Le point culminant du budget de l'Union de cette année a été la suppression de l'indexation sur les biens immobiliers. Le tollé public a été si intense que le gouvernement a dû revenir en partie sur cette décision. Il a réintroduit l'indexation pour ceux qui avaient déjà acheté le bien lorsque le changement a été annoncé le 23 juillet.
Pour les biens immobiliers achetés avant cette date, les propriétaires peuvent choisir entre un impôt sur les plus-values à long terme de 20 % avec indexation ou de 12,5 % sans indexation. Pour les biens immobiliers achetés après le 23 juillet, en revanche, un impôt sur les plus-values à long terme de 12,5 % sans indexation est la seule option. De nombreux investisseurs immobiliers sont mécontents de cette situation, mais même sans indexation, l'immobilier continue d'être la classe d'actifs la plus choyée.
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L'atout le plus choyé
Les acquéreurs de biens immobiliers bénéficient d'allègements fiscaux sur le prêt utilisé pour acheter le bien et sur les revenus tirés de celui-ci, c'est-à-dire le loyer. Sur une maison louée, l'intégralité des intérêts payés sur le prêt immobilier peut être déduite. Dans le cas d'une maison occupée par le propriétaire ou d'une maison vide (non louée), les intérêts peuvent aller jusqu'à ₹2 lakh peuvent être déduits. En fait, cela signifie ₹2 lakh représente votre perte sur la propriété, que vous pouvez compenser avec votre salaire ou tout autre revenu lors du paiement des impôts.
En ce qui concerne le rendement locatif, le gouvernement propose une déduction forfaitaire de 30 %. Cette déduction est censée couvrir les frais d'entretien, mais en réalité, les frais d'entretien sont généralement inférieurs à 30 % du loyer, ce qui permet de réaliser des économies. Le propriétaire peut également déduire les taxes foncières et municipales payées au cours de l'année. Aucune autre classe d'actifs ne bénéficie de cet avantage déductible.
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Ensemble, ces allégements fiscaux donnent aux acheteurs potentiels suffisamment de marge de manœuvre pour investir dans une propriété avec un prêt pour les revenus locatifs.
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Prenons un exemple. Imaginons que vous achetez une maison avec un prêt immobilier à un taux d'intérêt de 10 %. Vous l'avez louée et vous êtes dans la tranche d'imposition de 30 %. Comme vous bénéficiez d'une déduction sur l'intégralité des intérêts, le taux d'intérêt effectif tombe à 7 %. Supposons également que le rendement locatif est de 3 % et que la valeur du bien augmente de 5 % par an. Après la déduction standard de 30 %, le rendement imposable est de 2,1 %. Après avoir payé 30 % d'impôt sur le bien, votre rendement net après impôt est de 2,37 %. En ajoutant l'appréciation de 5 %, le taux de rendement annuel s'élève à 7,37 %, soit 37 points de base de plus que les intérêts. Dans cet exemple, le rendement net de la maison dépasse le coût de possession.
Cet effet de levier est disponible même lorsque l'on achète une maison pour y vivre et non comme un investissement. En effet, jusqu'à ₹2 lakh d'intérêts sur les prêts qui peuvent être déduits entraînent une perte lors du calcul des « revenus de la propriété immobilière », réduisant ainsi le taux d'intérêt effectif.
Par exemple, disons que vous avez pris un ₹Prêt immobilier de 50 lakh à un taux d'intérêt de 9% avec une durée de 20 ans. Le montant total des intérêts à payer la première année est ₹4,47 lakh. Après avoir profité de la ₹2 lakh de déduction que vous économisez ₹60 000 $ d'impôt, en supposant que vous soyez dans la tranche d'imposition de 30 %. Donc, au lieu de ₹ ₹4,46 lakh, vous avez payé ₹3,86 lakhs d'intérêts à un taux effectif de 7,78 %. Et si vous avez contracté le prêt avec votre conjoint, vous pouvez tous les deux réclamer le ₹déduction de 2 lakh, ce qui réduit encore le paiement effectif des intérêts à ₹3,27 lakh ou 6,57 %.
Comme vous pouvez le constater, les allégements fiscaux réduisent considérablement le taux d’intérêt effectif du prêt, ce qui rend le coût de l’emprunt assez bas.
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Autres avantages fiscaux
Même les gains en capital réalisés sur la vente d’une maison sont exonérés d’impôt sous certaines conditions. L’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu vous exempte de l’impôt sur les gains en capital si vous utilisez ces gains pour acheter une autre maison. La seule condition est que la nouvelle maison soit achetée dans les deux ans ou construite dans les trois ans suivant la vente de la maison précédente. Cela peut protéger les propriétaires qui ne possèdent qu’une seule maison à des fins personnelles de la suppression de l’indexation. Selon toute vraisemblance, ces propriétaires vendraient leur maison uniquement pour en acheter une autre.
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En vertu de l'article 54F, vous pouvez également économiser l'impôt sur les plus-values sur d'autres actifs, notamment les actions, les fonds communs de placement et l'or, en utilisant le produit de la vente pour acheter une maison. Cependant, cet article comporte davantage de conditions. D'une part, l'intégralité du produit de la vente doit être utilisée, et pas seulement les plus-values. D'autre part, cette exonération n'est autorisée que si le contribuable ne possède pas plus d'un bien au moment de la vente du bien. Cette exonération s'applique uniquement à l'achat d'un bien immobilier et à aucun autre bien.
Outre ces avantages fiscaux, les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont inférieurs à ceux des prêts aux entreprises et aux particuliers, et même à ceux appliqués à des actifs tels que les actions, les fonds communs de placement et l’or.
Tous ces avantages continuent de rendre l’immobilier attractif d’un point de vue financier. Bien entendu, acheter un bien immobilier pour le mettre en location comporte plusieurs risques intangibles qui ne peuvent être quantifiés.
