Les appartements de marque valent-ils le prix que vous payez ?

Un promoteur immobilier résidentiel réputé, par exemple DLF, Godrej, Tata, Prestige, Purvankara ou Shriram, peut facilement obtenir une prime de 20 à 30 % pour ses appartements de marque, par rapport à un promoteur local, selon les experts immobiliers.

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Graphique : Paras Jain

Par exemple, M3M le Cullinan situé sur l’autoroute Noida dans la région de la capitale nationale facture 25 000 par pied carré pour la superficie du tapis, comparativement à un tarif moyen de 13 000 le pied carré dans cette localité. Bien entendu, le prix d’un appartement est calculé en fonction de sa superficie bâtie et non de la surface de la moquette. Ainsi, si la superficie super bâtie d’un appartement de 3 chambres (chambre, hall et cuisine) est de 1 200 pieds carrés, sa superficie en moquette ne représentera que 70 à 80 % de cette superficie en fonction du projet, mais l’acheteur devra payer pour l’ensemble de la zone bâtie, également appelée zone vendable.

Le projet en cours de DLF, DLF One Midtown, à Moti Nagar à New Delhi, exige un énorme 53 000 par pied carré de surface de moquette, par rapport à un taux local moyen de 13 000 par pied carré. Godrej 101 dans le secteur 79 à Gurugram indique un taux de 19 500 par pied carré, comparativement à une moyenne 9 250 le pied carré dans ce secteur.

Est-ce que cela vaut la peine de payer une énorme prime ? Tout le monde n’est pas satisfait du concept. Puneet Khurana (51 ans) qui séjourne à Raheja Atlantis à Gurugram est sceptique. « Ils ont facturé un montant insensé comme prime lorsque j’ai acheté mon appartement en 2010, mais ils n’ont pas tenu bon nombre des promesses faites lorsqu’ils ont pris possession de l’appartement. Bien qu’il s’agisse d’un bel appartement, nous ne disposons pas d’équipements de base tels qu’un club-house ou une alimentation de secours 24 heures sur 24. La qualité de la construction est si mauvaise qu’on ne peut pas enfoncer un clou dans le mur », dit-il. « C’est une vieille propriété qui a été remise à la RWA », explique un cadre de Raheja Developers.

Par ailleurs, Khurana a également acheté un appartement chez DLF Capital Greens en 2011. S’il n’a rien à redire sur la qualité et les équipements, il critique le service client. « Le constructeur avait promis de restituer l’appartement 4 à 5 ans après le paiement de l’avance, mais cela n’a eu lieu qu’après 8 à 9 ans. Un tribunal a ensuite demandé au constructeur d’indemniser les acheteurs », dit-il.

Partout dans le monde, les constructeurs continuent de faire l’école buissonnière en ce qui concerne les dates de livraison, affirment la plupart des acheteurs d’appartements. La situation n’a pas vraiment changé, même après la promulgation de la Rera, ou loi de 2016 sur l’immobilier (réglementation et développement). « J’ai acheté M3M Heights situé dans le secteur 65 en 2021 à La possession était censée avoir lieu en octobre 2023, mais nous l’attendons toujours même si nous avons payé l’intégralité de l’argent », dit-il. Le groupe M3M est notamment embourbé dans une affaire de blanchiment d’argent. « Notre argent est coincé et nous ne savons pas si la possession aura lieu », déclare Khurana.

L’une des propriétés de Godrej Properties, Godrej Summit à Gurugram, a souffert de problèmes de qualité majeurs et le promoteur a finalement proposé de racheter toutes les unités à ses résidents l’année dernière.

DLF et M3M Group n’ont pas répondu aux e-mails de Mint.

À quoi bon alors que les grands développeurs facturent des primes aussi élevées si leurs projets sont retardés ou rencontrent des problèmes de qualité, peut-on se demander. Akhil Saraf, fondateur et PDG du fournisseur de services immobiliers Reloy, déclare : « Ce n’est pas que les grands constructeurs ne soient pas confrontés à des problèmes, mais ils sont les mieux placés pour les résoudre. Ils peuvent assurer la liaison avec les autorités pour faire le travail », explique Saraf.

Prime en hausse

Les prix de l’immobilier sont en hausse, mais cela dépend principalement de la demande et de l’offre, estiment les experts. Ravi Shankar Singh, directeur général des services de transactions résidentielles chez Colliers India, affirme que les personnes travaillant avec des sociétés multinationales ou technologiques, les fondateurs de start-up et les Indiens non-résidents disposent de suffisamment de liquidités pour se déployer dans l’immobilier. Cela a créé une demande dans l’écosystème. En revanche, l’offre est limitée.

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« La nouvelle génération souhaite un style de vie agréable, respectueux de l’environnement et soutenu par la technologie. Pour répondre à cette demande, les promoteurs réduisent la taille des appartements mais offrent les commodités recherchées par cette génération. Il s’agit d’appartements entièrement meublés, dotés d’équipements haut de gamme, et non de structures nues jusqu’ici vendues aux acheteurs, qui devaient ensuite les meubler », explique Singh.

Les commodités s’ajoutent à la prime. « Les prix semblent plus élevés, mais il faut comprendre que vous bénéficiez de nombreuses commodités. Il ne s’agit pas d’une comparaison pomme par pomme », déclare Saraf.

Si le RERA a apporté plus de transparence et de responsabilité, il a également fait augmenter les coûts. Les efforts d’identification et d’acquisition de parcelles de terrain et la hausse des coûts de construction due à l’augmentation des prix des matières premières ajoutent également à la prime. « Personne ne peut se permettre de retarder une construction, sauf en cas de force majeure ou de changement de règles. Le promoteur devra payer des intérêts à compter de la date de possession promise par le constructeur jusqu’à la date de possession effective, conformément au RERA. L’acheteur peut exiger un remboursement avec intérêts si le projet prend du retard. Les promoteurs ont commencé à évaluer ce risque », déclare Reshmi Panicker, directeur exécutif des services fonciers et résidentiels chez Knight Frank India.

En ce qui concerne la prime de marque, dit Panicker, il y a également des acheteurs à ces niveaux de prix. « Les développeurs évaluent dans quelle mesure le marché acceptera la prime pour un projet de marque. Ils peuvent ajuster les prix s’ils n’obtiennent pas de traction à un niveau de prix particulier. Certains développeurs élaborent des programmes sur mesure pour aider les acheteurs avec des options de paiement flexibles, des exemptions de droits de timbre ou des réductions », explique Panicker.

Le milieu manquant

Alors que les particuliers fortunés peuvent s’offrir des appartements haut de gamme, la classe moyenne – en particulier les salariés – ne peut pas se permettre les prix et se trouve dans un dilemme. Ce segment retarde ses décisions d’achat tandis que d’autres, aux poches bien remplies, sont passés de la consommation à l’investissement.

Mohit Srivastava, 36 ans, basé à Delhi, professionnel du conseil aux entreprises, explore le marché du logement depuis 3 à 4 ans. « Un appartement basique à Gurugram vous coûtera environ 2 millions. Même si j’arrive à payer environ 50 lakh d’acompte, je paierais quand même plus que 1 lakh en versements mensuels équivalents. Comment vais-je supporter mes autres dépenses mensuelles ? », se demande-t-il.

Outre les droits d’enregistrement et de timbre, il existe des frais supplémentaires que l’acheteur doit supporter. «Lorsque j’ai loué un appartement haut de gamme à Gurgaon, j’ai réalisé que les services du plombier et de l’électricien étaient trop chers s’ils étaient organisés par le promoteur. Le coût de maintenance en lui-même pourrait être supérieur à 15 000 par mois dans certains appartements », précise-t-il.

Mais des coûts aussi élevés ne dissuadent pas les nantis qui préfèrent être associés à une marque. Certains font même des compromis sur la taille de l’appartement pour la marque. «J’ai choisi d’acheter un 2bhk de 778 pieds carrés de moquette à Gurugram par Godrej Properties au lieu d’un 3bhk par un développeur de niveau intermédiaire. La livraison est prévue pour 2026. J’ai choisi Godrej parce que je pense qu’ils livreront à temps et même s’ils retardent, la valeur de revente sera meilleure », déclare Prateek Pruthi (34 ans), directeur de trésorerie dans une entreprise informatique et basé à hors de Noida.

Sucharita Ghosh (34 ans), cadre supérieur d’une multinationale basée à Bangalore, est un fidèle acheteur de Prestige. Elle a exploré plus de 40 appartements avant d’acheter un appartement à Prestige Kew Gardens en avril 2019. Elle a pris possession de l’appartement un an plus tard, en mai 2020. Elle a acheté un autre appartement en janvier 2022 à Prestige City qui devrait être livré d’ici mai 2025. « Avec Prestige, j’ai l’assurance que l’appartement sera livré à temps. J’accepte qu’il y aura des difficultés de croissance dans une nouvelle maison, mais ils sont prompts à les résoudre », dit-elle.

Suresh Mandhare, une personne âgée de Thane, a acheté une maison haut de gamme de 1 350 pieds carrés à Lodha Paradise en 2010. « Moi et d’autres résidents avons été confrontés à des problèmes d’infiltration dans les appartements après 4 à 5 ans, mais la prime en valait la peine. parce que la qualité de la construction est meilleure. Il y a moins de cas nécessitant des réparations et des repeintures et l’appréciation des prix est beaucoup plus élevée. J’ai acheté l’appartement pour 4 100 le pied carré, et les prix ont grimpé jusqu’à 13 000 par pied carré maintenant », dit-il.

Faire votre recherche

Les experts affirment que les acheteurs doivent effectuer des recherches approfondies sur le projet qui les intéresse, qu’il s’agisse d’un investissement ou d’un usage personnel.

Panicker conseille aux clients de vérifier auprès des agences de suivi immobilier les données de transaction sur les ventes et de visiter également le site Web de Rera pour comprendre le titre, le statut d’approbation et les risques associés à un projet.

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Nicolas