Warren Buffett, l'architecte de 94 ans et visage de Berkshire Hathaway Inc., a partagé des informations candides sur les raisons pour lesquelles il préfère les actions sur l'immobilier en tant que classe d'investissement. Lors de la dernière réunion annuelle de la société, l'oracle d'Omaha a cité l'efficacité, l'évolutivité et la simplicité comme des raisons clés.
Les actions offrent plus d'opportunités, moins de complexité
Warren Buffett, souvent salué comme l'un des plus grands investisseurs de tous les temps, a clairement indiqué lors de la réunion que bien que l'immobilier puisse présenter sa valeur dans des situations en détresse, elle pâlit par rapport aux actions en ce qui concerne la facilité d'exécution et l'ampleur de l'opportunité, en particulier aux États-Unis.
«En ce qui concerne l'immobilier, c'est tellement plus difficile que les actions en termes de négociation des accords, du temps passé, de l'implication de plusieurs parties dans la propriété», a expliqué Buffett. Contrairement à l'achat d'un stock, qui peut être fait en quelques secondes et en anonymat complet, un accord immobilier implique généralement des négociations prolongées, des subtilités légales et des parties prenantes souvent émotionnelles.
L'immobilier est un «jeu différent»
Buffett a reconnu que son partenaire de longue date, feu Charlie Munger, avait joui des transactions immobilières et s'est engagée dans les dernières années de sa vie. Cependant, même Munger, a déclaré Buffett, aurait choisi des actions s'il devait s'en tenir à une seule classe d'actifs à vie. « Il aurait choisi des actions en une seconde. »
Selon Buffett, les investissements immobiliers, ont tendance à être empêtrés dans la propriété personnelle, les actifs hérités, le surenurariat ou les changements démographiques défavorables. « Vous avez généralement affaire à un seul propriétaire ou à une famille qui possède peut-être une grande propriété qu'ils ont eu longtemps. Peut-être qu'ils ont emprunté trop d'argent contre eux. Peut-être que les tendances de la population sont contre eux. Mais pour eux, c'est énorme … »
Cela ajoute une autre couche de complexité lorsque vous essayez de sécuriser une bonne affaire. L'immobilier est souvent illiquide et lourd à fermer. « Quand vous concluez un accord … alors vous entrez dans une autre phase », a-t-il dit. « Les gens commencent à négocier plus de choses … c'est un tout autre jeu. »
Les actions fournissent la vitesse, l'échelle et l'anonymat
En revanche, Buffett a souligné l'efficacité inégalée du marché boursier. « Lorsque vous vous dirigez vers la Bourse de New York, vous pouvez gagner des milliards de dollars d'activité totalement anonyme, et vous pouvez le faire en cinq minutes », a-t-il noté. La liquidité et la transparence des marchés publics permettent aux investisseurs de réagir rapidement aux opportunités – un bord rarement trouvé dans l'immobilier.
Même en période de crise, comme la fusion financière 2008-2009, Buffett a révélé que le marché des valeurs mobilières offrait des opportunités meilleures et plus rapides.
«Nous avons conclu quelques accords immobiliers qui sont arrivés en 2008 et 2009, mais le temps qu'ils nous emmèneraient par rapport à quelque chose d'intelligent et probablement mieux en titres, il n'y avait tout simplement aucune comparaison.»
«Chaque phrase est importante» dans l'immobilier
L'un des contrastes les plus frappants que Buffett a mis en évidence était le niveau de complexité juridique et opérationnelle. « Dans un accord immobilier, chaque phrase est importante », a-t-il déclaré. Une seule clause peut modifier l'économie ou la faisabilité d'un accord. Dans les actions, en revanche, les choses sont simples. « Si quelqu'un a besoin de vendre 20 000 actions de Berkshire … et que le prix est correct, cela se fait en cinq secondes. »
Conclusion: Simplicité et échelle des actifs physiques de Trump
Les derniers commentaires de Buffett sont une réaffirmation de sa conviction de longue date que les investisseurs individuels sont mieux de se concentrer sur les actions publiques. La combinaison de la liquidité, l'accès à l'information, la simplicité transactionnelle et la capacité de se diversifier largement donne aux actions un avantage décisif sur l'immobilier physique.
Bien que l'immobilier puisse plaire à certains pour sa nature tangible et son potentiel de levier, le message de Buffett était clair: pour ceux qui apprécient l'échelle, la vitesse et la complexité inférieure, le marché boursier reste le jeu supérieur.
