Le rebond post-pandémique de la demande de propriétés résidentielles, après une accalmie de sept ans, a incité les promoteurs à acquérir des parcelles de terrain. Les promoteurs bien financés achètent purement et simplement des terrains, tandis que ceux qui suivent une stratégie de réduction des actifs signent des JDA pour pénétrer de nouveaux marchés immobiliers et se développer.
Les transactions foncières pures et simples et les JDA sont les deux voies les plus courantes par lesquelles les promoteurs créent un pipeline de projets. Dans les JDA, un promoteur conclut généralement un accord de partage de revenus ou de superficie avec le vendeur ou le propriétaire foncier.
Les transactions foncières dépendent largement de la dynamique commerciale du secteur. En 2023-2024, les ventes résidentielles ont bondi à 572 191 unités sur les huit principaux marchés immobiliers, contre 467 298 unités au cours de l'exercice 23, selon Liases Foras, un cabinet de recherche. Cela a poussé les promoteurs à conclure davantage de transactions foncières pour lancer des projets. Environ 126 095 unités ont été vendues entre avril et juin de cet exercice sur les huit principaux marchés. En comparaison, 81 845 unités ont été vendues au cours du trimestre correspondant il y a un an.
Les principaux développeurs qui avaient annoncé des plans de développement de grandes entreprises pour l’exercice 25 s’efforcent de conclure des accords. Sur le front de l'achat de terrains, Godrej Properties Ltd, qui était le promoteur résidentiel le plus vendu l'année dernière, est en tête avec 10 acquisitions de terrains jusqu'à présent au cours de l'exercice 25, à Gurugram, Greater Noida, dans la région métropolitaine de Mumbai (MMR), Ahmedabad et Indore. .
Prestige Group a activement conclu des transactions foncières par le biais de transactions pures et simples ou en concluant des JDA. Plus récemment, elle a acquis 17,45 acres dans la région de Whitefield à Bangalore pour ₹462 millions. Le promoteur basé à Bengaluru a acquis un terrain d'une valeur de plus de ₹5 000 crore au cours des six derniers trimestres.
Au cours de la période janvier-septembre de cette année, les volumes de transactions foncières ont bondi de 65 % sur un an pour atteindre 1 700 acres, selon les estimations du conseil immobilier CBRE India. La région de Delhi-capitale nationale (NCR) est en tête avec une part de 32 % dans l'activité de transaction foncière.
Signature Global, basé à Gurugram, prévoit d'investir ₹1 500 crores pour acquérir des terrains cette année, alors qu'elle cherche à reconstituer sa réserve foncière et à pénétrer de nouveaux marchés tels que Noida, a déclaré le fondateur et président Pradeep Aggarwal.
Le parcours JDA
La semaine dernière, une filiale de Mahindra Lifespace Developers Ltd a signé un JDA avec la société d'entreposage et de logistique GKW pour développer la parcelle de terrain de 35 acres de cette dernière à Bhandup, dans la banlieue de Mumbai.
« Les JDA représentent la part du lion dans les transactions foncières à travers le pays. Dans une ville comme Mumbai, où les terrains sont rares et où les projets de réaménagement sont fréquents, le développement conjoint est un choix logique. Les JDA améliorent les TRI (taux de rendement interne) et minimisent les risques liés à la terre », a déclaré Shobhit Agarwal, directeur général et PDG d'Anarock Capital.
Environ 556 acres de JDA ont été signés entre janvier et juin grâce à des collaborations entre promoteurs et propriétaires fonciers, selon le conseil immobilier JLL India.
Shriram Properties Ltd, basée à Bengaluru, a récemment fait son entrée sur le marché de Pune, par le biais d'un JDA avec un promoteur local pour une parcelle de terrain de 6 acres à Undri. La société a signé plusieurs accords de ce type au cours des deux dernières années pour se développer, tout en conservant une approche allégée en actifs.
« Nous pouvons croître rapidement tout en maintenant les dépenses en capital à un niveau bas. Le partenaire développeur local peut gérer le processus d'approbation sur un marché qui est nouveau pour nous », a déclaré le président-directeur général M. Murali.
Les prix des terrains ont augmenté de 20 à 30 % au cours des 2 à 3 dernières années en raison d’une demande plus forte, mais semblent s’être stabilisés désormais.
Avec l'augmentation des prix, il n'y a pas beaucoup d'acquéreurs pour des parcelles de terrain coûteuses, a déclaré Murali.
Cependant, de nombreux développeurs combinent l’achat pur et simple et JDA pour l’expansion.
Pour Arvind SmartSpaces Ltd, basée à Ahmedabad, la majorité de son portefeuille de projets a été élargie via des JDA. Elle a signé de tels accords à Ahmedabad, Bengaluru et Surat, un nouveau marché pour l'entreprise.
«Nous avons de solides comptes de régularisation interne, disposons d'une plateforme avec HDFC Capital et nous sommes en pleine levée de fonds. Ainsi, les transactions foncières pures et simples sont également sur notre radar. À l’avenir, nous envisageons d’acquérir des terres à la fois par le biais d’achats directs et de JDA. Au cours de l'exercice 25, nous prévoyons de développer les activités de ₹5 000 crore », a déclaré Kamal Singal, directeur général et PDG d'Arvind SmartSpaces.
