préfèrent avoir dans leur portefeuille. Les prix de l’immobilier, même s’il s’agit de l’immobilier résidentiel, montent en flèche dans tout le pays après l’accalmie observée pendant la pandémie. Le marché de l’immobilier commercial devrait emboîter le pas. Et Nuvama Asset Management, une branche de Nuvama Wealth Management (la société issue d’Edelweiss Financial Services en juin), cherche à en bénéficier.
Nuvama a lancé une plateforme d’investissement immobilier par le biais d’une coentreprise (JV) avec Cushman & Wakefield, une société mondiale de services immobiliers commerciaux. L’entreprise – Nuvama et Cushman & Wakefield Management – a lancé le premier de ses fonds, PRIME Offices Fund, à partir de cette plateforme immobilière.
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Ce fonds d’investissement alternatif (FIA) vise à utiliser une stratégie immobilière appelée flip : acheter des maisons et les revendre avec profit sur une courte période. Dans ce cas, il s’agira d’immeubles de bureaux et la durée d’occupation ne sera que de six ans.
Les experts financiers considèrent qu’il s’agit d’une proposition difficile, compte tenu de la nature notoirement illiquide de cette classe d’actifs. Mais Anshu Kapoor, président et directeur de Nuvama Asset Management, est convaincu que le fonds sera en mesure de se retirer de ses investissements à temps.
Le facteur retournement
Le fonds n’est pas un produit de rendement comme les sociétés de placement immobilier (Reits) qui visent à distribuer des loyers aux investisseurs, mais un produit qui cherche à générer des plus-values sur l’achat et la vente d’immeubles de bureaux. Les sorties pourraient se faire en vendant les propriétés à des Reits ou à d’autres fonds.
Selon Kapoor, le fonds investira dans une combinaison de projets immobiliers achevés et sur le point de l’être. Il y en aura environ cinq à sept au total. Les bâtiments achevés peuvent être entièrement ou partiellement loués. Il s’agira de propriétés de catégorie « A » plus des actifs : des propriétés qui cochent toutes les cases en termes de respect des normes les plus élevées en matière de qualité de construction, d’équipements, d’impact environnemental, etc. Le fonds, explique Kapoor, a plusieurs paramètres dans sa liste de contrôle interne pour garantir le respect des normes. sont remplies.
Le fonds envisagera également d’investir du capital supplémentaire dans la propriété pour améliorer le profil des locataires. « Un type de propriété peut être constitué de propriétés prêtes à l’emploi et entièrement louées, mais il pourrait être possible d’améliorer le profil du bâtiment en y investissant du capital », explique Kapoor.
Dans les propriétés en construction, le fonds entrera à un stade tardif, mais peut influencer la partie expérientielle du bureau telle que les services, l’expérience de stationnement, la certification verte, le profil du locataire, etc.
Kapoor affirme que le profil et l’occupation des locataires sont essentiels pour un investissement immobilier commercial. « Si votre taux d’occupation n’est pas là, votre TRI (taux de rendement interne) n’arrive pas. Nous devons donc être sûrs que la propriété a le potentiel d’être louée avec le bon profil de locataire. Celui-ci (le profil) a un impact majeur sur les loyers, et donc sur la valeur future du bien. Vous avez également besoin d’une bonne gestion opérationnelle qui puisse constamment réduire les coûts et continuer à améliorer les services et le profil du bâtiment », dit-il. Chaque bâtiment dans lequel nous investissons est susceptible de représenter 10 à 15 % du corpus du fonds.
Plan de sortie
Le marché de l’immobilier commercial en Inde est actuellement atone et les valorisations sont déprimées en raison des taux d’intérêt élevés, affirment les experts immobiliers. Kapoor et son équipe parient cependant que cet environnement va changer au cours des trois prochaines années.
S’ils parviennent à sortir, les investisseurs obtiendront des bénéfices sous forme de plus-values à long terme (LTCG), car la période de détention à long terme de l’immobilier n’est que de deux ans. Les FIA de catégorie II étant des véhicules pass-through, les investisseurs du fonds seront également imposés au taux LTCG qui est de 20 %, avec le bénéfice de l’indexation. C’est ce qui différencie le fonds des fonds immobiliers existants qui sont principalement des fonds de crédit qui prêtent de l’argent aux constructeurs.
La question clé demeure : le fonds peut-il sortir dans les délais impartis ?
Selon un gestionnaire de fonds principal d’un fonds immobilier qui a requis l’anonymat, il y a très peu d’acheteurs d’immobilier commercial en Inde en raison du montant extrêmement élevé des billets. En comparaison, l’immobilier résidentiel se vend rapidement. Cela ne donne à Nuvama que quelques options. Une possibilité est que les Reits existants l’achètent. Mais il n’existe que trois Reits en Inde : Embassy Office Parks, Brookfield et Mindspace REIT. Une deuxième option consiste à procéder à une « vente de strates ». Cela implique de vendre des parties des immeubles de bureaux à des particuliers ou des institutions fortunés. Cependant, le gestionnaire de fonds mentionné précédemment a déclaré que cela pourrait également être difficile.
Mais il y en a d’autres qui ne sont pas d’accord. « Une durée de vie du fonds de six ans devrait être suffisante si le FIA dispose d’un portefeuille de projets décent et peut réaliser les investissements initiaux sans trop de retard. L’environnement d’investissement dans les bureaux est actuellement peu favorable et des actifs de qualité raisonnablement bonne sont disponibles. Cela offrira une fenêtre aux investisseurs opportunistes comme Nuvama et Cushman pour acquérir des actifs de bureaux. Même si les valorisations ne se sont pas réchauffées, les actifs seront disponibles à leur juste valeur marchande. Les propriétaires d’actifs front-office de catégorie A, en particulier, ne sont pas en difficulté et ne vendront pas à rabais. Les locations de bureaux ont repris, mais les locations restent sous pression dans certains micro-marchés. Mais en supposant que le marché des bureaux se réchauffe au cours des deux ou trois prochaines années et que les loyers augmentent, les sorties ne devraient pas être un problème majeur », a déclaré un expert du secteur qui a souhaité garder l’anonymat.
Selon les estimations du secteur, le fonds pourrait être en mesure de générer un taux de rendement interne avant impôts de 18 à 20 % si tout se passe comme prévu. Étant donné que Nuvama n’a pas encore décidé du montant exact des frais, il est difficile de déterminer ce que cela pourrait représenter net de frais et charges. Cependant, en supposant des frais standard de 2 %, on peut supposer un rendement après frais de 16 à 18 %. Représentant un LTCG de 20 %, cela revient à un retour après impôt de 13 à 14 %. Cela suppose également que le fonds soit en mesure de sortir des projets à temps.
Retourner ou pas ?
Selon la présentation de Nuvama, le stock de bureaux vaut ₹8 300 milliards seront ajoutés d’ici 2033. La croissance du nombre d’employés dans les centres de capacités mondiaux (CCG), qui est tirée par les entreprises informatiques (technologies de l’information), correspond à la croissance des bureaux du CCG. L’Inde représentait 50 % des espaces de bureaux disponibles dans la région Asie-Pacifique.
Cependant, les investisseurs nationaux ne détiennent qu’une part de 18 % des investissements dans les bureaux indiens. Près de 82 % de ces investissements sont réalisés par des entités étrangères.
Le fonds s’adresse aux investisseurs fortunés (HNI) et ultra-fortunés (UHNI), qui ont le bon profil risque/rendement pour investir dans un tel produit. En tant que FIA, le fonds nécessitera un investissement minimum de ₹1 milliard. Le fonds a une durée de six ans et a l’intention de commencer à restituer des liquidités aux investisseurs à partir de la quatrième année après la sortie des investissements.
Cependant, le fonds dispose également de deux extensions d’un an chacune, qu’il peut déclencher en sollicitant l’approbation des investisseurs. En cas de conditions de marché extrêmes, le fonds peut avoir besoin d’une telle prolongation pour conserver certains actifs plus longtemps et obtenir une meilleure valeur.
