(Bloomberg) – Les propriétaires de bureaux, de complexes d'appartements et d'autres biens immobiliers commerciaux ont 1,5 billion de dollars de dettes dues d'ici la fin de l'année prochaine, et environ un quart de ces emprunts pourraient être difficiles à refinancer, selon Jones Lang LaSalle Inc.
La valeur des bâtiments a globalement chuté après que la hausse des taux d’intérêt a fait grimper les coûts de financement pour les propriétaires. Ces valorisations plus faibles rendent plus difficile pour les propriétaires d’emprunter autant, obligeant de nombreux propriétaires à lever des fonds propres pour garantir de nouvelles dettes ou agrandir leurs installations existantes.
Les immeubles d'appartements, qui représentent environ 40 % des échéances imminentes, sont au cœur de la vague de refinancement, selon le courtier. De nombreux propriétaires américains d'actifs dits multifamiliaux ont acheté leurs propriétés en utilisant des prêts à taux variable sur trois ans pendant la période de l'argent facile. Les augmentations des taux d'intérêt depuis lors ont englouti une grande partie de leurs revenus locatifs, ce qui rend difficile l'obtention de capitaux propres supplémentaires.
L'augmentation des coûts d'assurance et la baisse des valeurs ont aggravé la situation, laissant environ 95 milliards de dollars de propriétés américaines en difficulté ou risquant de le devenir, selon les données compilées par MSCI Real Assets.
« Une grande partie du secteur immobilier résidentiel est actuellement en difficulté », a déclaré Catie McKee, directrice et responsable des opérations sur titres adossés à des créances hypothécaires commerciales chez Taconic Capital Advisors. « Une grande partie des capitaux propres a disparu, mais il s’agit d’une classe d’actifs qui résiste assez bien au fil du temps. Elle est souscrite, elle a juste besoin d’une injection de capitaux. »
L'échéance imminente de la dette est également un casse-tête potentiel pour Wall Street, après que de nombreux prêts à taux variable ont été regroupés dans le marché des obligations adossées à des créances immobilières commerciales de 80 milliards de dollars et vendus sous forme d'obligations aux investisseurs. Malgré tout, les difficultés du marché immobilier commercial ne sont pas considérées par les investisseurs comme un problème systémique pour les banques.
En réponse à des coûts d'emprunt plus élevés, les prêteurs CRE CLO modifient les prêts pour essayer de maintenir les emprunteurs à flot jusqu'à ce que les taux d'intérêt baissent, que des capitaux propres supplémentaires puissent être injectés ou que des dettes juniors telles que des prêts mezzanine puissent être garanties.
Alors que les perspectives de baisse des taux d'intérêt se précisent, on peut être optimiste quant à la possibilité d'éviter des difficultés à grande échelle sur le marché immobilier commercial au sens large.
Le nombre de prêteurs soumettant des devis pour le refinancement de la dette a doublé en moyenne cette année, a déclaré Matthew McAuley, directeur de recherche chez JLL, qui a déclaré que le déficit de financement est actuellement de 200 à 400 milliards de dollars.
Alors que certains prêteurs traditionnels se concentrent sur la résolution de leurs prêts problématiques, d’autres banques, assureurs-vie et prêteurs directs sont prêts à accorder davantage de crédit, a-t-il déclaré.
« Le cycle a été plus contraint cette fois-ci », a ajouté McAuley. « Les banques ne veulent pas racheter des actifs si elles peuvent mettre en place un nouveau plan d'affaires et obtenir une sortie. »
En conséquence, les fonds d’emprunt pourraient trouver moins d’opportunités de déployer du capital que prévu, a déclaré Willy Walker, directeur général de Walker & Dunlop Inc.
« Le cycle s'est rétabli au point que les CMBS reviennent, les agences reviennent et les banques ont commencé à prêter à nouveau dans l'immobilier commercial », a-t-il déclaré lors d'un appel vidéo avec des journalistes plus tôt ce mois-ci.
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