L’ampleur mondiale du problème de l’immobilier commercial des banques commence localement

Bon nombre des problèmes identifiés sur le marché immobilier, tels que les faibles taux d’occupation des immeubles de bureaux et le défi des taux d’intérêt plus élevés sur le refinancement, ne sont pas répartis uniformément dans tout le pays. Ils sont souvent concentrés dans les centres-villes de certaines villes. Ainsi, même si les banques régionales américaines ont supporté le plus gros des inquiétudes des investisseurs en raison de leur présence globalement importante dans le secteur des prêts immobiliers commerciaux, elles peuvent avoir une présence relativement plus légère sur le marché des grandes villes et des grands bâtiments. Mais l’inverse pourrait être vrai pour les banques mondiales qui prêtent aux États-Unis, qui peuvent graviter autour de ces centres de population.

Ce n’est donc pas un hasard si deux banques qui ont ravivé les inquiétudes concernant les prêts immobiliers ces derniers jours sont l’une basée dans la région de New York, New York Community Bancorp, et l’autre basée au Japon, Aozora Bank. Les actions des deux banques ont plongé la semaine dernière après avoir fait état de préoccupations croissantes en matière de crédit liées aux risques immobiliers commerciaux aux États-Unis.

Les tendances récentes en matière de crédit illustrent cette fracture. Au premier semestre 2023, les banques internationales représentaient 25 % des prêts octroyés aux bureaux centraux des affaires des États-Unis, contre 17 % pour les banques régionales et locales, selon MSCI Real Assets. En revanche, les banques régionales et locales ont accordé 54 % des prêts au cours de cette période aux cabinets médicaux et 45 % aux bureaux de banlieue, contre respectivement 2 % et 6 % pour les banques internationales.

À Aozora, les prêts immobiliers à risque identifiés étaient concentrés dans les grandes villes. Sur les 21 prêts de bureaux américains non performants, avec un encours de 719 millions de dollars, signalés la semaine dernière, les plus grosses tranches par ville étaient de 171 millions de dollars à Chicago et de 127 millions de dollars à Los Angeles. « Le volume des ventes immobilières reste très faible », a écrit la banque à propos du marché des bureaux à Chicago dans une présentation.

Dans un rapport de janvier, Moody’s Analytics a révélé que la plus forte augmentation en points de pourcentage des postes vacants dans les zones métropolitaines américaines sur 12 mois était à San Francisco, suivie par Austin, au Texas. Les baisses les plus importantes ont eu lieu à Columbia, dans le Maryland, et à Knoxville, au Tennessee.

Certaines banques européennes sont exposées aux principaux marchés américains. Dans son rapport du quatrième trimestre de la semaine dernière, Deutsche Bank a pris 123 millions d’euros (134 millions de dollars) de provisions pour pertes sur créances sur l’immobilier commercial aux États-Unis, contre 66 millions d’euros au trimestre précédent. Environ 60 % des prêts immobiliers commerciaux aux États-Unis que Deutsche Bank a évalués dans le cadre d’un test de résistance interne ont été répartis entre New York, Los Angeles et San Francisco, a indiqué la banque dans une présentation.

Chez NYCB, 54 % de son portefeuille de bureaux se trouve à Manhattan. Dans le domaine des prêts immobiliers multifamiliaux, la majorité de ses prêts sont accordés à New York et sur ce qu’elle décrit comme des « immeubles non luxueux et à loyer réglementé ». New York, comme d’autres États et villes, a des règles qui peuvent dans certains cas l’empêcher Il est plus difficile pour les propriétaires d’immeubles d’augmenter les loyers pour compenser les coûts d’intérêt plus élevés, ce qui peut faire baisser la valeur des immeubles et rendre plus difficile le refinancement de leurs prêts hypothécaires.

Il existe un certain nombre de banques régionales américaines exposées aux marchés des bureaux ou des appartements des grandes villes. Par exemple, la Bank OZK, basée à Little Rock, dans l’Arche, est un important prêteur de construction dans des endroits comme New York, Miami, San Diego, Los Angeles et San Francisco. Les actions de la banque ont surperformé en 2023, les revenus des prêts ayant bondi et la qualité du crédit restant stable. Mais ses actions ont baissé de plus de 10 % au cours des deux dernières séances.

« Notre modèle commercial en matière d’immobilier commercial est très différent de celui de NYCB, comme le montrent clairement nos résultats financiers exceptionnels récemment publiés », a déclaré Brannon Hamblen, président de la Bank OZK, dans un communiqué.

Pourtant, pour de nombreuses banques américaines, les prêts immobiliers commerciaux sont concentrés loin des grandes villes ou des quartiers centraux des affaires, appelés CBD. En particulier pour les petites banques, elles ont tendance à être relativement plus concentrées dans ce que l’on appelle les prêts immobiliers commerciaux « occupés par leur propriétaire », selon Fitch Ratings. Pensez, par exemple, à un cabinet médical qui est propriétaire de son immeuble. Sur ce marché, des choses comme les flux de revenus locatifs ou les taux d’occupation ne sont pas la grande préoccupation.

« L’ampleur du stress est très différente jusqu’à présent », a déclaré Brian Foran, analyste chez Autonomous Research. « Cela tient en partie aux fondamentaux sous-jacents. Les bureaux de banlieue sont simplement de plus en plus utilisés. »

Zions Bancorporation, basée à Salt Lake City, a déclaré dans son rapport du quatrième trimestre que 70 % de ses prêts de bureaux étaient destinés à la banlieue. Il n’a signalé aucun nouveau prêt de bureau sans régularisation ni aucune radiation au cours du trimestre. Elle détient des provisions pour pertes sur créances de 3,8 % des soldes de ses prêts de bureaux.

La semaine dernière, NYCB a augmenté son ratio de réserves de bureaux à environ 8 %. Les banques suivies par Autonomous ont divulgué des ratios de réserves de bureaux au quatrième trimestre allant de 2% à 13%.

Certaines tendances du crédit évoluent déjà dans des directions différentes. Les prêts immobiliers commerciaux des banques américaines ont vu leur taux de défaut de paiement augmenter en 2020, selon les chiffres suivis par S&P Global Market Intelligence. Mais ils sont retombés à des niveaux inférieurs à ce qu’ils étaient avant la pandémie de Covid-19.

D’un autre côté, les prêts sur des propriétés non occupées par leur propriétaire – comme les immeubles de bureaux ou les complexes d’appartements que les investisseurs souhaitent louer – ont vu l’année dernière les taux de délinquance trimestriels remonter au-dessus de ce qu’ils étaient en 2020, selon S&P.

Les centres-villes et les grandes villes américaines constituent également un problème mondial. Mais ce n’est pas un problème pour toutes les banques américaines.

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Nicolas