La suppression de l'indexation sur les biens immobiliers ne profitera à presque personne. En voici la preuve.

Commençons par décortiquer les principaux éléments du changement de politique. La réduction du taux d’imposition des LTCG à 12,5 % semble bénéfique à première vue. Cependant, cet avantage apparent est contrebalancé par la suppression de l’avantage d’indexation, qui permettait auparavant aux contribuables d’ajuster le prix d’achat en fonction de l’inflation. Sans cet ajustement, les gains imposables sont calculés sur la base de l’augmentation nominale de la valeur du bien, sans tenir compte de l’effet érosif de l’inflation.

Dans un marché où l'offre est relativement inélastique, comme celui de l'immobilier, une charge fiscale plus lourde pèsera probablement lourdement sur les acheteurs, sous forme de prix plus élevés, avec un impact potentiellement plus faible sur les volumes de transactions. Cet effet pourrait être particulièrement prononcé à court et moyen terme.

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Pour quantifier l'impact, nous avons analysé le taux de croissance annuel composé (TCAC) des prix de l'immobilier, la période de détention et l'indice d'inflation des coûts. Nos calculs montrent que le taux d'imposition effectif sous le nouveau régime n'est inférieur que si le TCAC du bien immobilier dépasse de manière significative les moyennes historiques. Pour une période de détention de 20 ans avec un taux d'inflation des coûts de 5,5 % par an, le TCAC doit être supérieur à 9,48 % pour que la nouvelle structure fiscale soit avantageuse.

Un examen des performances réelles du marché immobilier fournit des informations supplémentaires. Les données de Residex de la Banque nationale du logement, couvrant la période de mars 2013 à mars 2024, montrent que le TCAC moyen des prix de l'immobilier dans 36 villes indiennes n'est que de 5,11 %. Le TCAC le plus élevé enregistré est de 8,56 % à Hyderabad, ce qui reste en dessous du seuil nécessaire pour bénéficier du nouveau régime fiscal. Cela suggère que, contrairement aux affirmations du ministère des Finances, la charge fiscale effective augmentera pour la plupart des investissements immobiliers.

Les déclarations contre la réalité

L’aspect démographique des transactions immobilières est un autre élément crucial à prendre en compte. La plupart des ventes immobilières sont réalisées par des particuliers dont les revenus annuels dépassent 15 lakh, ce qui signifie que la nouvelle politique fiscale affectera de manière disproportionnée les groupes à revenus élevés. Bien que le gouvernement ait pour objectif de réorienter les recettes fiscales accrues vers le soutien aux groupes à faibles revenus, le fait de le faire en présentant des affirmations trompeuses selon lesquelles les rendements immobiliers nominaux se situent dans la fourchette de 12 à 16 % est problématique. De telles affirmations ne correspondent pas aux données empiriques et sapent la crédibilité de la politique.

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En outre, l’absence d’indexation signifie que les gains corrigés de l’inflation seront taxés plus lourdement, ce qui pourrait décourager les investissements à long terme dans l’immobilier. Cela pourrait entraîner une réduction de la liquidité du marché, un facteur crucial pour la détermination efficace des prix et l’allocation des ressources. Une liquidité réduite peut entraîner des coûts de transaction plus élevés et une volatilité des prix, ce qui pourrait déstabiliser le marché immobilier. Cela pourrait également avoir des répercussions sur le secteur bancaire, compte tenu de la proportion importante de prêts garantis par des biens immobiliers.

Les investisseurs à long terme punis

La suppression de l’indexation pourrait également avoir d’autres effets régressifs. Contrairement aux actifs financiers, l’immobilier s’apprécie souvent en termes nominaux, sans augmentation correspondante de la valeur réelle. En taxant les gains nominaux, cette politique affecte de manière disproportionnée ceux qui détiennent des biens immobiliers depuis longtemps, notamment les retraités et les investisseurs à long terme pour qui l’immobilier constitue une part importante de la planification de la retraite. Cela pourrait forcer certaines personnes à vendre leurs biens prématurément pour éviter des impôts plus élevés, ce qui pourrait entraîner des perturbations potentielles sur le marché immobilier.

Enfin, l’impact de cette politique sur les promoteurs immobiliers ne doit pas être négligé. Déjà confrontés à des défis tels que des obstacles réglementaires, une demande fluctuante et des coûts de financement élevés, les promoteurs pourraient constater que le nouveau régime fiscal ajoute une couche de pression supplémentaire. L’augmentation des impôts sur les plus-values ​​des ventes immobilières pourrait réduire les marges bénéficiaires, ce qui entraînerait des délais de réalisation plus longs et des coûts plus élevés pour les acheteurs de logements. Étant donné que l’accessibilité financière est déjà un problème critique, cela pourrait aggraver la crise du logement et rendre plus difficile pour l’Indien moyen d’accéder à la propriété.

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D’un point de vue politique, la réintroduction de l’avantage de l’indexation permettrait d’aligner plus étroitement la charge fiscale sur les gains réels, ce qui permettrait d’instaurer une structure fiscale plus juste et plus transparente. Une approche progressive de la réduction du taux d’imposition et de l’indexation pourrait équilibrer le besoin de recettes avec les principes d’équité et d’efficacité. En outre, une communication claire et précise de la part du gouvernement, fondée sur des données empiriques plutôt que sur des projections optimistes, favoriserait une plus grande confiance et un plus grand respect des règles parmi les contribuables.

Le gouvernement devrait créer un référentiel de données sur l’immobilier pour remédier au décalage entre les hypothèses politiques et les réalités du marché. Cela permettrait d’établir des prévisions plus précises, de faciliter l’élaboration de politiques fondées sur des données probantes et d’améliorer la transparence du marché. Un tel référentiel pourrait fournir des informations cruciales sur les variations régionales de la performance de l’immobilier, ce qui permettrait des interventions politiques plus ciblées et plus efficaces.

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Nicolas