Vous pensez avoir réussi votre budget immobilier ? Vous pensez avoir pris en compte toutes les dépenses liées à l'achat de la maison de vos rêves ? Détrompez-vous : les frais généraux tels que les taxes et les frais gouvernementaux pourraient ajouter 7 à 12 % à votre facture finale.
Le coût le plus important est celui du droit de timbre, une taxe prélevée par les gouvernements des États sur la vente de propriétés. Actuellement, le droit de timbre le plus élevé est prélevé par le gouvernement du Meghalaya, à 9,9 % de la valeur de la propriété, suivi par le Kerala et le Madhya Pradesh, à 8 % et 7,5 %, respectivement.
Parmi les grandes villes, Hyderabad a le droit de timbre le plus élevé, soit 7 %. À Gurgaon également, les acheteurs masculins doivent payer 7 % de droits de timbre, alors que le taux est de 5 % pour les femmes propriétaires et de 6 % pour les copropriétaires. Mumbai et les acheteurs masculins de Delhi paient 6 %. Les acheteuses de Delhi bénéficient d’un droit de timbre réduit de 4 %.
Les frais d'inscription, une autre charge gouvernementale obligatoire, varient selon les États et vont de ₹15 000 à 3% de la valeur du bien.
En plus des frais fixes que sont le droit de timbre et les frais d'enregistrement, les acheteurs supportent souvent divers frais divers. Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, ces dépenses découlent des démarches administratives et des formalités administratives généralement requises lors de l’achat d’une propriété.
détaille les frais généraux liés à l'achat d'une propriété et répertorie les taxes gouvernementales dans cinq grandes villes métropolitaines : Delhi, Gurgaon, Bangalore, Mumbai et Hyderabad ().
Frais généraux
Un acheteur potentiel peut s'attendre à payer globalement moins de cinq titres : droits de timbre, frais d'enregistrement, courtage, honoraires d'avocat pour vérifier les papiers de propriété et frais de notaire.
Dans le cadre des frais gouvernementaux, dans certaines villes, outre le droit de timbre, des frais supplémentaires sous forme de droits de transfert ou de métro sont également perçus. Par exemple, Mumbai facture 1 % de la valeur de la propriété comme taxe de métro. Bangalore a une taxe de 10 %.
« Cette taxe est prélevée sur le taux du droit de timbre. Par exemple, sur une propriété dont le prix est ₹50 lakh, l'acheteur doit payer 5% ou ₹2,5 lakh en droit de timbre et ₹25 000 taxes sur le droit de timbre », a déclaré Vivek Rathi, directeur national de recherche chez Knight Frank India. « Cette taxe est applicable à la fois aux propriétés prêtes à emménager et en construction », a-t-il ajouté.
En plus de la taxe à Bangalore, des frais supplémentaires de 2 % et 3 % sont également prélevés pour les propriétés situées au-dessus. ₹35 lakh dans les zones urbaines et rurales, respectivement.
Viennent ensuite les coûts volontaires mais nécessaires sous forme de courtage, qui représentent généralement 1 % de la valeur de la propriété, un avocat pour la vérification de la propriété et un rédacteur de documents qui prépare l'acte de vente.
Prenez par exemple Karan Sehgal, basé à Gurgaon, qui, lors de l'achat récent d'un condo, a déboursé près de ₹80 000 rien que pour les démarches administratives.
«J'ai payé ₹50 000 à un avocat pour vérifier la chaîne de papiers et un autre ₹15 000 pour préparer un acte de vente et organiser le droit de timbre. Au moment de l'inscription, hormis le ₹15 000 frais d'inscription, un supplément ₹10 000 ont dû être versés à la personne qui dirigeait l'enregistrement au bureau du registraire. Il ne s'agit pas de frais gouvernementaux mais plutôt d'un service personnalisé que tous les acheteurs de maison doivent supporter », a déclaré Sehgal.
Les frais juridiques peuvent varier en fonction de la complexité de la transaction et tous les acheteurs devraient s'attendre à dépenser au moins ₹5 000 juste pour la vérification de la propriété. Les acheteurs qui contractent un prêt doivent également payer à la banque des frais juridiques, qui comprennent également des frais d'évaluation. Ils ne devraient donc pas engager dès le départ un avocat coûteux pour la vérification de la propriété, afin d'éviter de payer deux fois très cher.
Ces coûts, cependant, sont économisés dans une propriété en construction puisque la propriété est achetée directement auprès d'un promoteur. Cependant, les propriétés en construction entraînent une TPS (taxe sur les produits et services) élevée de 5 %.
« La TPS est payée au moment de l'obtention du certificat d'occupation. Dans un appartement nouvellement construit ou une maison indépendante, le promoteur aurait dû payer la TPS sur toutes les unités invendues au moment de l'obtention du certificat d'occupation, il inclurait donc également le montant dans le coût de la propriété et indiquerait le prix à l'acheteur », a déclaré Purna Chandra. Reddy Gundala, directeur général de Canny Life Spaces, une entreprise de construction basée à Hyderabad.
« Pour la même raison, la TPS n'est pas prélevée sur les propriétés en revente puisqu'il n'y a pas de certificat d'occupation à obtenir », a-t-il ajouté.
La TPS sur les propriétés en construction peut facilement faire grimper le total des frais généraux à 9 à 10 % ou plus de la valeur de la propriété. À Mumbai, Rachit Chhokera a payé 11 % de frais et taxes gouvernementaux lors d'un récent achat. « Les droits et taxes sont suffisamment importants pour être pris en compte lors d'un achat, car ils ont un impact sur la prise de décision globale », a-t-il déclaré.
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Ce que couvre le prêt
Ces coûts doivent être soigneusement pris en compte par les acheteurs lors de la budgétisation de l’achat d’une propriété, car ils doivent être payés de leur poche. Un prêt immobilier ne finance aucun coût associé à l’accession à la propriété.
« Les banques financent généralement 75 à 90 % de la valeur de la propriété. Cependant, il ne couvre pas les droits de timbre et les frais d'enregistrement obligatoires ainsi que les coûts associés à la vérification du titre de propriété, aux conseils juridiques et à la documentation », a déclaré Abhishikta Munjal, directeur des risques chez IIFL Home Finance, ajoutant qu'une bonne planification de ces dépenses garantit que les acheteurs ne sont pas pris au dépourvu pendant le processus d’achat.
Cependant, l’avantage est que lorsqu’un propriétaire vend une propriété, il peut ajouter toutes les dépenses supportées au moment de l’achat au coût d’acquisition pour calculer la plus-value.
« Les frais gouvernementaux de droit de timbre et d'enregistrement ainsi que les autres frais de courtage, les frais juridiques, les frais de transfert de société, etc. peuvent être ajoutés au coût d'acquisition », a déclaré Gautam Nayak, associé, CNK & Associates LLP.
Cela peut aider à réduire le passif des gains en capital au moment de la vente de la propriété. Par exemple : vous achetez un appartement pour ₹1 crore et payer ₹10 lakh de frais généraux. Au bout de cinq ans, vous vendez l'appartement pour ₹1,5 crore. Pour calculer les plus-values, prenez le coût d'acquisition comme ₹1,1 crore après avoir ajouté les coûts supplémentaires, ce qui vous fera économiser ₹1,25 lakh d’impôt sur les plus-values.
