Le régime national de retraite du Canada a annoncé en mai qu'il vendait ses participations dans les tours de bureaux de Manhattan et de San Francisco pour 225 millions de dollars de moins que ce qu'il avait payé. En avril, le fonds de pension des fonctionnaires de Californie a annoncé avoir cédé une propriété à Sacramento qu'il tentait de développer depuis près de deux décennies. En mars, des consultants ont averti le régime de retraite des enseignants de Californie que les actifs de bureaux continueraient de peser sur les rendements, même après une perte immobilière de 9 % en 2023.
Ces mesures offrent un nouvel aperçu de la crise généralisée et lente de l’immobilier commercial. Étant donné que ces investissements ne se négocient généralement pas sur les marchés publics comme les actions, il n’y a pas de prix convenu. Lorsque le marché évolue, les gestionnaires peuvent mettre des mois, voire des années, à ajuster la valeur de leurs avoirs.
Aujourd’hui, deux ans après le début de la hausse des taux et quatre ans après l’arrivée du Covid-19, l’impact de ces événements s’étend des banques américaines, qui disposent de milliers de milliards de dollars de prêts immobiliers et d’investissements dans leurs comptes, jusqu’aux épargnes de retraite des enseignants et des pompiers.
Le régime de retraite du Canada, qui a terminé son exercice financier en mars, a déclaré que les rendements immobiliers au cours des cinq dernières années se sont élevés à moins de 1 % par an. De leur côté, les grands fonds de pension publics américains ont signalé leur première perte immobilière annuelle depuis la pandémie de Covid-19, avec un rendement négatif de 6 % pour les 12 mois clos le 31 décembre, selon le Wilshire Trust Universe Comparison Service.
De nombreux gestionnaires de fonds de pension craignent que la tempête ne soit pas terminée, a déclaré Shawn Quinn, directeur général de Wilshire.
« Les gens allouent moins d'argent, essayant de comprendre ce qu'ils ont dans leur portefeuille », a déclaré Quinn. « Les investisseurs institutionnels ne savent pas vraiment si nous avons encore touché le fond. »
Les bureaux continueront de peser sur les rendements du portefeuille immobilier de 333 milliards de dollars du California State Teachers' Retirement System, a déclaré Taylor Mammen de RCLCO Fund Advisors aux membres du conseil d'administration lors d'une réunion en mars. Les espaces de bureaux traditionnels représentent environ 18 % des quelque 48 milliards de dollars de patrimoine immobilier de Calstrs.
RCLCO a attribué la perte immobilière de 9 % de Calstrs pour les 12 mois se terminant en décembre en grande partie à la hausse des taux d'intérêt qui a fait baisser la valeur des propriétés. Mammen a déclaré que cette réinitialisation pourrait éventuellement laisser aux gestionnaires de retraite des options d'investissement immobilier intéressantes, en dehors des bureaux.
« La plupart des acteurs de l'industrie, y compris Calstrs, ont passé beaucoup plus de temps à jouer en défense au cours des 12 derniers mois », a-t-il déclaré.
Les fonds de pension, comme les fonds souverains, les fonds de dotation universitaires et les family offices, achètent généralement des propriétés directement ou investissent par l'intermédiaire de gestionnaires de fonds privés. Certains analystes et conseillers en retraite soupçonnent ces gestionnaires eux-mêmes de tarder à déclarer leurs pertes. Les cours des actions des fonds de placement immobilier cotés en bourse ont généralement chuté beaucoup plus que ceux des actions privées.
Mais jusqu’à présent, les fonds de pension ont signalé encore moins de tensions que les gestionnaires privés. Les fonds gérés de manière privée et suivis par le Conseil national des fiduciaires de placement immobilier ont enregistré un rendement négatif de 12 % en 2023, soit le double des pertes enregistrées par les fonds de pension. Les fonds suivis détiennent un mélange d’immeubles d’appartements, industriels, commerciaux et de bureaux. Les responsables des retraites prennent souvent en compte les évaluations des fonds privés avec un décalage d'un trimestre, car elles mettent plus de temps à arriver que les valorisations des actions et des obligations.
Le conseil d'administration qui supervise le régime de retraite national du Canada, d'une valeur de 461 milliards de dollars, déplace l'attention des nouveaux investissements immobiliers des bâtiments physiques vers des infrastructures telles que les autoroutes et l'énergie, selon son rapport annuel publié en mai.
L'Office d'investissement du régime de pensions du Canada a déclaré dans le rapport qu'il avait vendu sa participation dans une tour de bureaux du centre-ville de San Francisco qui abritait autrefois les bureaux d'Uber pour 44 millions de dollars. L'Office a acheté la participation en 2014 pour 219 millions de dollars. Et le fonds a indiqué avoir signé en mars un accord pour vendre sa participation dans un immeuble situé au 10 East 53rd Street à Manhattan pour 7 millions de dollars, après l'avoir acheté en 2012 pour 57 millions de dollars.
Le système de retraite des fonctionnaires californiens, évalué à 493 milliards de dollars, s'accroche quant à lui à une tour de bureaux voisine de Manhattan, l'AXA Equitable Center, au 787 Seventh Avenue. Une analyse réalisée en février par KBRA a estimé la valeur du bâtiment à 917 millions de dollars, en baisse de 12 % par rapport à l'estimation de l'entreprise lorsque Calpers l'a acheté en 2016.
De nombreuses propriétés figurent dans les portefeuilles des fonds de pension depuis une décennie ou plus. Dans les années qui ont précédé la pandémie de Covid-19, les fonds de retraite américains se sont tournés vers des transactions immobilières plus risquées alors qu’ils s’efforçaient de combler les déficits de financement à une époque de taux bas.
D'autres achats immobiliers ont été effectués avant la crise financière de 2008-2009, lorsque de nombreuses retraites étaient à plat et que les conseils d'administration des retraites étaient souvent désireux d'encourager les projets de développement économique local. En juin 2023, Calpers avait investi 41 % de son portefeuille d’actifs réels de 69 milliards de dollars en Californie, une part plus importante que tout autre type d’investissement.
Une propriété en particulier a inspiré des années d’inquiétude. Au début des années 2000, Calpers s'est lancé dans un projet visant à construire des tours jumelles de 53 étages en copropriété sur une parcelle d'un pâté de maisons dans sa ville natale de Sacramento. Le financement a échoué en 2007.
Une décennie plus tard, le conseil d'administration de Calpers a approuvé de nouveaux plans pour le site : un complexe de bureaux, de copropriétés et de commerces de détail qui serait la plus haute tour de Sacramento. Mais on n’a jamais trouvé suffisamment de locataires de bureaux et un nouveau responsable des investissements a abandonné le projet peu avant que la pandémie ne frappe.
Au total, Calpers a investi 87 millions de dollars dans la parcelle, a indiqué un porte-parole. Puis, en avril, le fonds de pension a annoncé avoir vendu le terrain pour 17 millions de dollars à la bande Shingle Springs des Indiens Miwok de Placerville, en Californie, une tribu reconnue par le gouvernement fédéral. La parcelle fait partie de la terre ancestrale du groupe, a déclaré la présidente du Shingle Springs Band, Regina Cuellar, dans un communiqué de presse.
Calpers a déclaré qu'il avait réorienté sa stratégie immobilière des propriétés plus spéculatives non encore développées vers des projets plus établis qui offrent un rendement en espèces stable.
