Le secteur immobilier indien a atteint des sommets sans précédent au cours de l'exercice 2024, battant des records et redéfinissant les normes du secteur. Une augmentation remarquable de la demande de biens immobiliers résidentiels dans les principales villes a déclenché une frénésie de lancements parmi les promoteurs, entraînant un épuisement drastique des niveaux de stock. Défiant les attentes, la demande fulgurante s'est poursuivie sans relâche, les projets de luxe se vendant en quelques jours après leur lancement.
Ce succès phénoménal a déclenché une hausse des valeurs immobilières, qui devrait se poursuivre, selon les projections de JM Financial. La société de courtage prévoit une poursuite sans faille des performances exceptionnelles de l'exercice 2024 au cours de l'exercice 2025.
L'année fiscale 2024 a marqué un sommet historique en termes d'absorption de biens immobiliers résidentiels, les ventes dans toute l'Inde ayant dépassé le milliard de pieds carrés. Depuis l'année fiscale 2021, les sept principaux marchés ont constamment enregistré des préventes supérieures aux nouveaux lancements, ce qui a entraîné une réduction drastique des niveaux de stock à seulement 11 mois.
Godrej Properties, Prestige, Signature Global et Brigade se sont distingués parmi les acteurs cotés en bourse, affichant une croissance remarquable au cours de l'exercice 24. Les stocks invendus du secteur ont atteint des niveaux pluriannuels bas et les nouveaux lancements continuent d'attirer une forte demande.
Pour l'avenir, le courtier prévoit une poursuite de cette dynamique au cours de l'exercice 25E, avec une croissance du marché prévue de 18 %, tirée par une expansion des volumes de 12 % et une appréciation des prix de 6 %. L'offre devrait augmenter modérément, en s'alignant sur les taux d'absorption annuels.
De plus, avec une croissance substantielle des flux de trésorerie à l’horizon, les développeurs sont susceptibles de donner la priorité au développement commercial plutôt qu’à la réduction de la dette, ouvrant ainsi la voie à une croissance soutenue.
La société de courtage privilégie les promoteurs ayant fait leurs preuves en matière de lancement de projets en temps opportun et de développement commercial stratégique. Dans ce contexte, elle a initié une couverture sur cinq sociétés immobilières, dont DLF, Macrotech Developers, Keystone Realtors, Oberoi Realty et Sobha.
La société de courtage a attribué une note « achat » à DLF, Macrotech Developers et Keystone Realtors. Elle a fixé un objectif de cours de ₹1 000 pour DLF, indiquant une hausse de 20 %, ₹1 480 pour les développeurs Macrotech, ce qui suggère une hausse de 16 %, et ₹895 pour Keystone Realtors, signalant un potentiel de hausse de 16,5 %.
Entre-temps, Oberoi Realty et Sobha se sont vu attribuer une note de « maintien », avec des objectifs de prix de ₹1 820 et ₹1 755, respectivement.
La diversification en dehors des marchés principaux est la clé d’une croissance durable
La société de courtage a noté que les sociétés immobilières se développent sur de nouveaux micro-marchés pour réduire leur dépendance aux régions clés et capitaliser sur les opportunités de croissance. Elle a mentionné quelques initiatives notables, notamment l'expansion de DLF au-delà de Gurgaon vers Mumbai, l'entrée de Prestige Estates à Mumbai et Hyderabad, l'expansion de Brigade à Chennai et Hyderabad et l'exploration de Delhi-NCR par Oberoi Realty.
La société de courtage a également souligné que les promoteurs immobiliers de premier rang gagnaient des parts de marché en se concentrant sur les produits de marque et haut de gamme, qui sont de plus en plus appréciés par les consommateurs. L'amélioration des flux de trésorerie au cours des trois dernières années a permis à ces promoteurs de réduire leur endettement, ce qui leur a permis d'augmenter leurs dépenses en matière de développement commercial et d'achats de terrains.
Deux thèmes majeurs : la consolidation et la premiumisation
Selon JM Financial, les 10 premiers promoteurs cotés ont fait des percées significatives sur le marché, grignotant progressivement la part du segment informel. Citant des données de Propequity, la société de courtage note que ces promoteurs de niveau 1 ont collectivement gagné environ 8 points de pourcentage de part de marché depuis l'année civile 2019, ce qui indique clairement leur domination croissante dans le secteur.
La demande de propriétés de luxe dans les villes de niveau I a augmenté depuis l'exercice 22, stimulée par une préférence post-Covid pour des résidences spacieuses et bien équipées qui répondent au travail à distance et aux besoins de sécurité renforcés.
Les ventes rapides de lancements de haute qualité ont créé une pénurie de ce type de stock, poussant les prix à la hausse. Les promoteurs lancent également de nouvelles phases de projets existants à des niveaux de prix plus élevés.
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