Le marché est la Suède, qui est devenue l’emblème des tensions causées par la hausse des taux d’intérêt. Le grand propriétaire commercial SBB croule sous une dette d’environ 8 milliards de dollars, tandis que des milliards de dollars ont été effacés de la valeur marchande de ses concurrents.
S’ajoute aux inquiétudes un réseau inhabituellement emmêlé d’actions, dans lequel quelques dizaines de leaders de l’industrie, des familles riches et des sociétés possèdent de grandes parties de nombreuses sociétés immobilières. Dans de nombreux cas, ces avoirs étaient financés par la dette.
Treize PDG et familles détiennent des participations importantes dans au moins 34 sociétés immobilières, selon des chercheurs de Colliers. Ces sociétés détiennent à leur tour des participations dans au moins 32 autres entreprises immobilières. La ventilation en flèche de tous ces liens par la société de services immobiliers a attiré l’attention des vendeurs à découvert.
« Cette interconnexion est définitivement une chose négative en des temps turbulents comme celui-ci », a déclaré Henrik Braconier, économiste en chef à la Finansinspektionen, ou agence de surveillance financière.
L’agence, principal régulateur financier suédois, alerte depuis des années sur la fragilité du secteur immobilier. Bien qu’il existe actuellement des risques plus importants que la propriété entrelacée, a déclaré Braconier, cela ajoute à la complexité et à l’incertitude pour les investisseurs.
Dès 2021, Moody’s Investors Service a averti que « les sociétés immobilières suédoises sont étroitement liées » et que cela pourrait amplifier une série de risques en cas de ralentissement.
La propriété croisée entre sociétés cotées en bourse était autrefois courante en Suède et s’est largement estompée dans le cadre d’une campagne d’amélioration de la gouvernance d’entreprise. Mais l’immobilier est « parti dans l’autre sens », a déclaré Ulf Larsson Olaison, professeur adjoint à la Jönköping International Business School qui étudie la gouvernance d’entreprise.
Certaines participations croisées ont évolué au fil du temps, les entreprises se scindant ou fusionnant. D’autres se sont produits parce que les patrons veulent répartir leurs paris entre d’autres sociétés qu’ils comprennent, a déclaré Michael Johansson, analyste chez Arctic Securities qui couvre le secteur.
Les faibles taux d’intérêt ont joué un rôle, en réduisant les coûts d’emprunt et en donnant aux acheteurs une puissance financière supplémentaire. Les entreprises à la recherche d’investissements à haut rendement ont investi des fonds dans les actions de leurs concurrents lorsqu’elles n’ont pas pu trouver suffisamment de propriétés à acheter, ont déclaré des analystes.
Selon les estimations de Finansinspektionen, les sociétés immobilières suédoises ont environ 41 milliards de dollars de dettes obligataires qui arriveront à échéance entre 2024 et 2027, dont une grande partie a été empruntée à des taux ultra bon marché bien inférieurs à ce que les banques ou le marché obligataire pourraient offrir aujourd’hui.
L’une des principales préoccupations est que le réseau de propriété pourrait entraîner une cascade de baisses de prix étant donné que la propriété sur le marché est si concentrée. La dette, utilisée à la fois par les entreprises et les PDG pour acheter les actions des concurrents, amplifierait les problèmes.
Par exemple, une liquidation d’une action pourrait déclencher des appels de marge, obligeant potentiellement un ou plusieurs investisseurs majeurs à se décharger de participations importantes dans d’autres sociétés. Ces actions pourraient à leur tour subir des pressions, surtout s’il y a peu d’acheteurs pour ces actions, ce qui est plus probable si de nombreux grands investisseurs sont confrontés à des problèmes similaires.
D’autres inquiétudes incluent le potentiel de conflits d’intérêts et la complexité supplémentaire qui rend les entreprises plus difficiles à comprendre pour les analystes et les investisseurs.
Le refroidissement du marché suédois de l’immobilier commercial a déjà réduit les valeurs marchandes et renversé deux PDG de haut niveau. Les actions de Balder, la plus grande société immobilière commerciale du pays, valent environ un tiers de leur valeur maximale de 2021.
Le 2 juin, SBB a déclaré que le fondateur Ilija Batljan quitterait ses fonctions de PDG, ajoutant que lui et le conseil d’administration avaient convenu qu' »une nouvelle direction est la meilleure ». Un mois plus tôt, S&P Global Ratings avait réduit SBB à « junk », poussant la société à reporter son dividende car il cherchait à préserver les liquidités.
Les CFF ont connu une croissance rapide alors que les taux d’intérêt étaient bas, car Batljan est passé de pratiquement rien à la possession de plus de 60 millions de pieds carrés d’appartements et de propriétés du secteur public telles que des maisons de soins pour personnes âgées, ainsi que des participations dans au moins huit autres sociétés immobilières.
Désormais, le successeur de Batljan, Leiv Synnes, cherche des repreneurs pour tout ou partie de l’entreprise. La capitalisation boursière des CFF a chuté de plus de 15 milliards de dollars par rapport à un sommet de fin 2021 et son action a chuté de plus de 90 %. Le mois dernier, les CFF ont vendu leur participation dans un concurrent, le promoteur immobilier nordique JM, et les analystes s’attendent à davantage de ventes.
La tourmente a pesé sur les finances personnelles de Batljan. Le politicien devenu magnat de l’immobilier avait contracté une dette obligataire liée à ses participations dans les CFF, qui reposaient sur le dividende des CFF. Par l’intermédiaire de sa société holding, Batljan avait déjà vendu des actions dans d’autres sociétés, y compris sa participation modeste dans son rival Castellum en avril, selon la base de données Holdings de la société de données Modular Finance.
Fin mai, il a suspendu le paiement des intérêts sur certaines dettes, bien que les analystes disent qu’il pourrait avoir besoin de vendre d’autres avoirs. Il détient également 19% du propriétaire de l’entrepôt Logistea, une entreprise également détenue en partie par l’ancien PDG de Castellum, Rutger Arnhult.
Arnhult a été PDG de Castellum, un grand propriétaire de bureaux suédois, de janvier à décembre 2022. À la fin de l’année dernière, Castellum a déclaré que la société d’investissement d’Arnhult, M2 Asset Management, avait été forcée de vendre la plupart de ses actions pour répondre à des « créances financières » non spécifiées en « circonstances extrêmement urgentes, imprévisibles et impérieuses ».
Arnhult a subi des pressions non seulement à cause de la chute des actions de Castellum – qui a diminué de plus de moitié en un an – mais aussi à cause de baisses similaires dans deux autres sociétés immobilières qu’il détenait en partie, ont déclaré les analystes de Green Street Advisors dans un rapport.
Arnhult a vendu sa participation de 12,2% dans Castellum à la société immobilière Akelius pour l’équivalent de plus de 400 millions de dollars.
Pendant ce temps, le nouveau PDG des CFF, Synnes, était un haut dirigeant d’Akelius et membre du conseil d’administration de Castellum jusqu’à ce mois-ci. Sa propriété croisée est moins complexe que ses prédécesseurs : une porte-parole des CFF a déclaré qu’il avait renoncé à ses sièges au conseil d’administration, et a ajouté qu’il ne détenait aucune action d’Akelius et 1 000 actions de Castellum.
