Demandez à Ilija Batljan, l’un des magnats de l’immobilier les plus endettés d’Europe.
En moins d’une décennie, l’ancien maire d’une petite ville a construit un empire immobilier nordique sur une vague de prêts à faible coût. Sa société, connue sous le nom de SBB, était spécialisée dans les infrastructures dites « sociales ». En tant que directeur général, il a acheté des cliniques, des écoles et même des commissariats de police et les a loués aux gouvernements locaux. Des nuées d’investisseurs individuels se sont précipités sur les actions des CFF.
Ernst & Young, l’auditeur de la société, a décerné à M. Batljan le titre d' »entrepreneur suédois de l’année » lors d’un gala fastueux à l’hôtel de ville de Stockholm.
La flambée des taux d’intérêt a pesé sur les CFF, les plaçant parmi les plus durement touchés sur les marchés immobiliers de plus en plus fragiles d’Europe. Les prix dans la région ont chuté d’un cinquième au cours de l’année écoulée. Le principal régulateur financier suédois a mis en garde contre un « temps de jugement » pour l’immobilier commercial.
Les actions de la société sont en baisse d’environ 80 % par rapport à un pic de fin 2021, effaçant 15 milliards de dollars de valeur marchande. Les vendeurs à découvert ont ciblé les CFF, tandis que S&P Global Ratings a mis en garde contre une possible dégradation, une décision qui pourrait ajouter plus de coûts et compliquer les plans de remboursement des dettes. Les finances de M. Batljan sont également sous pression. Il a utilisé ses propres actions pour de gros emprunts personnels.
Pour lever des fonds, le mois dernier, les CFF ont exploité une partie d’une bouée de sauvetage de 890 millions de dollars du géant du capital-investissement Brookfield Asset Management, vendant une participation dans un portefeuille d’écoles et d’écoles maternelles.
Après l’effondrement de Silicon Valley Bank face à la hausse des taux, les investisseurs se sont concentrés sur les risques du marché immobilier mondial. Les banques des deux côtés de l’Atlantique sont fortement exposées aux prêts immobiliers. Il en va de même pour les sociétés de capital-investissement et les investisseurs ordinaires, qui recherchaient le rendement au cours de la décennie où les taux d’intérêt sont tombés à zéro ou, dans le cas de l’Europe, encore plus bas.
Beaucoup craignent que le marché immobilier – toujours aux prises avec les changements induits par la pandémie dans les habitudes de déplacement et de vente au détail – puisse infliger des dommages économiques plus importants à mesure que les baux et les prêts arrivent à échéance.
Le cycle d’expansion et de récession a été amplifié en Suède. Le secteur financier y a traversé la crise financière de 2008, grâce à la prudence adoptée après une crise immobilière au début des années 1990. « Les CFF sont en quelque sorte l’exemple parfait de ce qui s’est passé sur le marché suédois », a déclaré Edoardo Gili, analyste chez Green Street Advisors, spécialisé dans l’immobilier.
Les CFF ont le deuxième niveau d’endettement le plus élevé de toutes les entreprises couvertes par Green Street, a déclaré M. Gili, égal à environ 66% de la valeur de ses actifs. Les CFF affirment calculer leurs niveaux d’endettement différemment, à environ 49 % de la valeur de leur portefeuille, une mesure qui ne tient pas compte d’une forme d’obligations hybrides des CFF comme dette.
M. Batljan, 55 ans, a déclaré que les CFF étaient bien positionnées compte tenu de leur faible taux de vacance et de leurs baux à long terme avec les gouvernements. Il a déclaré que la société avait rapidement pivoté pour renforcer ses finances et avait peu d’échéances de dettes cette année. Son emprunt personnel était conservateur, avec beaucoup de coussin, a-t-il ajouté.
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« Ce n’est pas la plus forte des espèces qui survivent », a-t-il dit, paraphrasant Charles Darwin. « C’est celle qui s’adapte le mieux au changement. »
Né au Monténégro, M. Batljan a émigré en Suède alors que la guerre faisait rage dans sa région natale au début des années 1990. Il a obtenu un doctorat. en travail social et a ensuite entrepris une carrière en politique. Considéré comme une étoile montante du Parti social-démocrate suédois, il est parti travailler dans une société immobilière, dont il a ensuite été expulsé, a-t-il déclaré.
En 2016, il a fondé SBB, dont le nom officiel est Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, et cotée en bourse via une fusion inversée avec une société spécialisée dans les logiciels de télécommunications et les jeux d’argent en ligne.
Échangeant le socialisme contre le néolibéralisme, M. Batljan a renoncé aux gratte-ciel pour des actifs au cœur des communautés locales. Maniant un Rolodex de contacts politiques, il a conclu des accords pour acheter des bâtiments appartenant à la ville, les louant aux municipalités à des loyers avantageux.
Le portefeuille des CFF s’est élargi pour inclure des maisons de retraite, plus de 10 000 appartements réglementés, un centre culturel dans une petite ville au bord du cercle polaire arctique et plus de 275 écoles maternelles en Norvège.
Fin 2021, les CFF disposaient de près de 60 millions de pieds carrés d’espace, soit l’équivalent de 20 Empire State Buildings. Un jury parrainé par Ernst & Young, en décernant son prix pour ses réalisations, l’a surnommé « le roi de l’immobilier de Suède » avec « l’ambition de devenir la plus grande société immobilière d’Europe ».
Une porte-parole d’EY a déclaré que le prix était indépendant de son activité d’audit et décidé par un panel externe indépendant.
M. Batljan, à l’aise devant les caméras, a ajouté à l’attrait populaire. Il a fait de fréquentes apparitions à la télévision, se vantant des réalisations de l’entreprise. Il s’est vanté de sa croissance sur Twitter et a attaqué les détracteurs de l’entreprise.
Les actions des CFF ont grimpé en flèche, augmentant de plus de 13 fois entre 2017 et le moment où elles ont culminé fin 2021 avec une valeur marchande de plus de 18 milliards de dollars. Elle est devenue l’une des actions les plus détenues de toute la Suède, avec plus de 260 000 actionnaires, soit plus que le détaillant de mode rapide basé à Stockholm H&M Hennes & Mauritz AB, selon la société de données financières Modular Finance.
« La croissance folle l’a rendu très populaire parmi les investisseurs suédois », a déclaré Danne Roos, 23 ans, comptable à Stockholm.
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M. Roos a investi des milliers de dollars il y a deux ans et a acheté plus d’actions lorsque les prix ont chuté. Dans l’ensemble, il est en baisse de plus de 44%. Pourtant, il est optimiste et pense que l’entreprise a résisté à la tempête.
M. Batljan est un actionnaire important et il a contracté une dette liée à ses actions par le biais d’une émission obligataire d’une société qui porte son nom : Ilija Batljan Invest AB. Ses paiements d’intérêts sur les obligations sont en partie soutenus par les dividendes des actions CFF.
Les critiques des CFF se sont intensifiées juste au moment où la hausse des taux d’intérêt a frappé l’entreprise en 2022. Les vendeurs à découvert Viceroy Research ont publié l’année dernière un rapport contenant une série d’allégations, y compris une accusation selon laquelle les CFF ont gonflé la valeur qu’ils ont attribuée à leurs propriétés, puis ont emprunté de l’argent en fonction de ces taux élevés. valorisations.
M. Batljan a critiqué le vendeur à découvert et a nié que les propriétés étaient surévaluées. Des évaluateurs indépendants gèrent les évaluations, a déclaré les CFF, et la société a été en mesure de vendre des propriétés égales ou supérieures aux valeurs qu’elle attribue.
Lors des appels de résultats trimestriels, M. Batljan est parfois devenu bourru : après qu’un analyste de longue date de l’industrie immobilière de Goldman Sachs a posé une question sur les flux de trésorerie, M. Batljan a répondu : « Avez-vous travaillé dans l’immobilier ? »
Pour rembourser sa dette, M. Batljan a séparé un portefeuille de 8 000 appartements en une société distincte et a déchargé des immeubles de bureaux, des maisons de retraite et des entrepôts. La superficie en pieds carrés de l’entreprise a chuté de plus de 8 millions de pieds carrés en 2022.
Les CFF ont accepté à la fin de l’année dernière de vendre 49% de leur participation dans un portefeuille d’écoles maternelles et autres à Brookfield, qui les a achetés via un fonds consacré aux investissements dans les infrastructures plutôt que via sa grande branche immobilière.
M. Batljan a déclaré que l’accord montre que la société a beaucoup de capacité à lever des fonds grâce à des ventes à des investisseurs bien connus, même dans un marché difficile. M. Batljan a augmenté le dividende au dernier trimestre, une décision qui, selon lui, a été soutenue par les liquidités provenant de la vente de propriétés.
Certains analystes craignent que les CFF ne donnent la priorité au versement de dividendes, qui contribuent à soutenir le cours de l’action et les obligations personnelles de M. Batljan, plutôt qu’au remboursement de la dette.
Ce mois-ci, les analystes de Nordea, autrefois optimistes, ont envoyé à leurs clients une note les encourageant à vendre SBB. Ils ont qualifié le dividende d’insoutenable et s’inquiétaient d’une dégradation de la dette au milieu des tensions liées à la hausse des taux.
L’inflation en Suède est parmi les plus élevées d’Europe, à plus de 10 %. La banque centrale a relevé son taux directeur cette semaine d’un autre demi-point de pourcentage à 3,5 %.
M. Batljan espère une autre décision : il a récemment tweeté au sujet d’un rapport qui prévoyait que les taux d’intérêt à long terme retomberaient à 0,5 %.
