Un spectaculaire 84 étages – le maximum de tous les immeubles résidentiels en Inde – avec des appartements allant entre 4 800 pieds carrés et 45 000 pieds carrés, situé dans la région financière de Tony Worli de Mumbai en Inde, et avec des commodités rivalisant avec une liste d'achat cinq étoiles, Palais Royale.
Mais le bâtiment et les rêves de ses acheteurs travaillent toujours en cours 15 ans après le premier sol. Embourbé dans des retards et impliqué dans les affaires judiciaires avec plusieurs acheteurs, même aujourd'hui, le projet a raté une autre date limite d'achèvement en décembre 2024.
La date limite a été prolongée trois fois sous le nouveau promoteur du projet, Honest Shelters, basée à Pune, Pvt. Ltd (deux extensions se sont produites pendant la pandémie Covid-19). Même sous le promoteur original Shree Ram Urban Infrastructure Ltd (SRUIL), le projet a été retardé de plusieurs années en raison d'un litige avec une organisation à but non lucratif. Le projet a reçu un clin d'œil réglementaire pour la construction en 2005 et plusieurs acheteurs avaient acheté des appartements dès 2010.
Palais Royale a jusqu'à présent reçu un certificat d'occupation (OC) pour 53 étages – pour le rez-de-chaussée plus 27 niveaux en août 2022, et pour 26 niveaux supplémentaires en décembre 2024, selon les rapports.
Cependant, un propriétaire a dit qu'aucun appartement n'avait encore été remis. « Nous pensons qu'ils le remettront enfin d'ici la fin de cette année (2025) au moins », a déclaré le propriétaire, un gestionnaire de fonds qui ne voulait pas être identifié car il parlait de ses investissements privés.
Une visite de site a montré que la construction se poursuit aux niveaux supérieurs du bâtiment.
Les abris honnêtes et ses défenseurs n'ont pas répondu aux demandes de commentaire.
Tester Rera
Le bâtiment est un cas phare qui teste non seulement la patience des acheteurs de maisons, mais aussi la robustesse de la loi de 2016 sur l'immobilier (réglementation et développement), qui a été promulguée pour les protéger.
Les experts juridiques affirment que si un projet manque sa date limite sans une prolongation approuvée, les acheteurs peuvent déposer une plainte auprès de l'autorité de réglementation immobilière (RERA) de l'État. Selon des experts juridiques.
« RERA a la compétence non seulement pour pénaliser le constructeur, mais peut également annuler la certification », a déclaré Alay Razvi, associé directeur du cabinet d'avocats Accord Juris.
Le RERA peut également permettre une extension de la date limite pour les projets dans des cas spécifiques, tels que des événements imprévus.
« Les développeurs doivent obtenir le consentement de l'allottee et fournir des documents détaillés, y compris les plans financiers, pour des extensions », a déclaré Ritesh Khare, défenseur et associé directeur du cabinet d'avocats Magnus Legal Services LLP.
Mint ne pouvait pas déterminer si les abris honnêtes demanderaient une autre extension. La date d'achèvement proposée par le projet reste le 30 décembre 2024 sur le site Web de la Maharashtra Real Estate Regulatory Act (Maharera).
Retards et plus de retards
Le bâtiment était initialement envisagé d'être achevé par la mi-2010, mais une organisation à but non lucratif basée en ville, Janhit Manch, a porté Sruil en justice par le biais d'un litige d'intérêt public en 2012. L'organisme à but non lucratif a affirmé que le développeur avait construit un espace de plancher excédentaire dans chaque appartement sous la zone de refuge. Les zones de refuge, où les résidents en hauteur peuvent se rassembler en cas d'urgence comme un incendie pour l'évacuation, sont exemptés du calcul de l'indice d'espace au sol (FSI), qui régit la superficie habitable qu'un projet résidentiel donné peut avoir.
Le bâtiment avait une zone de refuge totale équivalente à 70% présumé de sa zone construite totale, qui était anormalement plus élevée que la norme, a affirmé Janhit Morcha, un par rapport aux médias de 2017. Les réglementations obligent les développeurs à conserver la zone de refuge équivalent à environ 4% de la superficie totale.
Après des années de litige, la Cour suprême en octobre 2019 a effacé le projet et a rejeté l'appel de l'ONG. Mais à ce moment-là, Sruil était insolvable et ne contrôlait plus le projet. Quelques mois plus tôt, le prêteur du projet Indiabulls Housing Finance Ltd (IHFL) avait vendu aux enchères le bâtiment pour récupérer les cotisations. Il a été acheté par des abris honnêtes pour ₹705 crore.
Le nouveau développeur devait terminer le projet d'ici le 30 décembre 2022. La date limite a été prolongée jusqu'au 30 décembre 2023 après que le Maharashtra Real Estate Regulatory Act (Maharera) ait donné deux extensions de six mois à tous les projets sous-développement de l'État en raison de la pandémie Covid-19.
Par la suite, le constructeur a demandé une autre prolongation de 12 mois invoquant des litiges en attente et des difficultés dans les documents nécessaires des anciens promoteurs et propriétaires de la maison.
« En outre, nous tenons également à souligner que ces procédures de litige en cours ont des problèmes juridiques majeurs qui ont également considérablement entraîné un retard dans la réalisation dudit projet dans les délais stipulés ainsi que la vente d'unités dans ledit projet », a déclaré Honest Hhelter dans sa demande de prolongation à Maharera en novembre 2023.
Série de litiges
Les litiges comprennent des cas où des abris honnêtes ont mis fin aux accords d'achat des acheteurs de maison après avoir omis de fournir une preuve de paiement effectuée au promoteur ancien du projet. Maharera et la Haute Cour de Bombay ont jusqu'à présent statué en faveur des acheteurs de maisons dans des cas tant qu'ils ont fourni des preuves de paiement.
Pendant ce temps, de nombreux propriétaires ont également pris des refuges honnêtes devant le tribunal pour demander un paiement d'intérêts sur les retards. Ils ont demandé un intérêt depuis 2015 dans certains cas, faisant valoir que le nouveau développeur a également acquis les responsabilités de l'ancien promoteur lorsqu'ils ont repris le projet.
Les tribunaux se sont jusqu'à présent pris du côté du développeur dans de tels cas, jugeant que les abris honnêtes ne sont pas susceptibles de payer des intérêts sur les retards causés par l'ancien promoteur. Cependant, les autorités peuvent régner différemment en cas de retards après que les abris honnêtes ont pris le relais en tant que promoteur, ont déclaré des experts.
Shimpy Arman Sharma, associé chez Anand Sharma & Associates, a déclaré que les acheteurs qui choisissent de rester dans un projet retardé peuvent réclamer «une compensation, y compris les intérêts du constructeur, pour chaque mois de retard, jusqu'à ce que le transfert de possession vers l'acheteur».
La doublure argentée
Certes, une chose qui ferait des sourires aux acheteurs est l'appréciation de la valeur de la propriété – les prix des appartements ont augmenté de 40% en moins d'un an à mesure que le projet se termine, selon les informations accessibles au public.
Par exemple, un appartement au 62e étage dans le bâtiment a été vendu en mai 2024 au prix de juste moins ₹76 000 par pied carré selon les données de Zapkey, un agrégateur de données d'enregistrement de propriété. Mais en décembre de la même année, les promoteurs de Metro Brands Ltd ont acheté cinq appartements sur les 61e et 62e étages à un prix de ₹1,05 lakh par pied carré, selon les rapports.
Dans un monde à part
Le Massive Palais Royale, à peu près aussi grand que la tour Eiffel à Paris, a été conçu comme un gratte-ciel ultra-luxueux. La promesse était simple: les acheteurs vivent dans de grands appartements avec une vue panoramique sur la mer et la ville avec des équipements qui pourraient faire honte à de nombreux hôtels cinq étoiles.
En coupant sa durée verticale de 84 étages, le bâtiment n'a que 162 appartements, avec plusieurs étages inférieurs dédiés au stationnement et aux équipements. Le plus petit appartement de l'immeuble a une zone de tapis d'environ 4 800 pieds carrés à près d'une ampleur supérieure à la maison moyenne de la ville. À 44 500 pieds carrés, le plus grand appartement est plus vaste que trois piscines olympiques.
Malgré l'activité de construction lourde, Palais Royale est un monde différent du marché occupé à seulement 100 mètres. Les plantes manucurées ornent l'allée de la rue à l'immeuble, en contraste fortement avec le sentier bondé à l'extérieur qui n'a souvent pas assez de place pour que les gens puissent marcher.
Une fois à l'intérieur du composé, l'un ne peut voir que les autres hautes hausses monter aux côtés de Palais Royale. Le quartier rustique de la classe ouvrière a été stratégiquement bloqué de la vue avec de grands arbres et des draps métalliques en train de faire la propriété.
Maintenant, c'est une question de savoir quand cette promesse se traduit par la réalité.
