Il y a eu une résurgence de la demande de location d’espaces de bureaux cette année, alors que de plus en plus d’entreprises ont rappelé leurs employés dans leurs bureaux, ce qui marque un tournant positif pour Reits, qui traversait des temps difficiles depuis le début de la pandémie et où les gens ont choisi de travailler à domicile au milieu des confinements.
Un Reit est une fiducie qui possède un pool d’actifs immobiliers générateurs de revenus détenus en tant que véhicules à vocation spéciale (SPV). Certes, au moins 80 % de ces actifs doivent être achevés et générateurs de revenus. Les Reits, qui sont mandatés par le régulateur du marché Sebi pour distribuer au moins 90 % de leurs flux de trésorerie aux porteurs de parts, ont une structure unique qui permet aux investisseurs de participer aux revenus générés par les actifs immobiliers commerciaux.
Voir l’image complète
L’Inde compte trois REIT de bureaux cotés : Brookfield India Real Estate Trust (Brookfield Reit), Embassy Office Parks REIT (Embassy Reit) et Mindspace Business Parks REIT (Mindspace Reit) et un REIT de vente au détail coté – Nexus Select.
Retail Reits se concentre sur des propriétés telles que des centres commerciaux et des centres commerciaux qui génèrent des revenus provenant de la location d’espaces aux détaillants, y compris les restaurants.
Ce que les investisseurs obtiennent
En tant que porteurs de parts, les investisseurs reçoivent périodiquement une partie des flux de trésorerie nets distribuables (NDCF) d’un FPI. Une société de placement immobilier génère des revenus sous forme d’intérêts et de remboursement du principal sur les prêts qu’elle accorde aux SPV du projet et de dividendes en échange de ses participations dans ces projets. Toutes les dépenses au niveau du FPI sont déduites du revenu total pour arriver au NDCF.
Outre ce revenu régulier, les parts du Reit se négocient en bourse comme des actions et offrent aux porteurs de parts la possibilité de réaliser un gain ou une perte en capital. Les REIT sont donc un produit hybride qui peut offrir aux investisseurs à haut risque des rendements attractifs.
Les investisseurs dans les Indian Reits cotés reçoivent diverses distributions de revenus. Par exemple, Embassy REIT fournit 27,2 % de dividendes, 26,3 % d’intérêts et 46,5 % de remboursement de capital. Mindspace REIT offre 91,9 % de dividendes (exonérés d’impôt) et un important 8,1 % d’intérêts.
Brookfield REIT divise ses revenus, avec 3 % en dividendes, 58 % en intérêts et 39 % en remboursement de capital. Les détails spécifiques de la distribution pour Nexus Trust n’étaient pas disponibles. Ces distributions mettent en évidence la composition des revenus et les stratégies de chaque FPI, aidant ainsi les investisseurs à évaluer leur potentiel de revenu et leur profil de risque.
Reits et valeur liquidative (VNI)
Les Reits affichent actuellement des réductions notables entre le prix du marché et la valeur liquidative, soulignant la divergence entre leurs cours boursiers et la valeur estimée de leurs actifs immobiliers sous-jacents. Embassy REIT se négocie avec une remise substantielle de 24 %, tandis que Mindspace Business Parks REIT affiche une remise de 10 % et Brookfield India Real Estate Trust bénéficie d’une remise encore plus importante de 27,50 %.
Les rabais importants auxquels ces REIT se négocient peuvent être attribués à plusieurs facteurs. Premièrement, les variations des taux d’intérêt peuvent avoir un impact profond sur le sentiment des investisseurs concernant les bénéfices futurs des Reits. Lorsque les taux d’intérêt devraient augmenter, les investisseurs peuvent s’attendre à une diminution des bénéfices futurs des FPI, ce qui entraînerait une baisse de leurs prix de marché.
Un autre facteur clé contribuant à ces réductions est l’évolution relativement lente et peu fréquente des prix et des valeurs liquidatives sur le marché privé. Les évaluations immobilières sur le marché privé ne sont pas aussi fréquentes que les fluctuations des cours boursiers. Par conséquent, les prix des Reits sur le marché public peuvent s’écarter de leur valeur liquidative, entraînant des réductions.
Rendements, correction des prix
Au cours de la période allant de février au 29 septembre, ces Reits ont connu divers degrés de baisse de leurs prix de marché, reflétant les fluctuations du sentiment du marché. Le rabattement est calculé comme la baisse du sommet le plus élevé au creux au cours de cette période. Embassy REIT a enregistré une baisse maximale de -13,20 % et une baisse actuelle de -9,60 %, Mindspace Business Parks REIT a enregistré une baisse maximale de -12,60 % et une baisse actuelle de -6 %, tandis que Brookfield India Real Estate Trust a connu une baisse maximale. de -17,97%.
En revanche, Nexus Trust, cotée en mai, n’a connu aucune baisse au cours de cette période, son cours de bourse ayant augmenté de 21 %.
Malgré ces baisses, les rendements de ces Reits restent attractifs en septembre. En février, Embassy REIT avait un rendement de 6,80 %, qui est passé à 7,23 % en septembre. Le rendement de Mindspace Business Parks REIT est passé de 5,70 % en février à 7,12 % en septembre, tandis que le rendement de Brookfield India Real Estate Trust est passé de 6,10 % à 7,90 % au cours de la même période. Nexus Trust, nouvellement coté, n’avait pas de données de rendement en février, mais il était de 6,44 % en septembre.
Ces chiffres de rendement donnent un aperçu du potentiel de revenu que les Reits offrent aux investisseurs, en tenant compte de leur distribution par part (DPU) divisée par le prix actuel du marché.
En comparant les performances de l’indice Nifty Reitss & InvITs Total Returns avec l’indice Nifty Realty au cours de la même période, le premier a enregistré un rendement de prix de -12,34 %, tandis que l’indice Nifty Realty a affiché un rendement de prix significatif de 35,77 %. Cependant, si l’on considère le rendement, l’indice Nifty REITs & InvITs Total Returns avait un rendement de 6,81 %, bien supérieur au rendement de 0,35 % de l’indice Nifty Realty. Cela suggère que la récente tendance à la baisse des Reits de bureaux n’est pas liée à la volatilité du marché, mais plutôt au résultat de la faiblesse des fondamentaux.
InvIT est l’abréviation de Infrastructure Investment Trust.
Pourquoi les prix des Reit sont en baisse
La hausse des taux d’intérêt a jeté une ombre sur le paysage de l’investissement immobilier, affectant à la fois les marchés commerciaux et résidentiels. Le cycle rapide de resserrement monétaire de la Réserve fédérale a mis les propriétaires immobiliers aux prises avec des difficultés pour obtenir un financement ou un refinancement, principalement en raison de l’augmentation du coût de la dette, de la baisse des évaluations immobilières et d’exigences de prêt/valeur plus conservatrices. Les prêteurs, méfiants à l’égard du secteur des bureaux, exigent désormais une marge de sécurité plus importante.
Cependant, les Reits financièrement solides et dotés d’équipes de direction compétentes peuvent relever ces défis en mettant en œuvre des augmentations des taux de location et d’autres mesures.
Interrogé sur les raisons de la baisse des prix des Reit, Prateek Pant, directeur commercial de White Oak, a déclaré : « Les Reit et les taux d’intérêt ont une corrélation négative. Lorsque les taux augmentent, leurs prix de marché ont tendance à baisser et vice versa. Alors que la position belliciste et plus élevée de la Fed à long terme crée une pression sur les Reits à l’échelle mondiale alors que les taux d’intérêt restent élevés, les Indian Reits constituent actuellement une opportunité d’achat phénoménale. Certains actifs de la meilleure qualité sont disponibles à des prix très attractifs. L’autre problème concerne les niveaux d’occupation des bureaux et la croissance des loyers lors des renouvellements de baux. Enfin, le marché indien manque encore d’une compréhension claire du produit et la sensibilisation des investisseurs autour des Reits pourrait créer des entrées potentielles et conduire à une diversification du portefeuille.
Les investisseurs sont de plus en plus sceptiques quant à la demande à long terme d’espaces de bureau, à mesure que les modalités de travail hybrides sont de plus en plus acceptées par les employés et les employeurs. Le trafic réel dans les bureaux reste environ la moitié des niveaux d’avant la pandémie, et les licenciements dans certains secteurs, associés aux efforts de réduction des coûts des entreprises, contribuent à cette incertitude.
En outre, la hausse des taux d’intérêt a offert aux investisseurs des options alternatives de titres à revenu fixe telles que les FD, les Gsec ou les obligations d’entreprises notées AAA. En conséquence, les Reits ont connu des baisses de prix qui, dans une certaine mesure, ont augmenté les rendements des dividendes afin d’améliorer leur compétitivité dans le paysage des investissements axés sur le revenu.
Les experts du marché mettent en garde. Même si l’achat de parts supplémentaires du Reit ne vous convient pas pour le moment, ne vous précipitez pas pour vendre les parts que vous possédez. Il existe des situations uniques dans le secteur au sens large, comme les bureaux, qui présentent des problèmes notables. Mais dans l’ensemble, Reits n’est pas dans une mauvaise position. C’est en réalité simplement le sentiment des investisseurs qui a changé. Et comme les marchés sont notoirement volatils, il est probablement préférable de considérer la baisse comme une opportunité.
