New Delhi : Plus de deux décennies après l'essor du complexe Bandra Kurla (BKC), le quartier d'affaires le plus coûteux de Mumbai manque d'espace à mesure que les bureaux se remplissent, et de nouveaux espaces ne seront disponibles que dans les prochaines années.
Selon les consultants immobiliers Knight Frank India et Anarock Property Consultants, les taux d'inoccupation des bureaux à BKC sont tombés à un niveau record de 3 à 4 %, contre 13 à 14 % il y a quatre ans, augmentant les loyers et déclenchant une ruée vers les zones voisines telles que Kalina, Kurla, Worli et Lower Parel.
De nombreux projets de construction sont encore loin d'obtenir les certificats d'occupation (OC) nécessaires avant que les locataires n'emménagent, a déclaré Vivek Rathi, directeur national de la recherche chez Knight Frank. « Par conséquent, ces niveaux de postes vacants continuent de baisser », a déclaré Rathi.
Les urbanistes de Mumbai ont commencé à développer 370 hectares de marais dans le centre de Mumbai en 1977 pour remplacer Nariman Point, le principal quartier d'affaires du pays à l'époque. Les vannes du BKC se sont ouvertes avec l’arrivée des banques et du secteur financier dans les années 2000, avec l’ouverture de la Bourse nationale (NSE) en 2001. ICICI Bank, Trident Hotel et Bharat Diamond Bourse les ont rejoint près d’une décennie plus tard. Il héberge désormais le bureau indien de Facebook, un centre de services financiers international et plusieurs investisseurs internationaux tels que Blackstone, Brookfield et Sumitomo. Le siège du Securities and Exchange Board of India est également situé à BKC.
Demande croissante
La demande d'espaces de bureaux à BKC, à quelques minutes en voiture de l'aéroport de la ville, a augmenté au fil des années. Actuellement, la société japonaise Sumitomo Corp. construit un complexe de bureaux sur un terrain BKC de trois acres qu'elle a acheté en 2019, mais il ne sera probablement achevé que d'ici 2026-2027. Pendant ce temps, Prestige Group, basé à Bangalore, développe 2,79 millions. pieds carrés d'espace de bureau à BKC.
Toutefois, ces mesures ne suffiront pas à satisfaire la demande.
« En 2022 et 2023, nous avons enregistré des volumes de location bruts annuels de 1,4 à 1,6 million de pieds carrés, qui incluent les nouveaux baux, les renouvellements et les pré-engagements », a déclaré Gautam Saraf, directeur général, Mumbai et nouvelles affaires chez Cushman & Wakefield, un autre consultant immobilier. « En revanche, l'offre nouvelle a été assez limitée au cours des quatre dernières années, à peine 1,5 million de pieds carrés de bureaux ont été livrés à BKC. la demande reste robuste.
Sans surprise, les loyers ont explosé.
Depuis le trimestre de mars de cette année, les locations d'espaces de bureaux de catégorie A ont augmenté de 10 à 12 %, a déclaré Saraf. En moyenne, le loyer est passé de ₹300 par pied carré à ₹400 par pied carré en trois ans, a déclaré Anuj Puri, président d'Anarock. L'emplacement le plus coûteux de BKC est celui de Maker Maxity, qui commande près de ₹550 par pied carré.
« Comme BKC continue d'être la destination préférée des locataires pour les opérations de front office, en particulier, les tarifs de location devraient augmenter d'environ 3 à 5 % d'ici la fin de 2026 », a déclaré Anshuman Magazine, président-directeur général, Inde, SEA, MEA. chez CBRE, un cabinet de conseil immobilier.
Désabonnement des entreprises
Le manque d'espace et les loyers élevés ont poussé certains à quitter BKC et à s'aventurer dehors.
« De nombreuses entreprises, dont le bail a pris fin, se déplacent vers la périphérie de BKC, dans des zones comme Kalina et Kurla », a expliqué Puri. « Cela n'a pas de sens qu'ils restent ici parce que c'est devenu très cher. » « Ensuite, de nouvelles entreprises viennent à BKC qui sont en mesure de se permettre ce genre de loyers. Il y a un désabonnement », a-t-il déclaré.
« Worli et Lower Parel sont en effet en train de devenir les prochains grands quartiers d'affaires de Mumbai », a déclaré Domnic Romell, président de Credai-MCHI, l'organisme suprême des constructeurs de la région métropolitaine de Mumbai (MMR). « Avec une infrastructure bien établie, d'excellents Grâce à leur connectivité avec des zones clés comme Nariman Point, BKC et les banlieues, ainsi qu'à leur proximité avec les principaux pôles d'affaires, ces deux zones deviennent de plus en plus attractives pour les entreprises.
« Les endroits qui ont des infrastructures excédentaires seront préférés à ceux qui ont des infrastructures déficitaires », a déclaré Rathi de Knight Frank. « C'est là, vous savez, que les marchés comme celui du sud de Mumbai ont une bonne programmation. »
Sud de Mumbai
Les loyers moyens dans le sud de Mumbai sont inférieurs à ceux de BKC, à près de ₹230 par pied carré par mois, a déclaré Vimal Nadar, responsable de la recherche chez Colliers India.
« Les principaux projets d'infrastructure axés sur le transport en commun, notamment le Mumbai Trans Harbour Link (MTHL), le Coastal Road Project (CRP) et le pont de connexion récemment ouvert, ont entraîné une réduction significative du temps de trajet et amélioré la connectivité du sud de Mumbai et des principales localités de banlieue. dans le MMR », a déclaré Nadar. « Une fois que tout le tronçon de la ligne 3 du métro de Mumbai reliant Aarey et Cuff Parade sera opérationnel, le sud de Mumbai verra une connectivité améliorée avec des zones comme le centre de Mumbai, Bandra et SEEPZ, et redécouvrira potentiellement son affinité parmi les principaux occupants. »
Beaucoup tournent leur attention vers le sud de Mumbai en raison de son emplacement stratégique et de ses infrastructures.
« Avec le nombre croissant de bureaux d'entreprise et d'établissements commerciaux, ces emplacements offrent un grand potentiel pour les entreprises à la recherche d'espaces de bureaux de premier ordre, alliant commodité et prestige d'être situés dans le sud de Mumbai », a déclaré Romell de Credai.
Il existe également un intérêt croissant pour les zones du nord comme Goregaon et Oshiwara ainsi que pour Nariman Point, à la pointe sud de Mumbai.
La renaissance de Nariman Point est encore loin
Environ quatre à six millions de pieds carrés devraient être disponibles autour de Nariman Point, mais cela prendra au moins quatre ans, a déclaré Rathi. Bien que les possibilités de développement de nouvelles installations soient limitées, les projets de réaménagement peuvent améliorer l'offre, a-t-il ajouté.
Nariman Point, le premier quartier central des affaires de l'Inde, comprend des bâtiments anciens qui nécessitent une modernisation et ont un potentiel de réaménagement et de modernisation, a déclaré Nadar de Colliers. « En fait, plus de 95 % des immeubles de bureaux de catégorie A de la région présentent un potentiel de réaménagement. »
Il y a cependant une mise en garde : le réaménagement près de Nariman Point sera délicat car la plupart des bâtiments ont une propriété fractionnée ou partagée.
« Réunir tout le monde pour le réaménagement est un défi », a déclaré Saraf de C&W. « Le réaménagement des actifs des propriétaires de strates est toujours difficile car il faut que tout le monde soit d'accord pour faire le réaménagement. »
De nombreux bâtiments ici sont soumis au système Pagdi, où les droits de location peuvent être achetés et transférés mais uniquement avec le consentement du propriétaire. Cela rend les réaménagements plus coûteux, a déclaré Saraf.
Un autre quartier d'affaires ?
Bien qu'il existe une demande accrue d'espaces de bureaux, en particulier de la part des services bancaires et financiers, des grandes sociétés pharmaceutiques, des sociétés de médias sociaux et des entités de coworking, les possibilités de création d'un autre domaine pour remplacer la connectivité et l'emplacement privilégié de BKC sont encore limitées.
Rathi de Knight Frank a souligné qu'il faut des décennies pour que les quartiers d'affaires se créent.
« Pour qu'un Abu Dhabi ou un Whitefield émerge à Mumbai, cela prendrait beaucoup de temps », a déclaré Rathi. « Au cours des 10 prochaines années, je dirais que pas plus d'un quartier central des affaires (CBD) ne s'y ajoutera. marché ».
