E-mail du lecteur : J’ai interviewé de nombreux conseillers pendant un an, depuis des personnes autonomes jusqu’à celles de grandes entreprises. Tous, sans exception, voulaient vendre le bien immobilier et le convertir en actions (ils avaient tous des approches différentes mais au final c’était leur message pour moi). Étant donné que mes biens immobiliers étaient des immeubles de bureaux médicaux qui perdaient 14 % par mois (annualisés) avant les plus-values sur les immeubles, cela n’avait aucun sens pour moi. Je suis sûr qu’il existe des personnes qui se spécialisent dans la gestion de ce type de portefeuilles, mais je n’en ai pas trouvé. (Vous pouvez utiliser cet outil pour être mis en relation avec un conseiller qui pourrait répondre à vos besoins.)
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Répondre: Nous avons reçu la note ci-dessus d’un lecteur, et cela nous a fait nous demander : pourquoi tant de conseillers avec qui il a parlé voulaient-ils transformer l’immobilier en actions, et comment trouver le bon conseiller si vous possédez beaucoup de biens immobiliers ? Voici ce que nous ont dit les pros.
Tout d’abord, voyons pourquoi tant de conseillers vous poussaient à vendre le bien immobilier. « La raison la plus probable pour laquelle vous avez rencontré ce problème avec une telle prévalence est que les gestionnaires de fonds et les conseillers financiers sont souvent rémunérés en fonction du montant des actifs sous leur gestion. Si vous vendez le bien immobilier et remettez le produit pour qu’il investisse, voilà ! Ils sont payés pour cela », explique Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.
Ce modèle de rémunération aurait pu rendre difficile l’évaluation de ce qui se passait. « Le problème avec tout conseiller en investissement qui facture un pourcentage de l’actif est que vous ne savez pas si une recommandation de désinvestissement immobilier est basée sur son évaluation de la propriété en tant qu’investissement raisonnable et sur son rôle par rapport à vos finances et à vos finances. d’autres objectifs, ou si cette recommandation est motivée par leur désir de rassembler plus d’actifs compte tenu de leur structure tarifaire », explique la planificatrice financière agréée Lisa Weil, directrice et membre fondatrice de Clarity Northwest. (Notez qu’un conseiller fiduciaire est obligé de donner la priorité à vos intérêts. Pour trouver un fiduciaire, des sites comme Broker Check de la FINRA ou Find An Adviser de la NAPFA proposent des bases de données avec des professionnels certifiés dans des domaines, des lieux spécifiques et plus encore. Voici 15 questions à poser. demandez à n’importe quel conseiller que vous souhaiteriez embaucher.).
Bien entendu, les conseils de vente ont peut-être été judicieux. Bruce Tyson, conseiller en patrimoine chez Morton Wealth, affirme que le conseiller a peut-être vu votre calcul de 14 % et réalisé que vous n’y aviez pas tenu compte de certains coûts clés, ou que vous ne l’aviez pas calculé de la manière la plus utile. Il se peut également qu’ils aient remarqué que vous dépensiez beaucoup d’argent, trop à leur avis, pour entretenir l’actif. « Il faut dépenser de l’argent pour l’entretenir afin qu’il reste un actif productif », explique Weil. Était-ce ce qu’ils voyaient : que vous dépensiez trop pour obtenir ce que vous considériez comme un gain de 14 % ? (Vous pouvez utiliser cet outil pour être mis en relation avec un conseiller qui pourrait répondre à vos besoins.)
Et de nombreux investisseurs confondent flux de trésorerie et profit, explique Weil. « Ils voient l’argent du loyer rentrer et le considèrent comme un profit. Au cours de mes huit années d’exercice en tant que planificateur financier, je n’ai jamais rencontré un client possédant un bien immobilier qui avait réellement calculé son bénéfice net effectif », déclare Weil. En fait, d’après son expérience, les investisseurs immobiliers adorent leurs chèques mensuels et leur déduction pour amortissement, car cela leur donne l’impression d’être de l’argent gratuit et ils considèrent cela comme leur profit. Weil ajoute également que la situation fiscale de l’immobilier peut être compliquée, tout comme les problèmes de dépréciation et de revente, alors assurez-vous d’en tenir également compte.
Et les conseillers auraient pu donner ce conseil parce qu’ils pensaient que c’était judicieux pour d’autres raisons : « Un professionnel de la finance prudent peut avoir considéré que vous étiez surinvesti dans l’immobilier, manquant de diversification de portefeuille et recommandé une exposition accrue aux actions comme moyen de diversifier. sans sacrifier les rendements à long terme », déclare McBride.
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Comment trouver un conseiller expérimenté en immobilier
Alana Benson, porte-parole des investissements chez Nerdwallet, affirme que de nombreux conseillers financiers sont formés pour travailler spécifiquement avec des actifs traditionnels. «Malheureusement, cela peut signifier qu’il est difficile de trouver quelqu’un qui se spécialise dans l’immobilier, les cryptomonnaies ou d’autres actifs non traditionnels. Un marché de conseillers financiers, qui est un service qui vous met en contact avec le conseiller financier idéal, pourra peut-être vous mettre en contact avec une personne spécialisée dans le domaine que vous recherchez », explique Benson. (Vous pouvez utiliser cet outil pour être mis en relation avec un conseiller qui pourrait répondre à vos besoins.)
Tyson recommande de rechercher des conseillers qui emploient un large éventail d’investissements, y compris l’immobilier. « Une entreprise qui s’apparente davantage à un family office serait profondément impliquée dans l’immobilier », explique Tyson. « Les sociétés régionales de gestion de patrimoine sont souvent comme ça. » Par ailleurs, il affirme que bon nombre des très grandes entreprises ont besoin d’investissements évolutifs pour l’ensemble de leur clientèle, de sorte que l’immobilier local ne relève généralement pas de leur compétence.
Un bon moyen de comprendre les qualifications d’un conseiller potentiel est d’avoir une idée de ce qu’il a fait auparavant. «Vous pouvez leur demander des exemples de la façon dont ils ont géré les biens immobiliers dans les portefeuilles de leurs clients dans le passé et voir si ces résultats correspondent à vos objectifs», explique Andy Rosen, porte-parole des investissements chez Nerdwallet. Vous pouvez également vous assurer qu’ils ont déjà travaillé avec des personnes dans votre situation financière. Mais il est important de se rappeler qu’il ne s’agit pas toujours de comparer des pommes avec des pommes. « L’immobilier jouera un rôle différent dans votre portefeuille en fonction de l’étape de votre vie, de votre valeur nette et de la combinaison de vos autres investissements », explique Rosen.
Certains types de planificateurs financiers, qui ont été confrontés à des situations immobilières comme la vôtre, pourraient constituer votre meilleure option. « Les planificateurs payants sont légalement tenus de donner la priorité aux intérêts de leurs clients, et les planificateurs horaires ne bénéficient pas des mêmes incitations extérieures mixtes pour capturer des actifs immobiliers », explique Weil. (Vous pouvez utiliser cet outil pour être mis en relation avec un conseiller qui pourrait répondre à vos besoins.)
Conclusion : en tant qu’investisseur, il est toujours bon de faire confiance à votre instinct et de vous demander dans quelle mesure votre conseiller est à l’écoute de vos besoins et de vos objectifs. «Pour toute recommandation, qu’elle concerne l’immobilier ou autre chose, demandez-vous sur quoi repose la recommandation de votre conseiller et si elle semble motivée et réfléchie ou ressemble à un argumentaire de vente», explique Weil.
