Pourquoi certains millennials pensent que l’investissement immobilier est en vogue

La citation du gourou de l’investissement international Buffett s’applique non seulement aux baby-boomers mais également à la génération Y. Sharat Chandra (41 ans), consultant informatique indépendant basé à Bangalore, affirme que l’immobilier représente 40 % de son portefeuille d’investissement. « J’ai quelques investissements dans l’or et quelques polices d’assurance, mais je préfère l’immobilier pour générer des revenus. J’ai acheté des appartements à Bangalore et je suis en train de vérifier des propriétés à Goa pour obtenir des revenus locatifs », dit-il.

Chandra a déjà réservé un appartement à ses deux jeunes filles pour qu’elles puissent atteindre leurs objectifs d’études supérieures. Il envisage de les hypothéquer pour un prêt d’études, tout en continuant à gagner des revenus locatifs. Il obtient déjà 2,5 lakh de loyer pour l’appartement dans le nord de Bengaluru et 1 lakh pour celui de sa ville natale de Bhagalpur dans le Bihar.

Prateek Pruthi (34 ans), directeur de trésorerie chez HCL Tech, basé à Noida, a investi dans deux propriétés en construction à Gurugram pour générer des revenus passifs. «J’ai acheté un appartement de 2 ch en construction pour 30 lakh directement du constructeur en 2021. Des appartements prêts à emménager de mêmes spécifications sont déjà vendus à 50-55 lakh là-bas. Je prendrai possession de mon appartement en 2024 mais je n’envisage pas de le vendre. Je le garderai pour les revenus locatifs », déclare Pruthi.

Les millennials ne sont pas différents des baby-boomers en ce qui concerne les investissements immobiliers. Ils veulent des flux de trésorerie réguliers et des rendements supérieurs à l’inflation. Pourtant, les données de l’indice des prix du logement de la Reserve Bank of India montrent que l’immobilier sous-performe les autres formes d’investissement à différentes périodes. La société de technologie financière BankBazaar a réalisé une étude comparative qui montre que l’indice RBI du logement au niveau pan-indien n’a augmenté que de 6,75 % au cours des 10 dernières années, la pire parmi d’autres classes d’actifs telles que Sensex TRI (13,2 %), les dépôts à terme SBI (9 %). , l’or (6,67 %) et l’indice obligataire BSE India (8,40 %).

Les données spécifiques à la région montrent que certaines villes ne surpassent même pas les rendements des dépôts à terme (FD) à différentes périodes. Les rendements réels pourraient être négatifs. « Les rendements réels, c’est-à-dire les rendements après inflation, sont négatifs dans de nombreux cas si l’on suppose un taux d’inflation de 6 % pour la période », explique Adhil Shetty, PDG et co-fondateur de BankBazaar. L’investissement immobilier implique d’autres charges telles que le droit de timbre. , frais de courtage, taxe sur les produits et services, frais de traitement du prêt et frais de maintenance.

Selon les experts immobiliers, les rendements locatifs, en pourcentage du prix de l’immobilier, sont inférieurs à 3 % sur de nombreux marchés indiens à long terme. «À court terme, les rendements locatifs nets (rendement après frais d’entretien, impôts et intérêts d’emprunt) sont souvent négatifs», explique Shetty.

Immobilier et réalité

Cependant, les données disponibles ne reflètent pas toute la réalité, tandis que les données anecdotiques font l’éloge de l’investissement immobilier. « Les données immobilières prennent en compte des emplacements et des types de propriétés limités. De plus, de nombreux achats et ventes se font en espèces. Cela ne se reflète nulle part dans les données », explique Kohli.

Pruthi, par exemple, est convaincu que son investissement immobilier rapportera d’excellents rendements. « J’investis dans des fonds communs de placement, mais j’ai décidé de ne pas m’endetter et de la remplacer par l’immobilier, qui, selon moi, peut générer des rendements exponentiels à long terme. J’ai vu comment les appartements vendus par la Delhi Development Authority pour 4 à 5 lakh à Dwarka en 1998-99 rapportent désormais des loyers du même montant », explique Pruthi.

Yogesh Supekar (43 ans), basé à Pune, préfère cependant investir dans des parcelles et des parcelles non agricoles, qui, selon lui, peuvent générer de meilleurs bénéfices que des appartements ou des appartements. Il a gagné 22 à 23 % de TCAC sur trois propriétés (1 appartement, 2 parcelles) qu’il a achetées respectivement en 2011, 2013 et 2014, à Pune, Ahmednagar et Bengaluru. « Si vous planifiez judicieusement votre achat, l’immobilier est un excellent investissement qui vous offre des rendements ajustés à l’inflation », explique Supekar.

Les données de Client Associates montrent que l’immobilier représente respectivement environ 49 % et 27 % du portefeuille d’un investisseur de détail et d’un particulier fortuné. « L’immobilier ne devrait pas représenter plus d’un tiers de votre portefeuille d’investissement », prévient Kohli.

L’immobilier rapporte de bons rendements, mais les investissements liés aux actions sont meilleurs, estiment les experts. « Par exemple, les prix du DLF Aralias, lancé sur le terrain de golf de Gurugram en 2001, ont connu un taux de croissance annuel composé de 11 %, sans compter les rendements locatifs d’environ 1,5 %. Un calcul au dos de l’enveloppe montre qu’investir le même montant dans des fonds communs de placement vous aurait donné un TCAC de 18 % au cours de la même période. Vous pourriez vendre vos avoirs dans des fonds communs de placement et acheter deux Aralias aux prix actuels », explique Kohli.

Les fonds communs de placement génèrent également des flux de trésorerie réguliers. « Les conseillers financiers peuvent présenter une image logique qui brise les mythes autour de l’immobilier. Par exemple, nous avons convaincu un de nos clients de déplacer certains investissements de l’immobilier vers des actifs financiers après en avoir déduit qu’il avait besoin de 6 % de revenus réguliers sur son corpus sur une base annuelle. Le retirer d’un fonds hybride pendant 10 ans s’est avéré bien plus rentable que le générer via un immobilier commercial qui a augmenté de 50% en absolu sur la même période », précise-t-il.

L’avantage fiscal est une autre raison pour laquelle les gens préfèrent l’immobilier. Si vous achetez une propriété avec un prêt au logement, vous bénéficiez d’un avantage fiscal en vertu de l’article 80-C de la loi de l’impôt sur le revenu sur le montant principal, payé en mensualités égales (EMI) au cours d’un exercice. L’article 24b autorise la déduction des intérêts ainsi payés. De plus, si vous vendez une propriété résidentielle, vous pouvez bénéficier d’exonérations fiscales sur les plus-values ​​en l’investissant dans l’achat ou la construction d’une autre propriété résidentielle. Les plus-values ​​à long terme réalisées sur tout actif en capital tel que des actions ou des obligations peuvent également être investies pour acheter une maison d’habitation afin de bénéficier de l’exonération fiscale en vertu de l’article 54F de la loi.

Reits et invitations

Si vous êtes préoccupé par l’allocation d’actifs, les fiducies de placement immobilier (Reits) et les fiducies de placement dans les infrastructures (InvIT) peuvent être utiles. Ils offrent également un rendement en dividende de 6 à 7 % par an.

C’est la raison pour laquelle l’investisseur Sandeep Agarwal, basé à Pune, privilégie Reits. « Chaque fois que vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous payez au moins 7 à 10 % du prix du bien en droits de timbre, frais de courtage et TPS. C’est la raison pour laquelle tous mes investissements immobiliers passent par Reitss. Il représente 1% de mon portefeuille tandis que 3% sont investis dans les InvIT. Mon objectif est de l’augmenter à 10 % au cours des quatre prochaines années », déclare Agarwal.

Les enjeux sont élevés dans l’immobilier physique et les investisseurs doivent se méfier des fraudes et des litiges. Il est préférable de constituer votre portefeuille financier avant de vous diversifier dans l’immobilier physique. « Des données institutionnelles vérifiables indiquent que les rendements à long terme du logement sont faibles par rapport à ceux des fonds communs de placement diversifiés en actions. À court terme, les rendements nets pourraient ne pas dépasser ceux d’un dépôt bancaire. Nous vous conseillons de faire preuve de prudence lorsque vous prenez des décisions d’investissement impliquant de grosses sommes d’argent et des économies de toute une vie. Les nouveaux investisseurs particuliers qui arrivent sur un marché en pleine effervescence doivent faire preuve de prudence », suggère Shetty de BankBazaar.

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Mise à jour : 12 octobre 2023, 18h28 IST

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Nicolas