Frank, ce qui peut constituer un bon point de départ pour la recherche.
Qualité de gestion : La performance d’un MSM REIT sera fortement influencée par la qualité de son équipe de direction. Une mauvaise prise de décision, un manque d’expérience ou une gestion immobilière inefficace peuvent avoir un impact sur les rendements. Par conséquent, il est conseillé à un investisseur d’investir dans un MSM REIT, dont l’équipe de direction a fait ses preuves en matière d’investissement et de sortie d’actifs.
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La diversification est-elle nécessaire dans les REIT MSM ?
Comme pour tout autre investissement, la diversification est également importante dans les MSM REIT. Toutefois, la diversification sera désormais sous le contrôle des investisseurs individuels. Nous avons suggéré plusieurs façons par lesquelles un investisseur peut se diversifier :
Selon la classe d’actifs : À mesure que le secteur mûrira, des MSM REIT seront disponibles dans plusieurs classes d’actifs comme les bureaux, les commerces de détail, les entrepôts, l’industrie, l’hôtellerie, etc. classe d’actifs dans un cycle. Par exemple, nous commençons également à observer une diversification des classes d’actifs dans les REIT ordinaires – les trois premiers REIT à être cotés étaient des bureaux, après quoi le premier REIT de détail a été coté l’année dernière. On peut également s’attendre à ce que MSM REIT suive une tendance similaire.
Basé sur la géographie : Une autre façon de se diversifier consisterait à investir dans plusieurs villes et à minimiser le risque urbain au niveau du portefeuille. En fait, ce risque est également présent dans certains des REIT cotés. Par exemple, Embassy REIT détient une majorité significative de son portefeuille à Bangalore. Disposer de cette flexibilité pour se diversifier permettrait à l’investisseur de sélectionner des marchés présentant des fondamentaux solides, comme un faible taux d’inoccupation et une croissance constante des loyers.
Quels sont les risques encourus ?
Comme tout autre investissement financier, les MSM REIT comportent leur propre ensemble de risques dont un investisseur doit être conscient avant d’investir. Quelques-uns des plus importants sont répertoriés ci-dessous :
Location: Étant donné que MSM REIT n’aura qu’un seul ou peut-être une poignée de locataires, le risque que le locataire quitte la propriété sera toujours présent. Pour atténuer cela, nous recommandons aux investisseurs de mener une recherche approfondie sur le marché, le locataire ainsi que la structure du bail. La diversification dans plusieurs MSM REIT réduira ce risque au fil du temps, car il est peu probable que tous les locataires quittent en même temps.
Taux d’intérêt: À l’instar de tout produit axé sur le rendement, les MSM REIT présentent également un risque de taux d’intérêt sous-jacent. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, un investisseur s’attend à un rendement plus élevé, car les investissements plus sûrs comme les FD et les obligations d’État commencent à offrir des rendements plus élevés. Cela entraîne une baisse des prix des REIT, car les prix évoluent à l’inverse des rendements.
Liquidité: Comme les REIT MSM sont censés être cotés en bourse, ils seront beaucoup plus liquides qu’un investissement immobilier direct. Cependant, en période de tensions sur les marchés, il peut être difficile de vendre des parts de MSM REIT au prix souhaité, tout comme un REIT ordinaire. Les investisseurs peuvent atténuer ce risque en allouant du capital sur le long terme (sur 4 à 5 ans).
REIT MSM vs REIT ordinaires
Un point clé à noter est la différence dans la taille du ticket. Alors que les REIT ordinaires ont une taille de ticket d’une seule unité (ayant une taille d’unité inférieure à Rs. 400), les MSM REIT devraient avoir une taille de ticket minimale de Rs. 400. 10 millions. Cette grande taille de ticket vise à garantir que les investisseurs effectuent des recherches approfondies avant d’investir, compte tenu du stade naissant de l’industrie. Cependant, au fil du temps, la restriction sur la taille du ticket peut être assouplie, de la même manière que la taille minimale du ticket dans les REIT a été réduite à une unité de Rs. 2 lakhs au départ.
En conclusion, les MSM REIT présenteront une opportunité unique d’investir dans des actifs commerciaux générateurs de loyers. Pour les investisseurs qui souhaitent choisir les actifs et les micro-marchés dans lesquels ils investissent, cela réduira la taille minimale du ticket. De plus, pour les promoteurs et les détenteurs de gestionnaires d’actifs institutionnels, cela leur permettra de commercialiser des actifs qui étaient auparavant trop petits pour les REIT classiques et trop importants pour les HNI, donnant ainsi un nouvel élan à l’immobilier commercial.
