Réputé dans le monde entier pour ses compétences en matière d'acquisition, les nombreux succès du gestionnaire d'actifs mondial basé à New York dans les secteurs de l'immobilier de bureaux et de commerce de détail en Inde au fil des ans ont pour la plupart emprunté la voie inorganique. Le parc logistique de Chakan, cependant, est un exemple de la façon dont Blackstone a construit quelque chose à partir de zéro. Horizon Industrial Parks, l'entité de Blackstone qui gère les projets de logistique et d'entreposage, a récemment livré un autre parc de 52 acres, « Chakan II ». D'autres projets de ce type sont en cours à Bengaluru et à Chennai.
Depuis que Blackstone a ouvert sa division immobilière en Inde en 2007, elle s'est entièrement concentrée sur les segments des bureaux et des centres commerciaux. Un peu plus d'une décennie et demie plus tard, elle a progressivement acquis des actifs prêts à devenir le plus grand propriétaire d'espaces de bureaux du pays et possède aujourd'hui le deuxième plus grand portefeuille de centres commerciaux. Ces acquisitions ont contribué à faire de l’Inde son troisième marché d’investissement après les États-Unis et le Royaume-Uni.
La logistique est l'une des plus grandes classes d'actifs de Blackstone au monde, et elle possède plus de 1,2 milliard de pieds carrés d'espace de logistique et d'entreposage dans le monde. Mais il s’agit d’un secteur d’activité relativement nouveau pour le gestionnaire d’actifs en Inde, dans lequel il s’est lancé il y a seulement cinq ans. D'une certaine manière, le parc logistique de Chakan, l'un des nombreux parcs logistiques qu'elle envisage de construire, témoigne de sa confiance dans les perspectives de croissance de l'entreprise.
Depuis que Blackstone a ouvert sa division immobilière en Inde en 2007, elle s'est entièrement concentrée sur les segments des bureaux et des centres commerciaux. Un peu plus d'une décennie et demie plus tard, elle a progressivement acquis des actifs prêts à devenir le plus grand propriétaire d'espaces de bureaux du pays.
« En tant qu'investisseur immobilier, Blackstone a toujours recherché des actifs locatifs de bonne qualité. L'industrie et la logistique constituent sa première plate-forme immobilière en Inde où elle a pris le risque d'acheter des terrains et de construire », a déclaré Shobhit Agarwal, directeur général et directeur général de la société de conseil Anarock Capital.
Même si les récents chiffres du produit intérieur brut (PIB) ont été décevants, les perspectives économiques à long terme du pays restent brillantes. La demande d'entrepôts et d'installations industrielles modernes est restée stable, grâce à l'expansion de l'activité manufacturière, du commerce électronique et du commerce rapide, ainsi que d'autres secteurs. Tout cela a conduit à un fort appétit des investisseurs institutionnels pour des actifs industriels prêts et de bonne qualité.
Ainsi, les parcs d’entreposage et de logistique occupent une place centrale pour Blackstone alors qu’elle cherche à étendre son portefeuille immobilier de 20 milliards de dollars en Inde.
Mise à l’échelle rapide
Blackstone a fait son entrée dans le domaine de l'immobilier industriel en décembre 2019, grâce à une coentreprise avec Greenbase Industrial and Logistics Parks, une nouvelle société fondée par Niranjan Hiranandani, cofondateur et président de la société immobilière Hiranandani Group. La coentreprise (JV) à parts égales investira ₹2 500 crores pour développer des installations industrielles et d’entreposage dans des villes de l’Inde.
Greenbase a commencé avec 450 acres à Talegaon et Nashik dans le Maharashtra, et à Oragadam à Chennai. La stratégie consistait à construire des entrepôts et des installations industrielles sur mesure ou sur mesure pour les entreprises.
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« En tant que partenaire, Blackstone est très impliqué dans le secteur de l'immobilier industriel. Notre objectif est de construire un portefeuille de 20 millions de pieds carrés en cinq ans », a déclaré N. Shridhar, PDG de Greenbase. « Nous allons donc acquérir davantage de terrains et développer des actifs. Nous visons à avoir 500 acres de parcs industriels chacun dans Chennai et Pune. »
La coentreprise achète des terrains sur de nouveaux marchés tels que la région métropolitaine de Mumbai (MMR), Calcutta et Bengaluru. Jusqu'à présent, il a investi environ ₹1 700 crore mais au fur et à mesure de son expansion, il investira environ ₹4 500 crores pour acheter plus de terrain et le développer.
Après avoir testé le terrain avec une coentreprise, une stratégie qu'elle avait copiée de son manuel de bureau commercial, où elle s'est développée au fil des années via des partenariats avec des sociétés comme le groupe Embassy, Panchshil Realty et K Raheja Corp, elle était prête à constituer un portefeuille. d'actifs industriels dont elle était entièrement propriétaire.
En 2021, quelques années après avoir formé la coentreprise avec Hiranandani, elle a acheté Embassy Industrial Parks, un vaste portefeuille multi-villes d'actifs de logistique et d'entreposage de catégorie A, évalué à 700 millions de dollars. Les installations d'entreposage de catégorie A sont plus grandes que celles des autres catégories ; ils sont bien situés et sont supérieurs en termes de commodités et de qualité de construction.
Moins d’un an plus tard, elle a lancé Horizon Industrial Parks. L'activité des parcs logistiques connaîtra une croissance plus rapide que le portefeuille de bureaux au cours de la dernière décennie en Inde, avait déclaré à l'époque Asheesh Mohta, directeur général principal et responsable des acquisitions de Blackstone India, dans une interview à Mint. Cette prédiction semble se réaliser ; en seulement trois ans, Horizon a construit une vaste empreinte, contrastant fortement avec le secteur vertical des bureaux commerciaux, qui a mis près d'une décennie pour constituer un portefeuille de 100 millions de pieds carrés.
Blackstone India n’a fait aucun commentaire sur cette histoire.
« À l’échelle mondiale, Blackstone est l’un des principaux acteurs du domaine logistique et industriel. En Inde, bien qu'étant un entrant tardif dans l'immobilier industriel, Horizon s'est développé de manière agressive et est probablement l'acteur le plus actif aujourd'hui », a déclaré Chandranath Dey, responsable indien des opérations, du développement commercial, du conseil industriel et de la logistique intégrée chez Property Advisory JLL.
Aujourd'hui, Horizon et Greenbase disposent ensemble d'un portefeuille d'environ 50 millions de pieds carrés, s'étendant sur 1 800 acres et 38 parcs, faisant de Blackstone le deuxième plus grand développeur dans ce segment après le leader du marché IndoSpace. Ils s'adressent à des clients dans des secteurs tels que la fabrication, la logistique tierce et le commerce électronique.
La direction du gestionnaire d'actifs est également optimiste quant aux perspectives de croissance de ce nouveau secteur vertical. Blackstone pourrait augmenter sa surface d'entrepôt à 100 millions de pieds carrés en Inde d'ici deux à trois ans, avait déclaré Kathleen McCarthy, co-responsable des activités immobilières mondiales, plus tôt cette année.
Dans le cadre d'une transaction en cours, Blackstone est devenu le plus offrant pour acheter les trois parcs logistiques du développeur d'entrepôts Logos India, deux à Chennai et un à Luhari, Haryana. Alors qu'une douzaine d'acteurs institutionnels mondiaux y ont participé, l'offre de Blackstone, à un peu plus ₹1 700 crores, a surenchéri sur des sociétés comme GIC de Singapour et Mitsui OSK Lines du Japon. Si l'offre est finalisée, elle ajoutera environ 5 millions de pieds carrés d'actifs prêts au portefeuille d'Horizon.
Traiter avec la CWC
En septembre, Horizon Industrial Parks a été sélectionné comme partenaire principal par la Central Warehousing Corporation (CWC), un opérateur d'entrepôt public, pour gérer son portefeuille de 13 actifs logistiques du dernier kilomètre sur une période de 45 ans. Avec un potentiel de développement de 2,4 millions de pieds carrés, il s'agira du plus grand portefeuille d'actifs du dernier kilomètre géré par un promoteur institutionnel en Inde. Horizon investira environ ₹700 crore d'actifs et est libre de réaménager et de moderniser les propriétés pour les locataires.
« C'est la première fois qu'un investisseur international s'associe à une entreprise du gouvernement indien. Il s'agit d'une opportunité unique, où Horizon a la possibilité de moderniser, de démolir et de réaménager les actifs, ou de faire venir de nouveaux occupants », a déclaré Gulam Zia, directeur exécutif de Knight Frank India, consultant. Il s'agit d'un modèle de construction-exploitation-transfert, où Horizon tirera des revenus des actifs pendant la durée de la transaction.
C'est la première fois qu'un investisseur international s'associe à une entreprise du gouvernement indien. C'est une opportunité unique. — Gulam Zia
L'accord donne à Horizon la possibilité d'accéder à des actifs centrés sur les villes de Mumbai, Pune, Bengaluru, Chennai et dans la région de la capitale nationale (NCR). La logistique du dernier kilomètre dans les villes, généralement des espaces de stockage plus petits à proximité des utilisateurs finaux des marchandises, est devenue importante pour répondre à la demande croissante des entreprises de commerce rapide et d'e-commerce.
Même si le coût élevé des terrains dans les zones urbaines a limité le développement d'installations d'entreposage du dernier kilomètre pour la plupart des promoteurs, la demande est énorme. En particulier, l’essor du commerce rapide amène Blackstone à élaborer des plans pour mettre en place des installations logistiques du dernier kilomètre également sur d’autres marchés.
L'accord avec CWC s'apparente à l'acquisition d'un portefeuille d'actifs du dernier kilomètre dans des emplacements privilégiés, a déclaré un analyste, nécessitant l'anonymat. « Blackstone-Horizon a accès à des terres qui, si elles devaient l'acheter aux prix actuels du marché, coûteraient beaucoup plus cher. Ils ont la liberté de constituer et de monétiser leur portefeuille, ce qui leur donne un gros avantage sur les autres acteurs. »
Un jeu de poche profonde
Les prix des terrains de l'immobilier industriel ont presque doublé au cours des cinq dernières années, a noté Prateek Jhavar, directeur général et responsable de la banque d'investissement dans les infrastructures et les actifs immobiliers chez Avendus Capital. Les coûts de construction augmentant eux aussi fortement, il est devenu difficile pour les petits promoteurs de prospérer. Il n’est donc pas surprenant que de grands acteurs institutionnels disposant de ressources financières considérables et d’un capital patient, tels que Blackstone et GIC, recherchent des actifs industriels.
« De grands acteurs tels que Blackstone ont activement regroupé leurs actifs d'entreposage grâce à une approche à deux volets, dans laquelle ils acquièrent des actifs prêts et construisent un vaste portefeuille pour éventuellement les monétiser », a déclaré Jhavar.
Blackstone a réalisé des acquisitions de terrains nouveaux et de friches industrielles pour son activité immobilière industrielle. Outre l'acquisition d'Embassy Industrial Parks et d'une participation de 50 % dans Greenbase, elle a réalisé de multiples acquisitions, dont une participation majoritaire dans les parcs industriels d'Allcargo Logistics.
« Le différenciateur clé est que la propriété des terrains et des actifs, ainsi que le contrôle de la gestion, appartiennent à Horizon. Ce n'est pas le cas de certains autres développeurs et opérateurs de premier plan, dont les partenaires investisseurs ont un contrôle égal », a déclaré une personne proche des projets de la société, qui a souhaité rester anonyme.
Rareté des actifs en vente
Blackstone envisage de combiner la plate-forme Horizon, dont elle est entièrement propriétaire, avec le portefeuille Greenbase pour une cotation publique de ses activités immobilières industrielles en Inde, ont déclaré plusieurs personnes. Ainsi, pour l’instant, l’accent est mis sur l’expansion agressive d’Horizon et de Greenbase.
Pour Horizon, 2024 a été une bonne année. Elle a démarré ses opérations sur cinq nouveaux sites à Chennai, Bengaluru, Nagpur et Pune, et a déjà signé 4 millions de pieds carrés de nouveaux baux de locataires. Mais dans un contexte plus large, la poursuite d’une croissance rapide par Blackstone pourrait se heurter à quelques contretemps en raison du manque d’actifs de premier ordre.
« L’immobilier industriel est un jeu d’échelle, et Blackstone comprend très bien l’échelle. Le problème est qu'aujourd'hui, la plupart des actifs de catégorie A sont déjà détenus par des acteurs institutionnels, de sorte que les options d'achat de portefeuilles prêts à l'emploi deviennent limitées », a déclaré Agarwal d'Anarock.
En septembre, le stock global d'entrepôts, y compris les entrepôts de catégorie A et B, dans les huit principales villes s'élevait à 418 millions de pieds carrés, selon les estimations du conseil immobilier JLL India. Cela devrait toucher 700 millions de pieds carrés d’ici 2028.
Sans de nombreuses opportunités d'acquisition de bonne qualité et sans concurrence croissante entre acteurs bien financés, Blackstone devra acquérir activement des terrains et construire des actifs, ce qui prend du temps et implique des risques de construction. Ainsi, pour franchir le cap des 100 millions de pieds carrés d’immobilier industriel, Blackstone devra à la fois acquérir des actifs et acheter des terrains pour y construire.
