Les loyers des immeubles les plus haut de gamme ont baissé, tandis que le rythme des locations a ralenti. Les locataires sont devenus plus sensibles aux coûts dans un monde caractérisé par des taux d’intérêt plus élevés et des inquiétudes persistantes concernant un éventuel ralentissement économique, affirment les acteurs du marché.
Les propriétaires des immeubles les plus élitistes ont échappé à ce sort pendant un certain temps en convainquant le marché qu’ils avaient créé une nouvelle classe de tours de bureaux, qui surpassait les immeubles traditionnels de classe A au sommet de la hiérarchie.
Ces propriétaires ont persuadé les locataires de premier ordre que les travailleurs réticents reviendraient si seulement leurs bureaux brillaient de toits-terrasses luxuriants, de salles de sport entièrement équipées et de plats préparés par des chefs étoilés Michelin. Les propriétaires ont investi massivement dans ces propriétés, qui étaient généralement de nouveaux développements offrant les meilleurs emplacements, vues, qualité de l’air et designs modernes.
Mais cette stratégie s’essouffle à mesure que de plus en plus d’entreprises acceptent la réalité des horaires de travail hybrides et, pour la plupart, ont renoncé à obliger les travailleurs à travailler cinq jours par semaine.
« Le navire a mis le cap sur le retour complet au bureau pour la plupart des entreprises », a déclaré Rob Sadow, directeur général de Scoop Technologies, une société de logiciels qui a développé un indice permettant de suivre les stratégies du lieu de travail. semaine à cinq jours par semaine en rendant leur espace plus agréable.
C’est l’une des raisons pour lesquelles peu de développeurs de bureaux envisagent de nouvelles innovations. Les loyers actuels ne permettent pas de construire des espaces coûteux. Les États-Unis n’ont enregistré que 31 millions de pieds carrés de construction de bureaux l’année dernière, le niveau le plus bas depuis 2010. Les nouveaux bâtiments ne représenteront que 1 % des stocks d’ici 2027, le plus bas depuis au moins 25 ans, selon CoStar.
« Les nouvelles mises en chantier sont pratiquement au point mort », a déclaré Dylan Burzinski, analyste de la société d’analyse immobilière Green Street.
Les espaces de bureaux haut de gamme et riches en commodités ont surperformé en termes de loyer et d’occupation tout au long de la pandémie. À New York, SL Green Realty a ouvert une nouvelle tour de bureaux appelée One Vanderbilt en face du Grand Central Terminal à l’automne 2020. Elle disposait d’une terrasse et d’un café de 4 000 pieds carrés et d’un menu supervisé par le chef étoilé Daniel Boulud. L’immeuble de 93 étages s’est rapidement rempli, même si les loyers les plus demandés étaient proches des niveaux records, à plus de 300 dollars le pied carré.
Ce genre d’exception commence à décliner. Les loyers demandés pour des espaces de premier ordre sur 16 marchés américains ont diminué au troisième trimestre après avoir augmenté en moyenne d’environ 61 dollars le pied carré à la mi-2021 à près de 70 dollars au deuxième trimestre de l’année dernière, selon CBRE Econometric Advisors. Ils s’élevaient à un peu moins de 69 dollars au quatrième trimestre, a indiqué CBRE.
La part de l’activité de location diminue également parmi les premières tours. Les immeubles de bureaux que le cabinet de données CoStar Group définit comme des immeubles cinq étoiles représentaient 8 % du marché en 2022 et 2023, contre 10 % en 2019. Parallèlement, les nouveaux baux dans les immeubles cinq étoiles étaient en moyenne 43 % inférieurs à ceux de 2019. , a déclaré CoStar, reflétant la façon dont les entreprises deviennent plus efficaces dans leur utilisation de l’espace et tolèrent un certain degré de travail à domicile.
Au quatrième trimestre, 62 % des entreprises proposaient une forme de travail à distance, contre 51 % il y a un an, selon Scoop. En moyenne, les entreprises ayant adopté des stratégies hybrides avaient besoin de travailleurs au bureau 2,5 jours par semaine en octobre, a déclaré Scoop. En 2021 et 2022, de nombreuses entreprises prévoyaient encore de ramener leurs travailleurs cinq jours par semaine et louaient des locaux dans cette optique.
Les immeubles de bureaux récemment ouverts ont bien fonctionné, mais pas selon les standards de One Vanderbilt. À Boston, par exemple, Millennium Partners a loué environ 60 % des 812 000 pieds carrés d’espace de bureaux mis sur le marché l’année dernière dans le nouveau projet Winthrop Center avec des locataires tels que Cambridge Associates et le géant du conseil McKinsey. Mais les loyers sont environ 10 % inférieurs à ce que Millennium prévoyait initialement, a déclaré Joe Larkin, directeur de MP Boston, la branche locale du promoteur.
Larkin a déclaré que Millennium espère atteindre son objectif de prendre trois ans pour louer le bâtiment. « Ce que nous avons perdu au cours des deux dernières années, c’est l’espoir de dépasser ce que nous avions prévu pour ce bâtiment », a-t-il déclaré.
Les taux d’intérêt élevés et les inquiétudes concernant une éventuelle récession incitent également les entreprises à réfléchir à la possibilité d’acquérir des espaces de meilleure qualité. Les déménagements coûtent cher, surtout lorsque les coûts d’emprunt sont plus élevés qu’ils ne l’ont été depuis des décennies.
Les entreprises soucieuses des coûts remarquent que l’écart entre les loyers demandés pour les immeubles de qualité supérieure et ceux de moindre qualité se creuse. Le résultat : les renouvellements représentaient 42 % du volume de location l’année dernière, contre 31 % en 2018 et 2019 combinés, selon CBRE.
« Si les entreprises n’ont pas de personnel au bureau à temps plein, peut-être que prendre des locaux de qualité inférieure pourrait être une meilleure décision économique », a déclaré Sadow.
