Le REA de Murdoch ne devrait pas s'attendre à une porte ouverte chez Rightmove

(Bloomberg Opinion) – Surfer sur les sites de vente de biens immobiliers, jeter un œil aux photos des cuisines des autres et vérifier les prix des maisons font partie des passe-temps favoris des Britanniques. Il n’est pas étonnant que les investisseurs étrangers voient une opportunité dans les portails immobiliers britanniques. Lundi, le groupe australien REA Group Ltd., contrôlé par le magnat des médias de 93 ans Rupert Murdoch, a annoncé son intérêt pour le site Internet immobilier de premier plan Rightmove Plc. Comme le savent tous les experts immobiliers, il est facile de chercher – et difficile d’acheter.

L'action Rightmove a connu quelques années difficiles. Elle a clôturé vendredi à peu près au même niveau qu'à la fin de 2019, valorisant l'entreprise à 4,4 milliards de livres sterling (5,8 milliards de dollars). Il s'agit peut-être du premier site immobilier du Royaume-Uni, mais les investisseurs ont eu de quoi s'inquiéter. La fin de l'ère des taux d'intérêt ultra-bas a freiné le marché immobilier et la concurrence s'est intensifiée avec le récent rachat de son rival plus petit, OnTheMarket, par le groupe américain CoStar. CoStar a annoncé des plans d'expansion agressifs.

Les marges bénéficiaires de Rightmove sont déjà parmi les plus élevées du secteur. On pourrait pardonner aux investisseurs de penser que les meilleures années de l'entreprise sont derrière elle. La société a pour stratégie de se diversifier au-delà de l'immobilier résidentiel dans des domaines tels que le courtage hypothécaire et l'immobilier commercial ; le marché boursier veut la voir tenir ses promesses.

Comme le soulignent les analystes de Peel Hunt, tout cela a fait de Rightmove l'un des acteurs européens les moins chers du marché des petites annonces cotées en bourse. Avant que REA ne s'intéresse à la société, la société britannique se négociait à environ 15 fois ses bénéfices, mesurés par le bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement. Ses pairs se négocient en moyenne à 21 fois, selon les données compilées par Bloomberg.

Les économies de coûts seraient limitées dans une combinaison transfrontalière comme celle envisagée par REA. Cela limiterait normalement le montant de la prime qu'un enchérisseur pourrait payer. Mais la faible valorisation de départ crée une marge de manœuvre pour payer un complément en échange d'une position dominante au Royaume-Uni. Les analystes de Panmure Liberum soutiennent que le moyen le plus économique de devenir le portail immobilier numéro un est d'acheter Rightmove, et non d'acheter OnTheMarket et de tenter de le faire évoluer.

Murdoch pourrait également envisager une reprise du marché immobilier ici, maintenant que les taux britanniques sont en baisse grâce à la baisse d'août et que le gouvernement travailliste récemment élu a fait de la construction de logements une priorité politique. L'expertise de REA dans les petites annonces immobilières non résidentielles pourrait potentiellement aider Rightmove à se développer dans ces nouveaux secteurs avec plus de succès – c'est certainement ce que suggère l'explication du prétendant australien quant à son intérêt pour une offre en espèces et en actions.

Enfin, REA dispose également d'un avantage financier. Le prix de ses actions est fixé à un multiple de bénéfices presque deux fois supérieur à celui de Rightmove. Cela est utile pour lever des fonds ou proposer des actions en paiement partiel des actions Rightmove.

Malgré tout cela, les investisseurs de Murdoch sont nerveux, à en juger par la chute du cours de l'action REA. Une partie de cette baisse reflète probablement l'inquiétude quant à la génération de nouvelles actions pour financer une transaction, y compris le risque que les investisseurs britanniques se débarrassent de tout titre de ce type émis en guise de paiement partiel. L'oscillation du cours de l'action REA pourrait également refléter à juste titre la possibilité que les investisseurs de Rightmove résistent à toute offre, sauf à une offre à coup sûr. L'histoire récente des offres britanniques montre que les primes élevées compensent les faibles valorisations de départ. Les analystes de Panmure Liberum prévoient une prime de 60 % ici, ce qui n'est plus rare au Royaume-Uni.

D'accord, une telle offre pourrait être exagérée ici. Même avec une prime de 30 %, un accord coûterait environ 5,7 milliards de livres sterling. Rightmove ayant annoncé qu'il visait un bénéfice d'exploitation d'environ 420 millions de livres sterling en 2028, le rendement après impôts pourrait ne pas être beaucoup plus élevé qu'un pourcentage à un chiffre, à moins que REA ne parvienne à créer des synergies ou à mettre en œuvre la stratégie de Rightmove de manière nettement plus rapide.

Il n’est pas évident que Rightmove ne puisse pas réaliser à lui seul une grande partie de ce que REA pourrait apporter. Le fait de détourner les liquidités provenant des rachats d’actions vers des investissements pourrait accélérer le plan d’affaires, comme le note Panmure. Et il n’est pas non plus certain que l’intérêt de Murdoch perdure s’il ne peut pas payer un prix opportuniste.

Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.

Chris Hughes est chroniqueur pour Bloomberg Opinion et couvre les transactions financières. Il a auparavant travaillé pour Reuters Breakingviews, le Financial Times et le journal The Independent.

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