Mais le marché de la location prime est florissant.
Les personnes qui ont besoin d’un logement à Londres choisissent de plus en plus l’option d’un logement flexible et à engagement minimal plutôt que d’acheter et de payer les impôts élevés de la Grande-Bretagne dans un marché au point mort. En conséquence, les loyers prime augmentent. L’analyste des prix de l’immobilier LonRes a constaté que les loyers prime moyens à Londres ont augmenté de 3,5 % entre décembre 2022 et décembre 2023. Les loyers prime moyens sont désormais 29 % supérieurs aux niveaux prépandémiques enregistrés au cours de la période 2017 à 2019.
Une recherche distincte menée par l’agent immobilier Beauchamp Estates a révélé que 63 maisons londoniennes ont été louées pour 6 370 $ ou plus par semaine, soit environ 330 000 $ par an, entre janvier et juin 2023.
L’agent d’achat Liam Monaghan, directeur général de London Central Portfolio, a déclaré que bon nombre de ses principaux locataires mènent une vie itinérante et internationale. Parmi eux figurent des joueurs de football, des acteurs, des producteurs de films et des entrepreneurs technologiques.
« Ils peuvent évidemment se permettre d’acheter ces propriétés, mais peut-être qu’ils ont un contrat à court terme ou qu’ils développent une entreprise et ont accumulé beaucoup de richesse assez rapidement et se déplacent entre de nombreux pays différents et cherchent toujours où ils veulent. vivre », a déclaré Monaghan.
Nina McDowall, responsable des locations au bureau de l’agent immobilier Strutt & Parker à Knightsbridge, l’un des quartiers les plus chers de Londres, a déclaré que beaucoup de ses locataires envisageaient d’acheter une propriété à Londres, mais seulement lorsqu’ils trouveraient la maison idéale à un prix avantageux. « Beaucoup de gens évaluent leurs options », a-t-elle déclaré. « Ils pourraient également attendre de voir si les prix baissent encore. »
D’autres, comme Antonio Volpin, ne considèrent tout simplement pas l’immobilier londonien comme une excellente opportunité d’investissement. Volpin, qui est italien, a déménagé à Londres pour travailler en 2011, vivant initialement dans des hôtels. Lorsque sa femme et ses deux fils l’ont rejoint à Londres en 2012, la famille a commencé à louer.
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« Nous avons réfléchi à l’idée d’acheter une propriété, car le marché était très fort, mais je pensais qu’il ne pourrait pas croître éternellement et, avec mon travail, je ne sais pas où je serai l’année prochaine », a déclaré Volpin, 61 ans, consultant pour sociétés de gestion d’actifs et de fonds.
La décision de la famille de continuer à louer s’est avérée prémonitoire, car les prix des logements haut de gamme dans le centre de Londres stagnent depuis près d’une décennie. Selon LonRes, les prix de vente moyens dans le centre de Londres n’ont augmenté que de 2,3 % entre 2013 et 2023 (de 2 130 $ le pied carré à 2 180 $ le pied carré).
En 2016, le travail de Volpin l’a amené à Singapour, et maintenant lui et son épouse, professeur d’université, sont basés à Rome. Leurs deux fils, âgés de 26 et 22 ans, ont choisi de rester à Londres. Leurs parents, qui leur rendent visite régulièrement, ont donc continué à louer un appartement de trois chambres sur trois niveaux dans le quartier historique et aisé de South Kensington, à 3 km à l’ouest de Londres. le centre ville.
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Volpin a signé un accord de confidentialité lui interdisant de révéler ses frais de location mensuels, mais une porte-parole de son agent immobilier, Winkworth, a déclaré qu’une propriété similaire coûterait jusqu’à 191 000 $ par an.
« Certainement, avec cet argent, je pourrais acheter, mais le fait est que pour le moment, il s’agit plutôt d’une sorte de maison de vacances », a déclaré Volpin. « Quand je viens, je veux être proche du centre-ville et des amis que je me suis fait en vivant à Londres. »
McDowell estime que la raison pour laquelle les prix des locations haut de gamme se sont accélérées alors que les prix de vente des maisons chutent est simple : la demande pour ces types de locations est élevée et il existe une grave sous-offre de propriétés clé en main de haute qualité.
« Ils sont aussi rares que les dents de poule », a-t-elle déclaré. « Les locataires de premier ordre ne sacrifieront ni ne feront de compromis sur beaucoup de choses. L’état et la fonctionnalité de la propriété doivent être élégants et beaux, et ils paieront des prix élevés, ou paieront un ou deux ans à l’avance, pour garantir la bonne propriété.
Mais alors que les loyers augmentent, les propriétaires du centre de Londres doivent encore travailler dur pour attirer des locataires bien rémunérés qui s’attendent à des normes cinq étoiles.
« J’ai eu des gens qui souhaitaient que les murs soient arrachés ou que des travaux d’agrandissement massifs soient réalisés », a déclaré Sinead Conlon, responsable des services d’entreprise et de déménagement chez les agents immobiliers John D Wood & Co.. « Certains d’entre eux souhaitent des ensembles de meubles de décoration d’intérieur coûtant environ 32 000 $ à 127 000 $ par mois. Ils recherchent tous un complément.
Dans un cas mémorable, Conlon a pu louer une grande maison à Primrose Hill, dans la banlieue nord de Londres, à un locataire qui souhaitait que les toilettes des salles de bains, au nombre de 17, soient remplacées par des modèles japonais avec bidets intégrés. Le locataire, qui payait environ 70 000 dollars par mois pour louer la maison pendant un an à partir de 2021, s’est finalement contenté de n’installer que 10 nouvelles toilettes. « Mais ils coûtent environ 25 000 £ [$32,000] une boisson gazeuse, donc ce n’était pas vraiment bon marché », a déclaré Conlon.
Un autre problème auquel sont confrontés les propriétaires est la diminution des marges bénéficiaires. Les taux d’intérêt ont bondi et, depuis 2020, les propriétaires ne peuvent pas déduire les intérêts hypothécaires de leurs factures fiscales, a déclaré Becky Fatemi, associée exécutive de Sotheby’s Realty UK.
L’administration de la location d’une propriété n’est pas non plus bon marché. Fatemi a déclaré que les propriétaires devraient s’attendre à payer à leur agent immobilier entre 8 % et 15 % du loyer annuel pour trouver et installer un locataire. Les frais de gestion, si requis, ajoutent 5 % supplémentaires au coût.
Vickram Mirchandani possède et loue actuellement deux propriétés de premier ordre à Londres. Il est douloureusement conscient de la difficulté de réaliser un bénéfice décent, même dans un marché locatif en pleine effervescence. Mirchandani, 46 ans, qui est britannique, a acheté une maison familiale de cinq chambres dans le quartier chic de Belgravia, il y a environ 10 ans. Ils vivaient dans la maison à plein temps, mais lui et sa femme sont devenus de plus en plus déçus par la vie en Grande-Bretagne et ont quitté Londres en octobre, puis ont déménagé à Dubaï avec leur jeune famille en janvier. Ils ont un enfant et en attendent un deuxième.
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Mirchandani a décidé de ne pas tenter de vendre la propriété tant que le marché immobilier londonien n’aura pas repris. En octobre 2023, les locataires ont emménagé dans la maison de ville de 4 200 pieds carrés, payant un peu moins de 8 900 $ par mois de loyer.
« Il a disparu en une semaine, lors du deuxième visionnage, pour le prix demandé », a déclaré Mirchandani, un développeur d’énergies renouvelables. « Avec le recul, j’aurais probablement pu obtenir un peu plus. »
Mirchandani possède également une deuxième propriété, un penthouse de trois chambres à Belgravia, qu’il avait initialement espéré renverser. « Le plan était de l’acheter, de le développer et de le vendre avec une belle marge », a-t-il déclaré. « Mais après le Brexit, cette belle marge ne s’est jamais concrétisée. »
L’appartement est également loué, pour 11 500 $ par mois. « En fait, j’ai dépassé le prix demandé pour celui-là parce que le locataire a un chien et j’ai dit : « Très bien, mais ce sera 10 % de plus », a déclaré Mirchandani. « Je suis très content des prix obtenus. »
Il est moins satisfait des rendements que rapporte son capital. Il estime qu’après dépenses, y compris l’impôt sur le revenu, il gagne environ 1,5 à 2 %. Les grandes banques anglaises proposent actuellement des taux d’intérêt de l’ordre de 4 à 5 %.
À plus long terme, Mirchandani réfléchit toujours à ses options. « Je pourrais les garder dans l’espoir qu’un jour un miracle se produira et qu’ils augmenteront, mais si cela nous plaît à Dubaï, nous vendrons probablement les propriétés », a-t-il déclaré.
