L’Amérique connaît une grave pénurie de logements, mais pas pour le type d’appartements que les investisseurs immobiliers ont construit en nombre record.
Le taux national d’inoccupation des appartements multifamiliaux a atteint 8 % au dernier trimestre 2024, soit un niveau plus élevé qu’avant la pandémie. L'augmentation du nombre d'appartements vides semble étrange étant donné que le marché immobilier américain est sous-approvisionné entre 1,5 million et sept millions d'unités, selon les estimations.
Une partie du problème réside dans une mentalité de troupeau qui voit les promoteurs immobiliers s’entasser dans les mêmes villes pour construire les mêmes types de propriétés. Les investisseurs se sont concentrés sur la construction d'unités quatre et cinq étoiles dont le loyer mensuel moyen s'élève à 2 139 $.
Cette stratégie reposait sur de bonnes raisons financières : la hausse des coûts de la construction et des terrains signifie que les promoteurs ont besoin de loyers élevés pour générer des rendements acceptables. Mais le résultat est une surabondance d’appartements haut de gamme qui dépassent le budget de nombreux locataires. Le taux d'inoccupation des logements quatre et cinq étoiles aux États-Unis a atteint 11,4 %, selon les données de CoStar, soit le double du taux des propriétés plus abordables.
Les villes de la Sunbelt ont une offre excédentaire d’appartements haut de gamme plus importante que les marchés côtiers. Les taux d’inoccupation à Austin, au Texas, ont par exemple atteint 15 %. Les propriétaires doivent offrir des concessions généreuses pour persuader les nouveaux locataires d'emménager, comme deux ou trois mois de loyer gratuit sur un bail d'un an. Ces édulcorants ne se traduisent pas par une baisse des loyers faciaux, mais ils représentent des réductions effectives allant jusqu'à 25 %.
Des villes comme Boston et Chicago, que les investisseurs ont largement laissées pour mortes pendant la pandémie, se révèlent plus résilientes. Le taux d'inoccupation de New York est de 2,8 %, ce qui en fait l'un des marchés locatifs les plus serrés du pays, car peu de nouvelles offres ont été construites entre 2021 et 2024. Les loyers augmentent dans de nombreuses autres villes côtières et dans le Midwest, où la construction a été modérée.
Les villes qui ont été vidées ces dernières années par le travail hybride commencent à se redresser. Le propriétaire d'un appartement, Equity Residential, a déclaré lors de son dernier appel aux résultats qu'il avait remarqué que la demande de location dans le centre-ville de Seattle s'était améliorée depuis qu'Amazon a ordonné aux travailleurs de retourner au bureau cinq jours par semaine. L'entreprise semblait optimiste quant à sa capacité à augmenter les loyers à San Francisco cette année.
Les propriétaires devraient gagner beaucoup d’argent sur le marché immobilier actuel. Le coût d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans est à nouveau proche de 7 %, laissant l’accession à la propriété hors de portée pour de nombreux Américains.
Le paiement mensuel de l'hypothèque et les frais d'entretien d'une première maison sont de 1 091 $ de plus que le coût de location de la même propriété, selon John Burns Research and Consulting. Historiquement, la prime entre la propriété et la location a été de 233 $, ce qui oblige davantage de personnes à louer plus longtemps.
La construction de nouveaux appartements haut de gamme ralentit à mesure que les promoteurs freinent jusqu'à ce que l'excédent existant soit résorbé. Mais il n’y a pas eu d’augmentation de la construction du type de logements qui est réellement demandé. Au cours du dernier trimestre 2024, seules 6 700 unités avec un loyer mensuel moyen de 1 332 $ étaient en construction dans tout le pays, contre près d'un demi-million d'appartements haut de gamme, selon les données de CoStar.
De nombreux propriétaires pensent que les loyers dans leurs villes préférées de la Sunbelt augmenteront plus tard cette année, à mesure que l’immigration absorbera l’offre excédentaire. Le nombre de personnes se dirigeant vers ces marchés semble toujours sain, même si le flux a considérablement ralenti par rapport aux pics observés pendant la pandémie. Austin compte actuellement environ 21 000 unités en construction, soit 6,5 % de son stock total d'appartements, selon une analyse de Sam Tenenbaum, responsable des analyses multifamiliales chez Cushman & Wakefield. Si autant de personnes s’installent en ville en 2025 qu’en 2024, il ne faudrait qu’un an pour remplir les appartements vides.
Mais les investisseurs sont confrontés à une autre source d’approvisionnement indésirable. Selon les données de l'Eviction Lab de l'Université de Princeton, le nombre d'avis d'expulsion déposés dans plusieurs marchés populaires de Sunbelt, tels que Gainesville, en Floride, Nashville, Tennessee, Houston et Phoenix, est bien supérieur aux niveaux de 2019. Les demandes d'expulsion à Austin sont désormais 36 % supérieures aux moyennes d'avant Covid, ce qui pourrait libérer 12 500 unités supplémentaires sur le marché et retarder le retour à la croissance des loyers.
La hausse des expulsions pourrait s’avérer temporaire plutôt que le signe plus sérieux d’une situation financière difficile pour les locataires. Les loyers impayés ne clignotent pas en rouge dans les parcs d'appartements cotés, et la rétention des locataires est encore inhabituellement élevée.
Mais les locataires de Sunbelt font définitivement du « shopping concessionnel » en ce moment, selon les professionnels du secteur : ils emménagent dans des appartements flambant neufs pour bénéficier de deux mois de loyer gratuit, mais les quittent une fois leur bail expiré. -Les revenus des locataires accumulés pendant la pandémie sont épuisés.
Les locataires de ces marchés, où le logement était autrefois relativement abordable, peuvent avoir du mal à creuser davantage lorsque les propriétaires tentent d'augmenter le loyer. Une expansion dans les régions sous-approvisionnées du pays pourrait constituer une couverture judicieuse pour les investisseurs. Ce serait encore mieux pour un marché immobilier en crise si les promoteurs relevaient le défi difficile de construire des logements abordables de manière rentable.
